Υποθήκες: Τα βασικά

Î Î±Ï?Î±Î¼Ï?Î¸Î¹ Ï‡Ï‰Ï?Î¯Ï‚ ÏŒÎ½Î¿Î¼Î± (Tale Without Name)

Πίνακας περιεχομένων:

Τι είναι τα ενυπόθηκα δάνεια;
Πώς να δικαιούστε το καλύτερο επιτόκιο
Δάνεια FHA
Δάνεια VA
Δάνεια USDA
Κάνοντας τη σωστή επιλογή

Είτε είστε ένας πρώτος ιδιοκτήτης σπιτιού μόλις μάθετε για υποθήκες ή είστε ένας έμπειρος ιδιοκτήτης σπιτιού που θέλει να αναχρηματοδοτήσει, οι επιλογές μπορεί να φαίνονται συντριπτική. Δείτε πώς μπορείτε να βρείτε τη σωστή υποθήκη και να κλειδώσετε με τον καλύτερο ρυθμό.

Τι είναι τα ενυπόθηκα δάνεια;

Μια υποθήκη είναι ένα μακροπρόθεσμο στεγαστικό δάνειο μέσω ενός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος, με ένα σπίτι ή άλλη περιουσία που χρησιμεύει ως εξασφάλιση. Οι συνηθέστεροι τύποι είναι στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου και υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου.

Υποθήκη με σταθερό επιτόκιο: Αυτό είναι συνήθως διαθέσιμο σε επιλογές 15 ετών και 30 ετών. Με σταθερή υποθήκη, το επιτόκιό σας παραμένει το ίδιο για τη διάρκεια του δανείου και θα έχετε πάντα την ίδια μηνιαία πληρωμή.

Με μια υποθήκη 30 ετών, οι μηνιαίες σας πληρωμές θα είναι χαμηλότερες, αφού έχετε 15 χρόνια επιπλέον για να πληρώσετε το δάνειο. Ωστόσο, θα πληρώσετε μικρότερο συνολικό επιτόκιο για τη διάρκεια ενός δανείου 15 ετών. Το ποιο δάνειο είναι κατάλληλο για εσάς εξαρτάται εν μέρει από το εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές.

Ρυθμιζόμενη υποθήκη ποσοστού: Το επιτόκιο σε μια ARM αλλάζει κάθε χρόνο με βάση την αγορά, αλλά αυτό το δάνειο μπορεί να έρθει με ένα αρχικό σταθερό επιτόκιο. Για παράδειγμα, ο ρυθμός για ένα υβριδικό ARM 5/1 καθορίζεται για τα πρώτα πέντε χρόνια. Μετά από αυτό, το ποσοστό προσαρμόζεται ετησίως με βάση την αγορά.

Το αρχικό επιτόκιο σε ένα ARM είναι συνήθως χαμηλότερο από αυτό για μια υποθήκη πάγιου επιτοκίου. Σε γενικές γραμμές, οι ARM έχουν την πιο νόημα εάν σκοπεύετε να πουλήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε το σπίτι σας πριν από την αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου. Για παράδειγμα, αν σχεδιάζετε να πουλήσετε το σπίτι σας σε τρία έως πέντε χρόνια, ένας 5/1 ARM μπορεί να σας κάνει πιο λογικό από μια 15ή ή 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου.

Με ένα ARM, οι πληρωμές υποθηκών σας θα μπορούσαν να πηδήσουν αν τα επιτόκια αυξάνονται και είστε ανίκανοι ή απρόθυμοι να πωλήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε. Θα μπορούσε να είναι καταστροφικό αν δεν είστε προετοιμασμένοι.

Μη συμμορφούμενη υποθήκη: Οι κρατικές υπηρεσίες Fannie Mae και Freddie Mac καταλήγουν να αγοράζουν ή να υποστηρίζουν τις περισσότερες υποθήκες. Αλλά οι Fannie και Freddie θα αντιμετωπίσουν μόνο δάνεια μέχρι $ 453.100 (αν και υψηλότερα σε πιο ακριβές αγορές). Οι μεγαλύτερες υποθήκες είναι "μη συμμορφούμενες." Αυτές συχνά έρχονται με υψηλότερα επιτόκια.
Συγκρίνετε Τιμές Υποθηκών
Πώς να δικαιούστε το καλύτερο επιτόκιο

Σε γενικές γραμμές, διάφοροι εξωτερικοί παράγοντες επηρεάζουν τον τρόπο με τον οποίο τα ποσοστά παρουσιάζουν τάση με την πάροδο του χρόνου, συμπεριλαμβανομένων των αγορών περιουσιακών στοιχείων της Ομοσπονδιακής Τράπεζας, της ζήτησης κατοικίας και της δευτερογενούς αγοράς για τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες. Αλλά τα περισσότερα από αυτά που επηρεάζουν τις πιθανότητές σας να αποκτήσετε το καλύτερο επιτόκιο σε οποιαδήποτε δεδομένη στιγμή βρίσκονται υπό τον έλεγχό σας.

