5 Επιλογές Χρηματοδότησης Πωλητή για Αγοραστές Κατοικιών

Σκεφτείτε τώρα ότι είναι μια καλή στιγμή για να αγοράσετε ένα σπίτι; Εύκολη εύρεση χρηματοδότησης

Τα αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού εξακολουθούν να παρακωλύουν τα όνειρα για ιδιοκτήτες σπιτιού για όσους έχουν το εισόδημα για να στηρίξουν μια υποθήκη αλλά χωρίς το καθαρό καθαρό πιστωτικό ιστορικό και ελάχιστο πιστωτικό αποτέλεσμα 720.

Για αυτούς τους ανθρώπους, είναι μια σκληρή αγορά - αυτή που δεν φαίνεται να χαλαρώνει σύντομα.

Εισαγάγετε τη χρηματοδότηση του πωλητή. Από τη στιγμή που ήταν δημοφιλής στη δεκαετία του 1980, η χρηματοδότηση των πωλητών εμφανίζεται και πάλι ως ένας τρόπος για τους αγοραστές να παρακάμπτουν τους σημερινούς περιορισμούς των στεγαστικών δανείων.

Σύμφωνα με το Bloomberg Businessweek, σχεδόν 53.000 κατοικίες το 2010 αγοράστηκαν με χρηματοδότηση από τους ιδιοκτήτες, οι περισσότερες από τις οποίες πραγματοποιήθηκαν στο Μίτσιγκαν, Φλόριντα, Οχάιο, Καλιφόρνια, Ουισκόνσιν, Μινεσότα και Τέξας.

Ενώ αυτό είναι μόνο το 1,5% περίπου των συναλλαγών ακινήτων του 2010, δίνει μια υπόδειξη ότι για τους αγοραστές, η αναγκαιότητα έχει γίνει και πάλι η μητέρα της εφεύρεσης.

Σύντομη ιστορία χρηματοδότησης του πωλητή

στις αρχές της δεκαετίας του 1980, όταν τα επιτόκια αυξήθηκαν κατά 20%, εξαναγκάζοντας τους αγοραστές κατοικιών να αναζητήσουν άλλες επιλογές.

Η χρηματοδότηση των πωλητών έπεσε στην παραβίαση, συνεργαζόμενοι ιδιοκτήτες σπιτιού με χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων με αγοραστές που είναι πρόθυμοι να αναλάβουν το δάνειο.

Η ιδέα έγινε ένα δημοφιλές εργαλείο χρηματοδότησης μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του 1970, όταν οι τράπεζες επέστρεψαν με τη ρήτρα πώλησης που τους επέτρεπε να πληρώσουν το οφειλόμενο δάνειο αν ένα σπίτι πωλήθηκε σε τρίτο.

Η ρήτρα οφειλόμενη στην πώληση εξυπηρετούσε πράγματι διπλό σκοπό. Όχι μόνο βοήθησε τις τράπεζες να πολεμήσουν έναν ανταγωνιστή, αλλά και τους επέτρεψε να μεταφέρουν τους δανειολήπτες από τα παλαιά, χαμηλότερα υποθηκευμένα επιτόκια σε νέα δάνεια υψηλότερου επιτοκίου.

Ο Stanley Bronstein, δικηγόρος με βάση την Αριζόνα και CPA, πιστεύει ότι η χρηματοδότηση από τους πωλητές επανέρχεται στη μόδα.

"Είναι δύσκολο και δυσκολότερο να λάβετε δάνεια από τράπεζες και εταιρείες υποθηκών", λέει. "Είναι πιθανό ότι θα αυξηθεί ακόμη περισσότερο, ειδικά εάν γίνουν ορισμένοι από τους προτεινόμενους κανόνες που απαιτούν από τους αγοραστές να βγάλουν το 20% κάτω, προκειμένου να επωφεληθούν από την παραδοσιακή χρηματοδότηση."

Η χρηματοδότηση των πωλητών

οι επιλογές είναι μακριά από τις ρίζες του το 1980, η προϋπόθεση (και οι προειδοποιήσεις) παρέμειναν οι ίδιες. Η χρηματοδότηση των πωλητών είναι παρόμοια με την παραδοσιακή τραπεζική τράπεζα.

Ο αγοραστής υπογράφει ένα γραμμάτιο και υπόσχεται να πληρώσει τις πληρωμές δόσεων πωλητή (συνήθως μηνιαίως) που περιέχουν κεφάλαιο και τόκο.

