Τα 5 χειρότερα πράγματα που μπορείτε να κάνετε κατά την αγορά ενός σπιτιού μικρής πώλησης

Για περισσότερο από ένα χρόνο, οικογένεια έχει αναζητήσει ένα μεγαλύτερο σπίτι στο προαστιακό Dallas γειτονιά μας. Τώρα που τα παιδιά είναι μεγάλα, είμαστε έτοιμοι για μια πισίνα, μια διαφορετική διάταξη και ένα πέμπτο υπνοδωμάτιο για το σπίτι γραφείο μου.

Είναι ένας σκληρός συνδυασμός για να βρούμε χωρίς να πηδάμε τις γειτονιές, οπότε όταν είδαμε 3.100 τετραγωνικά πόδια το σπίτι σε τιμή κάτω από την αγορά χτύπησε το MLS (Πολλαπλή Λίστα Υπηρεσιών), πήγαμε σε αυτό.

Αυτό ήταν πριν από περισσότερες από 40 ημέρες και δεν έχουμε ακούσει αν η προσφορά μας για τις υψηλότερες προσφορές έγινε αποδεκτή. Αποδεικνύεται ότι οι πωλητές έπεσαν πίσω στις πληρωμές τους και ο δανειστής πρέπει τώρα να δεχθεί να δεχτεί λιγότερο από το ποσό που οφείλεται στην υποθήκη. Ονομάζεται σύντομη πώληση και είναι ένα από τα ταχύτερα αναπτυσσόμενα τμήματα των πωλήσεων στο σπίτι.

Οι σύντομες πωλήσεις αποτελούν επίσης μια αγορά με πιθανές παγίδες. Υπάρχουν όμως τρόποι να διασφαλίσετε ότι δεν θα μετανιώσετε την απόφασή σας. Στην περίπτωσή μας, δεν είμαστε σίγουροι αν ο δανειστής έχει δει την προσφορά μας. Προφανώς, οι δανειστές έχουν εκατοντάδες συμβάσεις μικρής πώλησης στα γραφεία τους. μπορεί να χρειαστούν εβδομάδες, μήνες, ακόμη και ένα χρόνο για να συγκεντρωθεί μια απάντηση. Λιγότερο περίπλοκες συμφωνίες - για παράδειγμα, η δική μας περιλαμβάνει μόνο μία ασφάλεια - υποτίθεται ότι θα πάει λίγο πιο γρήγορα. Θα δούμε.

Κατά μία έννοια, η "σύντομη πώληση" είναι μια εσφαλμένη ονομασία, διότι δεν υπάρχει τίποτα για το χρονικό διάστημα. Το όνομά του πηγάζει από το γεγονός ότι η τράπεζα παίρνει βραχυκύκλωμα. Ο Harry Ridge, ο μεσίτης μας στο VIP Realty Platinum, δήλωσε ότι πολλοί αγοραστές σπιτιών αναστατώνονται όταν περνούν μεγάλα κομμάτια χρόνου και δεν συμβαίνει τίποτα. Οι περισσότεροι δεν καταλαβαίνουν ότι η προσφορά πρέπει να εγκριθεί από την τράπεζα και όχι από τον πωλητή που καθορίζει την τιμή στο MLS.

Η ανυπομονησία είναι προβληματική στην αγορά μικρής πώλησης. Είναι δύσκολο να θέσετε τη ζωή σας σε αναμονή. Ίσως να είστε διατεθειμένοι να σταματήσετε να ψωνίζετε σπίτι ή να αγοράσετε αντικείμενα μεγάλου εισιτηρίου, και τα δύο μνημειώδη λάθη στην αγορά αυτή. Και υπάρχουν και άλλα λάθη που μπορείτε να κάνετε κατά μήκος του δρόμου.

Αλλά υπάρχει μια απάντηση: Σε περίπτωση αμφιβολίας, μην το κάνετε. Μην σταματήσετε τις αγορές στο σπίτι. Μην κάνετε μεγάλες αγορές. Και υπάρχουν περισσότερα.

Εδώ είναι πέντε πράγματα που πρέπει να είστε σίγουροι ότι δεν θα κάνετε όταν κάνετε μια προσφορά σε μια μικρή κατοικία πώλησης:

1. Μην πουλάτε το σπίτι σας πρώτα. Δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι ο δανειστής θα δεχτείτε την προσφορά σας για μικρές πωλήσεις, οπότε μην πηδείτε το όπλο και κινδυνεύετε να γίνετε άστεγοι. Ίσως να είστε ο πλειοδότης τώρα, αλλά το σπίτι μικρής πώλησης παραμένει στο MLS κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας. Άλλοι αγοραστές μπορούν να υποβάλουν προσφορές που αμαρτάρουν στη δική σας, δημιουργώντας έναν πόλεμο υποβολής προσφορών. Ο δανειστής μπορεί επίσης να αντιμετωπίσει την προσφορά σας. Στη συμφωνία μας, προσφέραμε 5.000 δολάρια περισσότερο από την ζητούμενη τιμή και συμφωνήσαμε να πληρώσουμε τα έξοδα κλεισίματος. Το σπίτι δεν έχει ενημερωθεί από το 1996 και χρειάζεται αναβαθμίσεις αξίας 20.000 δολαρίων, οπότε δεν είμαστε διατεθειμένοι να πληρώσουμε πολύ περισσότερο.
2. Μην ξεχάσετε να απολαύσετε χρήματα για μεγάλες επισκευές. Μέχρι να πάρετε μια επιθεώρηση - και δεν πρέπει να το κάνετε αυτό μέχρι η τράπεζα να αποδεχθεί την προσφορά σας - δεν θα γνωρίζετε την πραγματική κατάσταση του σπιτιού. Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορούσε να πληρώσει την υποθήκη του, πιθανότατα δεν έκανε μεγάλες επισκευές. Αυτό ονομάζεται αναβαλλόμενη συντήρηση. Οι περισσότεροι δανειστές δεν πληρώνουν για επισκευές ή παρατεταμένες εγγυήσεις στο σπίτι
3. Μην βάζετε όλα τα αυγά σας σε ένα καλάθι Συνεχίστε να ψωνίζετε στο σπίτι. Η σύντομη προσφορά σας δεν είναι σίγουρη, οπότε μην σταματήσετε να διαβάζετε τις καθημερινές ενημερώσεις ηλεκτρονικού ταχυδρομείου από τον Πωλητή σας
4. Μην κάνετε αγορές μεγάλου εισιτηρίου Ήμασταν γρήγοροι να λάβουμε την επιστολή προ-πιστοποίησης να δείξουμε στους δανειστές ότι ήμασταν σοβαροί. Αλλά μόλις εγκριθεί η προ-πιστοποίησή σας, μην αγοράσετε αυτοκίνητο, μην εγκαταλείπετε τη δουλειά σας ή δεν κάνετε μετρητά. Αν το κάνετε, θα πρέπει να υποβάλετε εκ νέου τα οικονομικά σας στοιχεία στον δανειστή υποθηκών σας, το οποίο ανακατεύει τα έγγραφά σας. Στη συνέχεια επιστρέφει στο κάτω μέρος του σωρού.
5. Μην το κάνετε αν είστε πρώτος αγοραστής κατοικίας . Έχω την ιδιοκτησία και την πώληση ενός σπιτιού πριν, και η διαδικασία ήταν ομαλή όπως το βούτυρο. Οι σύντομες πωλήσεις έχουν γραφικά χαρτιά, όπως και οι παραδοσιακές πωλήσεις, αλλά οι μικρές πωλήσεις δεν είναι ομαλές για τον αγοραστή ή τον Realtor σας (οι οποίοι, παρεμπιπτόντως, θα πρέπει να έχουν εμπειρία με αυτόν τον τύπο συναλλαγής). Την πρώτη φορά που ο μεσίτης μας, ένας 26χρονος βετεράνος ακίνητης περιουσίας, έκλεισε μια σύντομη πώληση, ήταν ένας τέτοιος πόνος που ορκίστηκε ότι δεν θα το ξανακάνε ποτέ ξανά. (Ο ίδιος άλλαξε το μυαλό του. Σήμερα, οι μικρές πωλήσεις αντιπροσωπεύουν το ήμισυ της επιχείρησής του.) Δεν είναι για τους αμυδρούς της καρδιάς. Όπως δήλωσε η Realtor μου, Regina Stockwell, αν ζείτε με τη πεθερά σας, πληρώνετε ενοίκιο ή είστε αγοραστής για πρώτη φορά σπίτι, αποφύγετε μια σύντομη πώληση.

Υπάρχουν κατευθυντήριες γραμμές, που ισχύουν στις 15 Ιουνίου 2012, με στόχο τη βελτίωση της διαδικασίας απλής πώλησης. Οι υπηρεσίες υποθηκών που υποστηρίζονται από Fannie Mae και Freddie Mac πρέπει να εκδώσουν τελική απόφαση αποδοχής ή άρνησης εντός 60 ημερών από την παραλαβή της προσφοράς μικρής πώλησης. Είμαι σκεπτικός ότι αυτό θα επιβληθεί επειδή άλλες εντολές έχουν μειωθεί, αλλά είναι ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση

Ήμασταν ελπίδα να μπουν στο νέο σπίτι αυτό το καλοκαίρι για να απολαύσετε την πισίνα, αλλά το επόμενο καλοκαίρι θα μπορούσε να είναι πιο ρεαλιστικό. Ωστόσο, αν φτάσουμε σε αυτό το σπίτι, θα πάρουμε ένα καλό συμβόλαιο σε ένα μεγαλύτερο ακίνητο με αστρικό επιτόκιο.

Το επενδυτικό απάντημα: Είναι σημαντικό να συνεχίσουμε το κυνήγι του σπιτιού. Παρακολουθήστε ανοιχτά σπίτια και ζητήστε προβολές. Μπορεί να μην βρίσκετε τόσο καλή συμφωνία, αλλά δεν θέλετε να χάσετε την εύρεση του σπιτιού των ονείρων σας.