Δεν έχει ολοκληρωθεί η αναχρηματοδότηση κόστους: Είναι σωστό για εσάς;
ΠαÏ?αμÏ?θι χωÏ?ίς όνομα (Tale Without Name)
Πίνακας περιεχομένων:
- Πώς λειτουργεί η αναχρηματοδότηση χωρίς κλείσιμο κόστους
- Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αναχρηματοδότησης χωρίς κλείσιμο κόστους
- Πότε να επιλέξετε μια αναχρηματοδότηση μη κλείσιμο κόστους
- Το μειονέκτημα μιας αναχρηματοδότησης μη κλείσιμο κόστους
- Εκτέλεση των αριθμών
- Πώς να υπολογίσετε το σημείο ισορροπίας σας
Μια υποθήκη χωρίς κόστος κλεισίματος μπορεί να ακούγεται πολύ καλή για να είναι αλήθεια. Αλλά αν τα επιτόκια αναχρηματοδότησης είναι ευνοϊκά χαμηλά - αλλά ακόμα και η απόσβεση των τελών προπληρωμής σας αποθαρρύνει από την αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας - μια αναχρηματοδότηση χωρίς κλείσιμο κόστους μπορεί να αξίζει να εξεταστεί. Ειδικά αν σχεδιάζετε να μείνετε στο σπίτι σας για μερικά ακόμη χρόνια.
Πώς λειτουργεί η αναχρηματοδότηση χωρίς κλείσιμο κόστους
Τα κόστη κλεισίματος μπορούν να ανέλθουν στο 3% έως 6% του βασικού σας υπολοίπου, σύμφωνα με την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς. Αυτές είναι οι χρεώσεις για μια αξιολόγηση, αναζήτηση τίτλου, καταγραφή τελών και όλα τα υπόλοιπα. Όμως, οι δανειστές θα δέχονται συχνά στεγαστικά δάνεια χωρίς "κλείσιμο" για ειδικευμένους δανειολήπτες. Αυτό μπορεί να επιτευχθεί με μερικούς τρόπους.
Φόρτιση υψηλότερου επιτοκίου. Ο δανειστής μπορεί να καλύψει το κόστος μιας αναχρηματοδότησης χωρίς κόστος κλεισίματος αυξάνοντας το επιτόκιο του δανείου. Με αυτόν τον τρόπο ο δανειστής θα κάνει όλα πίσω, και πιθανότατα πολύ περισσότερο την πάροδο του χρόνου, ενώ δελεάζει περισσότερες δάνειο επιχειρήσεων στο τμήμα υποθηκών του.
Τυποποίηση των τελών στη χρηματοδότηση. Ή, ο δανειστής μπορεί να κυλήσει τις αμοιβές αναχρηματοδότησης "χωρίς κόστος" στο συνολικό αρχικό υπόλοιπο που θα οφείλετε. Είναι μια διαφορετική μέθοδος με το ίδιο αποτέλεσμα: μια υψηλότερη πληρωμή, καθώς τα τέλη συν τόκους καταβάλλονται κατά τη διάρκεια του δανείου.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αναχρηματοδότησης χωρίς κλείσιμο κόστους
Πλεονεκτήματα:
- Δεν καταβάλλονται τέλη προκαταβολής κατά το κλείσιμο
- Το να μην πληρώνετε μεγάλα προπληρωμένα τέλη σημαίνει μικρότερο σημείο ισορροπίας
- Η καταβολή μηδενικών τελών διευκολύνει τη σύγκριση των επιτοκίων μεταξύ των δανειστών
Μειονεκτήματα:
- Θα οφείλετε υψηλότερη μηνιαία πληρωμή
- Θα χρειαστεί να πληρώσετε περισσότερο τόκο για τη διάρκεια του δανείου
Πότε να επιλέξετε μια αναχρηματοδότηση μη κλείσιμο κόστους
Ελπίζοντας να προχωρήσουμε σε ένα άλλο σπίτι σύντομα; Η αναχρηματοδότηση στεγαστικού δανείου χωρίς κλείσιμο μπορεί να είναι για εσάς. Εάν σχεδιάζετε να μείνετε σε ένα σπίτι για μερικά χρόνια, πιθανότατα δεν θα μπορούσατε να αποκαταστήσετε την εξοικονόμηση αναχρηματοδότησης τις αμοιβές προκαταβολής που θα πληρώσατε ούτως ή άλλως.
Και είναι η μόνη επιλογή - εκτός από την αναμονή για αγορά - για όσους απλά δεν έχουν την εξοικονόμηση για να καλύψουν τα προκαταρκτικά έξοδα κλεισίματος.
Ωστόσο, κάθε δανειστής δεν προσφέρει επιλογή χωρίς κλείσιμο. Σύμφωνα με την έρευνα της Investmentmatome, μόνο λίγοι δανειστές διαφημίζουν ανοιχτά το πρόγραμμα αναχρηματοδότησης χωρίς κλείσιμο κόστους. Στην πραγματικότητα, η τράπεζα των ΗΠΑ ήταν ένας από τους μοναδικούς εθνικούς δανειστές που βρήκαμε προωθώντας ένα συγκεκριμένο πρόγραμμα αναχρηματοδότησης μηδενικού τελικού κόστους.