Ακριβώς όπως ένα παραδοσιακό δάνειο, θα υπάρχει μια υπογεγραμμένη υποθήκη ή ένα συμβόλαιο εμπιστοσύνης ή μια συμφωνία ασφάλειας που επιτρέπει στον πωλητή να αποκλείσει εάν ο αγοραστής δεν πληρώσει.

Σήμερα, οι αγοραστές σπιτιού μπορούν να επιλέξουν από πέντε διαφορετικές επιλογές χρηματοδότησης από τους πωλητές:

Επιλογή Χρηματοδότησης Πωλητή # 1: Ελεύθερη και Καθαρή

Η επιλογή απλούστερου πωλητή είναι όταν ο ιδιοκτήτης πωλεί ένα σπίτι ελεύθερο και απαλλαγμένο από όλες τις προνομιούχες. Ο αγοραστής καταβάλλει προκαταβολή και πληρώνει τον διαπραγματευόμενο, μηνιαίο τόκο και τις πληρωμές τόκων στον πωλητή, ο οποίος στη συνέχεια μεταφέρει το υπόλοιπο του δανείου σε ιδιωτική σημείωση.

Επιλογή Χρηματοδότησης Πωλητή # 2: Μίσθωση με Επιλογή Αγοράς (Rent to Own)

Σε αυτό το σενάριο, ο πιθανός ιδιοκτήτης σπιτιού διατηρεί την επιλογή να αγοράσει το σπίτι αλλά χωρίς την πραγματική υποχρέωση. Ο δανειολήπτης κερδίζει δίκαια συμφέρον στο σπίτι με προκαταβολή, ενώ παράλληλα πραγματοποιεί τακτικές μηνιαίες πληρωμές ενοικίου.

Ο Kevin Amolsch, πρόεδρος του Pine Financial Group, συμβουλεύει τους πωλητές που επιδιώκουν αυτή την επιλογή να αποκτήσουν αρκετά μεγάλο ποσό

Στο τέλος της περιόδου μίσθωσης, έχει την επιλογή να πληρώσει το υπόλοιπο μέσω αναχρηματοδότησης., μη επιστρεπτέα προκαταβολή σε περίπτωση που το άτομο δεν επιλέξει να αγοράσει.

"Αλλά από την άλλη πλευρά, οι αγοραστές μπορούν επίσης να προστατεύσουν τις επιλογές τους καταγράφοντας τη μίσθωση που θα επικαλύψει τον τίτλο, καθιστώντας έτσι δύσκολο για τον πωλητή να το πουλήσει σε κάποιον άλλο », λέει.

Επιλογή χρηματοδότησης πωλητή # 3: Η δεύτερη θέση Lien

Αυτό όπου ένας πωλητής μεταφέρει ένα δεύτερο υπόσχεση ενυπόθηκου δανείου πίσω από την τράπεζα για να κάνει είτε όχι, είτε ένα μικρό χρηματικό συμβόλαιο. Ο αγοραστής θα κάνει δύο πληρωμές κάθε μήνα - ένα στον ανώτερο κάτοχο τραπεζικού ενεχύρου και ένα δεύτερο στον ιδιωτικό πωλητή.

Ο πωλητής κινδυνεύει με αυτή την επιλογή είναι προφανής. Εάν ο αγοραστής πληρώσει μόνο τον πρώτο κάτοχο ενεχύρου, ο πωλητής πρέπει να έχει αρκετά κεφάλαια ή κεφάλαια για να αποκλείσει και να εξοφλήσει τον πρώτο, μεγαλύτερο κάτοχό του.

Ομοίως, εάν ο αγοραστής πληρώνει μόνο το μικρότερο δεύτερο δικαίωμα, ο πωλητής κινδυνεύει να χάσει το ακίνητο αν ο δικαιούχος του δικαιώματος προειδοποίησης αποκλείει.

Επιλογή χρηματοδότησης πωλητή # 4: Περιεχόμενο ενυπόθηκου δανείου

Προσφέρονται από εκείνους που διστάζουν να πάρουν μια πιο επικίνδυνη, κερδίστε ένα καλό ποσοστό απόδοσης.

"Αν είμαι πωλητής με δάνειο ύψους 100.000 δολάρια σε ποσοστό 4% και το ακίνητο αξίζει 150.000 δολάρια, θα το έβαζα στον αγοραστή με $ 10.000 κάτω, με όλη τη διαφορά [140.000 $] στο 7% γύρω από την υποθήκη ή τη συνολική πράξη εμπιστοσύνης », λέει ο Lance Churchill, δικηγόρος με την Frontline Education Group. "Θα προτιμούσα να φτιάξω 2% ή 3% στα 100.000 δολάρια και όχι μόνο το 7% στα $ 40.000."