Όταν αποφασίζετε αν είστε καλός κίνδυνος για τα χρήματά τους, οι δανειστές θα μελετήσουν το εισόδημά σας, το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, το ιστορικό απασχόλησης, τα ρευστά περιουσιακά στοιχεία, την προκαταβολή, το είδος της ιδιοκτησίας που αγοράζετε και την αξία της. Ακολουθούν συγκεκριμένα βήματα που μπορείτε να λάβετε για να βοηθήσετε την αιτία σας:

1. Γνωρίστε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας

Το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι το θεμέλιο για το προσωπικό σας οικονομικό προφίλ. Το πιο συνηθισμένο σκορ εκδίδεται από την Fair Isaac Corp. (FICO) και σας βαθμολογεί σε πέντε διαφορετικές περιοχές, καθένα από τα οποία αποτελεί ένα ποσοστό του βαθμού σας. Αυτά είναι:

ιστορικό πληρωμών (35%)

οφειλόμενα χρήματα (30%)

διάρκεια πιστωτικού ιστορικού (15%)

τύποι πίστωσης σε χρήση (10%)

νέα πίστωση (10%)

Οι βαθμολογίες FICO κυμαίνονται από 300 έως 850. όσο υψηλότερο είναι το σκορ, τόσο το καλύτερο. Οι καλύτεροι υποψήφιοι έχουν χαμηλά υπόλοιπα πιστωτικών καρτών και δανείων και μακροχρόνιες ιστορικές πληρωμές έγκαιρης πληρωμής και τρέχοντες πιστωτικούς λογαριασμούς, οπότε βεβαιωθείτε ότι η πιστωτική σας έκθεση είναι χωρίς λάθη. Μπορείτε να έχετε πρόσβαση σε αυτό χωρίς κόστος στο annualcreditreport.com, όπου μπορείτε να δείτε ένα αντίτυπο κάθε χρόνο από καθέναν από τους τρεις οργανισμούς αναφοράς πιστώσεων (Experian, TransUnion, και Equifax). Αν βρείτε λάθη, επικοινωνήστε με την εταιρεία για να τα διορθώσετε.

2. Βγείτε από το χρέος

Το υπερβολικό χρέος σας κάνει κακό κίνδυνο. Οι δανειστές εξετάζουν το δείκτη χρέους προς εισόδημα ή το DTI, για να καθορίσουν εάν θα δικαιούστε το καλύτερο τρέχον επιτόκιο. Μειώστε το DTI σας καταβάλλοντας το πλαστικό σας. Αυτό πιθανότατα θα αυξήσει το σκορ FICO σας επίσης.

3. Ετοιμάστε τα οικονομικά σας έγγραφα

Το 2014, το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών εφάρμοσε κανόνες που σας προστατεύουν από τα δάνεια για τα οποία δεν έχετε τα προσόντα σας, οπότε είναι λιγότερο πιθανό να υποστείτε αδυναμία υποθήκης. Ως αποτέλεσμα, οι δανειστές είναι υπό μεγαλύτερη πίεση να επανεξετάσουν επιμελώς τα οικονομικά σας αρχεία. Θα εξετάσουν προσεκτικά τα έσοδά σας, τα περιουσιακά στοιχεία, τα χρέη και τους λογαριασμούς σας. Εάν βλέπουν κάτι από το συνηθισμένο, θα ζητήσουν εξηγήσεις, οπότε κρατήστε άφθονα αρχεία. Ένας καθαρός λογαριασμός οικονομικής υγείας σας βοηθά να δικαιούστε ένα χαμηλό επιτόκιο στεγαστικών δανείων.

4. Σκεφτείτε για τις κλειδώσεις και τα σημεία υποθηκών

Με ένα κλείδωμα επιτοκίου, ο δανειστής δεσμεύεται να σας δώσει ένα συγκεκριμένο επιτόκιο, ακόμη και αν το δάνειό σας δεν έχει κλείσει ακόμα. Διαβάστε τον Οδηγό Καταναλωτών της Federal Reserve σχετικά με τα Κλειδιά Υποθηκών για να μάθετε περισσότερα.

