3 φορολογικές εκτιμήσεις κατά την πώληση του σπιτιού σας

Από τον Forrest Baumhover

Μάθετε περισσότερα για το Forrest σχετικά με το Ask a Advisor από το Investmentmatome

Είτε θέλετε να μετακομίσετε, θέλετε μεγαλύτερο ή μικρότερο χώρο, ή αισθανθείτε ότι έχει οικονομική λογική, η πώληση του σπιτιού σας είναι μια μεγάλη απόφαση. Μπορεί επίσης να έχει σημαντικές φορολογικές συνέπειες.

Εδώ είναι τρεις τρόποι που πωλούν το σπίτι σας μπορεί να επηρεάσει τη φορολογική σας υποχρέωση:

1. Πραγματοποιημένο κέρδος

Το πραγματοποιημένο κέρδος είναι το κέρδος που κερδίζετε από την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου, όπως το σπίτι σας - και μπορεί να φορολογείται. Σύμφωνα με το IRS, ο βασικός τύπος για τον υπολογισμό του πραγματικού κέρδους είναι ο ακόλουθος:

Τιμή πώλησης - Έξοδα πώλησης - Προσαρμοσμένη βάση = Πραγματικό κέρδος

Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να υπολογίσετε δύο πράγματα για να βρείτε το πραγματοποιημένο κέρδος σας από την πώληση του σπιτιού σας: τα έξοδα πώλησής σας και τη βάση σας. Μπορεί να ακούγεται απλό, αλλά και οι δύο να λαμβάνουν υπόψη παράγοντες που ίσως δεν έχετε εξετάσει. Και ο υπολογισμός τους σωστά θα μπορούσε να σημαίνει μια διαφορά χιλιάδων δολαρίων στη φορολογική σας υποχρέωση.

Τα έξοδα πώλησής σας περιλαμβάνουν τυχόν έξοδα κλεισίματος, προμήθειες ακινήτων και άλλα συναφή έξοδα που πληρώσατε. Χτενίστε τα έγγραφα κλεισίματος για να βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει τα πάντα. Μην συμπεριλάβετε τον φόρο ακίνητης περιουσίας στην πόλη και τον δήμο, αλλά περιλαμβάνουν φόρους μεταβίβασης, αν υπάρχουν.

Η βάση περιλαμβάνει την αρχική τιμή αγοράς του σπιτιού σας, καθώς και τα τέλη που πραγματοποιήσατε κατά το κλείσιμο του σπιτιού, όπως ασφάλιση τίτλου, νομικά έξοδα και τέλη εγγραφής ή αμοιβές έρευνας. Η βάση περιλαμβάνει επίσης το κόστος οποιωνδήποτε σημαντικών βελτιώσεων, ανακαινίσεων ή αντικαταστάσεων του συστήματος που έχετε κάνει. Το IRS κάνει σαφή διάκριση μεταξύ των επισκευών που αποτελούν φυσιολογικό μέρος της συντήρησης στο σπίτι - όπως η επισκευή των διαρροών - και βελτιώσεις, όπως η αντικατάσταση του συστήματος υδραυλικών εγκαταστάσεων.

Για μια πληρέστερη λίστα με τα στοιχεία που μπορούν και δεν μπορούν να συμπεριληφθούν στους υπολογισμούς σας ή τα έξοδα πώλησης ή τη βάση, ανατρέξτε στην έκδοση 523 της IRS, "Πώληση του σπιτιού σας".

2. Μακροπρόθεσμα έναντι βραχυπρόθεσμου κεφαλαιακού κέρδους

Εάν έχετε πραγματοποιήσει κέρδος από την πώληση του σπιτιού σας, θα υπόκειται σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Είτε θεωρείται ένα μακροπρόθεσμο ή βραχυπρόθεσμο κεφαλαιακό κέρδος εξαρτάται από το πόσο καιρό έχετε ανήκει στο σπίτι σας.

Εάν κατοικούσατε στο σπίτι σας για τουλάχιστον ένα έτος και μία μέρα, τα κέρδη που πραγματοποιήσατε κατά την πώλησή της θα φορολογούνται με μακροπρόθεσμα επιτόκια κεφαλαιακών κερδών, τα οποία κυμαίνονται από 0% έως 23,8%. Διαφορετικά, θα φορολογούνται με βραχυπρόθεσμα επιτόκια κεφαλαιουχικών κερδών, τα οποία είναι τα ίδια με τα συνηθισμένα επιτόκια εσόδων. Τα μακροπρόθεσμα επιτόκια κεφαλαιουχικών κερδών βασίζονται στην οριακή φορολογική κατηγορία ενός φορολογούμενου, αλλά είναι πιο ευνοϊκά. Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος στο φορολογικό σκέλος 15% θα πληρώσει 0% επί μακροπρόθεσμου κεφαλαιουχικού κέρδους.