Πληρώνει για να ψωνίσετε με λίγους διαφορετικούς δανειστές, δεδομένου ότι οι τοπικές τράπεζες και οι πιστωτικές ενώσεις είναι πιθανότερο να διαφημίσουν αυτές τις επιλογές.
" ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ: Πόσο αξίζει το σπίτι μου;
Το μειονέκτημα μιας αναχρηματοδότησης μη κλείσιμο κόστους
Αν βάζετε τις ρίζες σας για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, ίσως πρέπει να εξετάσετε εκ των προτέρων την καταβολή των τελικών τελών. Είναι απλώς ένα θέμα που κάνει λίγα μαθηματικά.
Ενώ το κόστος εκ των προτέρων μειώνεται με αναχρηματοδότηση χωρίς κλείσιμο, το αποτέλεσμα είναι μια υψηλότερη πληρωμή και ίσως σημαντικά υψηλότερο ενδιαφέρον που θα καταβληθεί κατά τη διάρκεια του δανείου. Οι δανειστές μπορούν επίσης να προσθέσουν μια πρόβλεψη με ποινή προπληρωμής στο δάνειο, προκειμένου να σας αποθαρρύνουν από την αναχρηματοδότηση πάλι, πριν να καλύψουν τα έξοδά τους.
Εκτέλεση των αριθμών
Για να κάνετε μια συνετή απόφαση, ζητήστε από τους δανειστές που σκέφτεστε να παράσχετε μια ανάλυση του κόστους κλεισίματος καθώς και τη διαφορά επιτοκίου και πληρωμών για αναχρηματοδότηση χωρίς κλείσιμο κόστους σε σύγκριση με ένα δάνειο με προκαταβολικά τέλη. Με μια εφαρμογή, κάθε δανειστής θα παρέχει μια επίσημη Εκτίμηση Δανείου που θα αναφέρει λεπτομερώς τις δαπάνες και τους όρους που προσφέρουν.
Τώρα μπορείτε να υπολογίσετε το σημείο "break-even" για το χρονικό διάστημα που θα χρειαζόταν για να ανακτήσετε το κόστος κλεισίματος ενός δανείου και να το συγκρίνετε με την υποθήκη που δεν έχει κλείσει. Ας υποθέσουμε ότι το κόστος κλεισίματος για ένα δάνειο θα ανέρχεται σε 3.500 δολάρια. Ακολουθεί ο τρόπος υπολογισμού της περιόδου ισοτιμίας:
Τώρα μπορείτε να το συγκρίνετε με το αυξημένο επιτόκιο και την πληρωμή της μη αναχρηματοδοτούμενης αναχρηματοδότησης, λαμβάνοντας υπόψη πόσο καιρό σκοπεύετε να παραμείνετε στο σπίτι. Θέλετε να κάνουμε τα μαθηματικά για σας; Χρησιμοποιώντας την αριθμομηχανή αναχρηματοδότησης Investmentmatome, εισάγετε τους όρους της αναχρηματοδότησης χωρίς κόστος κλεισίματος, και στη συνέχεια οι όροι της πρότυπης αναχρηματοδότησης με τα τέλη προκαταβολής. Η αριθμομηχανή θα δείξει τα σημεία ισορροπίας σας, καθώς και μηνιαία πληρωμή και εξοικονόμηση χρημάτων. Περισσότερα από το Investmentmatome Ενημερώθηκε στις 3 Αυγούστου 2017. Πώς να υπολογίσετε το σημείο ισορροπίας σας
Σε αυτό το παράδειγμα, θα χρειαστούν 31 μήνες για να αντισταθμιστούν τα έξοδα κλεισίματος για μια τυποποιημένη αναχρηματοδότηση. Αν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι σας για τουλάχιστον τρία χρόνια, θα είστε σε θέση να ανακτήσετε τις προκαταβολές της αναχρηματοδότησης σας.
Υπολογίστε τη μηνιαία εξοικονόμηση από την υπάρχουσα οικιακή σας πληρωμή σε σχέση με τη νέα, χαμηλότερη αναχρηματοδοτούμενη μηνιαία πληρωμή σας. Θα χρησιμοποιήσουμε μια εξοικονόμηση $ 150 ως παράδειγμα. (Παράδειγμα: $ 1.200 - $ 1.050 = $ 150 μηνιαία εξοικονόμηση)
Αφαιρέστε τον πραγματικό σας φορολογικό συντελεστή από 1. Θα χρησιμοποιήσουμε μια φορολογική κλίμακα 25%. (Παράδειγμα: 1 - 0.25 = 0.75)
Πολλαπλασιάστε τη μηνιαία εξοικονόμηση σας με το ποσοστό μετά το φόρο. Αυτή θα είναι η εξοικονόμηση μετά τη φορολογία. ($ 150 x 0,75 = $ 113)
Χωρίστε το εκτιμώμενο κόστος κλεισίματος από την εξοικονόμηση μετά τη φορολογία για να πάρετε τον αριθμό των μηνών για να σπάσετε ακόμη. ($ 3.500 / $ 113 = 31 μήνες)