Ένας άλλος τρόπος για να μειώσετε το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων σας είναι να πληρώσετε "πόντους" (ουσιαστικά ένα προκαθορισμένο ποσό προπληρωμένου επιτοκίου) σε αντάλλαγμα για τη μείωση του επιτοκίου σας κατά τη διάρκεια του δανείου κατά ένα ορισμένο ποσό. Ένα "σημείο" ισούται με το 1% του ποσού της υποθήκης σας. Αυτή η στρατηγική είναι γενικά πιο επωφελής όσο περισσότερο μένετε στο σπίτι σας. Οι πόντοι μπορούν επίσης να εκπέσουν από το φόρο.

Δάνεια FHA

Ένα δάνειο FHA αναφέρεται σε ενυπόθηκο δάνειο που ασφαλίζεται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης. Τα δάνεια FHA σχεδιάζονται ειδικά για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών και συνήθως απαιτούν ελάχιστη προκαταβολή 3,5%. Πρόκειται συνήθως για σταθερά στεγαστικά δάνεια 30 ετών.

Τα δάνεια FHA είναι πολύ ελκυστικά για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών οι οποίοι μπορεί να μην είναι σε θέση να αντέξουν οικονομικά την επιθυμητή προκαταβολή κατά 20% που συνοδεύεται από συμβατική υποθήκη. Φανταστείτε ότι βρίσκετε ένα σπίτι που αγαπάτε πραγματικά για $ 300.000. Μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις μηνιαίες πληρωμές, αλλά όχι προκαταβολή $ 60.000 συν το τέλος κλεισίματος. Αν βάζετε 3,5% χαμηλότερα, θα έπρεπε μόνο να ξοδέψετε $ 10.500 προκαταβολικά.

Τα δάνεια FHA μπορεί να ακούγονται πολύ καλά για να είναι αληθινά - και υπάρχει μια αλίευση. Επειδή βάζετε λιγότερο από 20% κάτω, θα πρέπει να πληρώσετε δύο μορφές ασφάλισης υποθηκών.

Πρώτον, θα πληρώσετε ένα ασφάλιστρο ασφάλισης προκαταβολής ύψους 1,75% του δανείου. Για παράδειγμα, σε μια υποθήκη $ 240.000, θα πληρώσετε $ 4.200. Αυτό συνήθως περιλαμβάνεται στην υποθήκη, οπότε ίσως να μην χρειαστεί να πληρώσετε από την τσέπη σας.

Δεύτερον, θα πληρώσετε ένα ετήσιο ασφάλιστρο υποθήκης, το οποίο χρεώνεται μηνιαίως. Η τιμή μπορεί να κυμαίνεται και η πληρωμή σας μπορεί να διαφέρει. Λάβετε υπόψη ότι το τρέχον ετήσιο ασφάλιστρο είναι 0,80% για δάνειο κάτω των 679,650 δολαρίων και για περίοδο μεγαλύτερη των 15 ετών. Σε αυτή την υποθήκη ύψους 240.000 δολαρίων, θα πληρώνετε 1.920 δολάρια ετησίως ή 160 δολάρια το μήνα.

Λάβετε υπόψη σας ότι μπορείτε να εξετάσετε την αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας για να απαλλαγείτε από το δάνειο FHA μόλις έχετε αρκετό κεφάλαιο στο σπίτι για να το κάνετε.

Ενώ μια χαμηλότερη προκαταβολή μπορεί να είναι ελκυστική, προτείνουμε να γκρεμίσουμε τους αριθμούς. Μπορεί να διαπιστώσετε ότι είναι φθηνότερο μακροπρόθεσμα για να εξοικονομήσετε το 20% κάτω.

Δάνεια VA

Το πρόγραμμα δανείων των Βετεράνων δημιουργήθηκε το 1944 για να βοηθήσει τα μέλη των στρατιωτικών υπηρεσιών με αγορές στο σπίτι μετά την επιστροφή από το καθήκον. Ένα δάνειο VA μπορεί να προσφέρει έως και 100% χρηματοδότηση για έναν δανειολήπτη, πράγμα που ακυρώνει την απαίτηση οποιασδήποτε προκαταβολής.

Τα δάνεια VA, τα οποία υποστηρίζονται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση, είναι ευκολότερα επιλέξιμα από τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, επειδή απαιτούν από τις τράπεζες να αναλάβουν μικρότερο κίνδυνο. Οι δανειολήπτες VA δανείων γενικά δεν μπορούν να υπερβούν το ποσοστό χρέους προς εισόδημα 41% και οι περισσότεροι εγκεκριμένοι δανειστές της VA αναζητούν ένα πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 620.