Εάν σκέφτεστε να πουλήσετε το σπίτι σας μέσα σε ένα χρόνο από την αγορά και να προβείτε σε κέρδος, εξετάστε αν μπορείτε να το πωλήσετε με τρόπο που να χαρακτηρίζει την πώληση ως μακροπρόθεσμο κέρδος. Ωστόσο, αν πουλάτε την κύρια κατοικία σας με απώλειες, δεν επιτρέπεται να ζητήσετε απώλεια κεφαλαίου - κάτι που θα μειώσει τον φορολογικό σας λογαριασμό.

3. Εξαιρέσεις

Σύμφωνα με το άρθρο 121, το IRS επιτρέπει στους φορολογούμενους να αποκλείσουν τα πρώτα 250.000 δολάρια κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση της κύριας κατοικίας τους, εφόσον πληρούν ορισμένες προϋποθέσεις ιδιοκτησίας και χρήσης. Τα παντρεμένα ζευγάρια που αρχειοθετούν από κοινού μπορούν να εξαιρέσουν μέχρι και $ 500.000.

Εάν κατοικούσατε στο σπίτι για τουλάχιστον δύο από τα πέντε έτη που προηγήθηκαν της πώλησης, πληροίτε την απαίτηση ιδιοκτησίας. Εάν το σπίτι ήταν η κύρια κατοικία σας για τουλάχιστον 730 ημέρες από τα προηγούμενα πέντε χρόνια, πληροίτε τις απαιτήσεις χρήσης.

Εάν είστε παντρεμένοι αρχειοθετώντας από κοινού, πρέπει να πληροίτε την απαίτηση χρήσης για να δικαιούστε τον αποκλεισμό 500.000 δολαρίων. Μπορείτε ακόμα να πληρείτε τις προϋποθέσεις εάν μόνο ένα άτομο ικανοποιεί την απαίτηση ιδιοκτησίας. Και αν δεν είστε παντρεμένοι, αλλά πουλάτε το σπίτι με κάποιον άλλο, μπορείτε να πάρετε το καθένα από τους 250.000 αποκλεισμούς, εφόσον όλοι ικανοποιούν την απαίτηση χρήσης και τουλάχιστον ένας από εσάς ικανοποιεί την απαίτηση ιδιοκτησίας.

Το IRS επιτρέπει μερικούς αποκλεισμούς για όσους δεν πληρούν τις απαιτήσεις, αλλά πωλούν ένα σπίτι λόγω εργασίας ή κινήσεων σχετικών με την υγεία ή απρόβλεπτων γεγονότων όπως θάνατος, διαζύγιο, φυσική καταστροφή, ανεργία ή άλλους ειδικούς λόγους. Η δημοσίευση IRS 523 περιέχει περισσότερες λεπτομέρειες.

Αδιάκριτες συμβουλές

Αυτές οι φορολογικές εκτιμήσεις είναι σημαντικές, αλλά η ανάγνωση σχετικά με αυτές δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση κατάλληλο υποκατάστατο για αμερόληπτες συμβουλές, με βάση την προσωπική σας κατάσταση. Πριν κάνετε οποιεσδήποτε σημαντικές αποφάσεις σχετικά με την πώληση στο σπίτι σας, καθίστε με ένα χρηματοοικονομικό προγραμματιστή μόνο με αμοιβή. Αυτός ή αυτή μπορεί να λάβει υπόψη όλους τους παράγοντες που θα επηρεάσουν την απόφασή σας. Η ύπαρξη σχέσης με έναν αξιόπιστο επαγγελματία είναι ο καλύτερος τρόπος να δημιουργήσετε ένα σχέδιο που να επιτυγχάνει τους οικονομικούς σας στόχους.

Το Forrest Baumhover είναι ένας οικονομικός αρμόδιος για την αμοιβή και ο κύριος του Westchase Financial Planning στην Τάμπα της Φλόριντα. Για περισσότερες πληροφορίες, επισκεφτείτε www.westchasefinancialplanning.com.

Εικόνα μέσω iStock.