Ωστόσο, οι αγοραστές θα πρέπει να γνωρίζουν τους κινδύνους που ενέχουν τα περιτύλιγμα. "Εάν πρόκειται με μια ενυπόθηκα υποθήκη, πάνε πάντα με μια εταιρεία μεσεγγύησης", συμβουλεύει ο Amolsch. "Δεν ξέρετε τι κάνει ο πωλητής με τα χρήματά σας."

Οι εταιρείες μεσεγγύησης θα διασφαλίσουν ότι οι πληρωμές θα το κάνουν τόσο στον πωλητή όσο και στον ανώτερο κάτοχο τραπεζικού ενεχύρου.

Ένας άλλος κίνδυνος συνεπάγεται ότι η τράπεζα ανακαλύπτει αυτή τη συγκεκριμένη ασφάλεια.

"Αυτός ο τύπος συμφωνίας παραβιάζει αυτό που είναι γνωστό ως ρήτρα πώλησης που βασικά λέει ότι ο υφιστάμενος δανειστής πρέπει να αποπληρωθεί όταν ο πωλητής πωλεί το ακίνητο ένας νέος αγοραστής ", προειδοποιεί ο Bronstein

" Αν ο πωλητής δεν το κάνει αυτό και ο δανειστής ανακαλύψει, ο δανειστής θα μπορούσε να δηλώσει το νόμισμα σε προεπιλογή και να ζητήσει να αποπληρωθεί πλήρως. "

Ωστόσο, ο Churchill μετράει ότι στη σημερινή αγορά, ο κίνδυνος αυτού του γεγονότος είναι μικρός. "Γιατί να ασχοληθούμε με το ενδεχόμενο δανεισμού ενός δανείου για ένα μη εξυπηρετούμενο δάνειο εάν πληρώνει όπως συμφωνήθηκε;"

Ο μόνος λόγος για τον οποίο οι τράπεζες μπορούν να καλέσουν ένα δάνειο είναι εάν τα επιτόκια αυξηθούν και πάλι. το υψηλότερο ποσοστό. "

Η επιλογή χρηματοδότησης του πωλητή # 5: Συμβόλαιο γης δόσης

Πιθανώς η πιο επικίνδυνη επιλογή που προτείνουν λίγοι εμπειρογνώμονες, μια σύμβαση γης δόσης δίνει στον αγοραστή κατοικίας απλώς το δίκαιο συμφέρον στην ιδιοκτησία, Η τελική ιδιοκτησία τίτλου δεν μεταβιβάζεται στον αγοραστή μέχρι την παραλαβή της τελευταίας πληρωμής του δανείου

Η επενδυτική απάντηση: Η χρηματοδότηση από τον πωλητή δημιουργεί έναν τρόπο για τους αγοραστές κατοικιών με το εισόδημα για την υποστήριξη μιας υποθήκης αλλά που έχουν λιγότερο από ασήμαντη πίστωση, να κατέχουν τελικά το δικό τους σπίτι, αλλά με οποιαδήποτε επιχειρηματική συναλλαγή, όσοι επιλέγουν αυτή τη μέθοδο θα πρέπει να λάβουν υπόψη τις ακόλουθες προειδοποιήσεις:

• Μην το κάνετε μόνοι σας. κόστος θα πρέπει να εφαρμόζεται για την παροχή καθοδήγησης από ειδικούς.
• Η χρηματοδότηση από τον πωλητή είναι μια επιχειρηματική συμφωνία και θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως τέτοια. (9)> Χρησιμοποιήστε μια εταιρεία μεσεγγύησης για να κλείσετε τη συμφωνία και να εξοφλήσετε σωστά τις πληρωμές υποθηκών.
• Να θυμάστε ότι ενώ οι πωλητές είναι εξαιρετικοί κατά την εξαργύρωση των επιταγών, η λήψη της τελικής απελευθέρωσης μπορεί να είναι προβληματική. Έχετε την πρόβλεψη για να πάρει την υπογεγραμμένη έκδοση που κρατείται σε μεσεγγύηση για το πότε το δάνειο είναι τελικά αποπληρωθεί.
• Φωτογραφία ευγενική προσφορά της Flickr: Woodleywonderworks.