Ένας δανειολήπτης VA δανείου πρέπει να ήταν βετεράνος ενεργού καθήκοντος με τουλάχιστον 90 ημέρες υπηρεσίας κατά τη διάρκεια πολέμων ή 181 διαδοχικών ημερών ενεργητικής υπηρεσίας κατά τη διάρκεια της ειρήνης. Εναλλακτικά, η θητεία για έξι χρόνια στην Εθνική Φρουρά ή Αποθεματικά μπορεί επίσης να χαρακτηρίσει ένα άτομο. Και υπό ορισμένους όρους, ο σύζυγος ενός αποθανόντος βετεράνου μπορεί να δικαιούται δάνειο VA.

Φυσικά, όπως συμβαίνει με ένα συμβατικό δάνειο, οι δανειολήπτες VA δανείων πρέπει να είναι σε θέση να παρέχουν επαρκή απαιτούμενη τεκμηρίωση για να αποδείξουν το βετεράνο καθεστώς τους, το εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία και τις υποχρεώσεις τους. Οι υποψήφιοι θα πρέπει επίσης να λάβουν DD-214, που να αποδεικνύει τη στρατιωτική θητεία, και το Πιστοποιητικό τους επιλεξιμότητας, που θα χρησιμεύσει ως απόδειξη της επιλεξιμότητας για το δάνειο VA.

Δάνεια USDA

Το Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ διαθέτει δύο προγράμματα για να βοηθήσει τους ανθρώπους να αγοράσουν, να χτίσουν, να στερεώσουν ή να μεταφέρουν σπίτια σε αγροτικές περιοχές.

Πρώτον, το Εγγυημένο Πρόγραμμα Στεγαστικού Στεγαστικού Σπιτιού παρέχει εγγυήσεις που επιτρέπουν στα άτομα με χαμηλά και μέτρια εισοδήματα να λαμβάνουν δάνεια για το 100% του κόστους ενός σπιτιού.

Το άλλο πρόγραμμα, Direct Family Loans Direct Home Loans, παρέχει άμεσες επιδοτήσεις που μειώνουν τις πληρωμές υποθηκών, επιτρέποντας τα επιτόκια να φθάσουν το 1%, με αποπληρωμή έως και 33 ετών (38 χρόνια για τους δανειολήπτες με χαμηλό εισόδημα που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά τις 33 αποπληρωμή του έτους). Οι οφειλέτες πρέπει να είναι χαμηλοί ή πολύ χαμηλοί, οι οποίοι δεν έχουν αξιοπρεπή σπίτια και δεν μπορούν να λάβουν δάνεια από άλλες πηγές με όρους που μπορούν λογικά να συναντηθούν.

Τα σπίτια που χρηματοδοτούνται μέσω αυτού του προγράμματος πρέπει να είναι μέτρια μεγέθους για την περιοχή, να αξίζουν λιγότερο από το όριο του προγράμματος για την περιοχή, να μην διαθέτουν πισίνα εντός του εδάφους και να μην είναι σχεδιασμένα για δραστηριότητες χρήματος.

Κάνοντας τη σωστή επιλογή

Οι ψυχολόγοι λένε ότι πολλοί καταναλωτές, όταν αντιμετωπίζουν πάρα πολλές επιλογές, θα επιλέξουν να μην κάνουν καμία επιλογή - ή να κάνουν μια βιαστική απόφαση μόνο για να ξεπεράσουν την αγωνία. Τα ενυπόθηκα δάνεια έχουν πολλά κινούμενα μέρη και είναι εύκολο να τα κατακλύσετε προσπαθώντας να τα ταξινομήσετε όλα.

Έχετε κάθε δανειστή που μιλάτε για να ξεπεράσετε όλες τις λεπτομέρειες κάθε πακέτου δανείων. Ρωτήστε μια δέσμη ερωτήσεων, σημειώστε … και στη συνέχεια να κοιμηθείτε σε αυτό. Συζητήστε με κάποιον που είναι πρόθυμος να ακούσει. Ίσως να συνειδητοποιούν ότι δεν μπορεί να υπάρξει κανένας καλύτερος απόφαση θα βοηθήσει να διευκολύνει το άγχος. Έχεις αυτό.
Λάβετε συμβουλές από έναν εμπειρογνώμονα υποθηκών
Περισσότερα από το Investmentmatome: Πόσο σπίτι μπορώ πραγματικά να πληρώσω; Συγκρίνετε Τιμές Υποθηκών Λάβετε προπληρωμή υποθηκών