4 μυστικά κάθε επιτυχημένο σπίτι Flipper ξέρει |

Δύο ήπια σχολική δάσκαλοι δάσκαλοι μου δίδαξε όλα όσα ξέρω για flipping σπίτια - και όχι σε μια καλή

Συνάντησα αυτό το ζευγάρι το 2006. Ήταν πολύ ωραίοι άνθρωποι - αλλά εξαιρετικά επιθετικοί επενδυτές. Αγοράζαν και περιστρέφονταν περιουσίες στο Λας Βέγκας χρησιμοποιώντας μια εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα τρίτων κατασκευαστών. Έκαναν έναν τόνο χρημάτων στην αρχή. Αλλά έχασαν τα πάντα, παρά το ότι γνώριζαν καλύτερα.

Πως έγινε αυτό;

Ενώ κέρδισαν κέρδη σε κάθε πώληση, χρησιμοποίησαν το κέρδος για να χρηματοδοτήσουν μεγαλύτερα και μεγαλύτερα έργα. Αυτό τους έδινε νόημα εκείνη τη στιγμή από τότε που η ακίνητη περιουσία εκτιμούσε τόσο γρήγορα. Αντί να χρησιμοποιήσουν τα δικά τους χρήματα (για τα οποία δεν είχαν κανένα) για την ανακατασκευή των σπιτιών, επέστρεψαν σε δάνειο γραμμής μετοχών που αυξήθηκε κατά το μήνα.

Φυσικά, όταν η ακίνητη περιουσία έπεσε το 2008, και η εκτίμηση αυτή εξατμίστηκε, κολλήθηκαν κρατώντας περιουσία που κανείς δεν ήθελε να αγοράσει ή να νοικιάσει. Και ήταν στο γάντζο για μια πολύ μεγάλη γραμμή μετοχών που δεν μπορούσαν να πληρώσουν. Ως αποτέλεσμα, έχασαν την αυτοκρατορία των ακίνητων περιουσιών που εργάστηκαν τόσο σκληρά για να οικοδομήσουν.

Ενώ αυτοί οι άνθρωποι υπέφεραν πολλά, η απώλειά τους απεικονίζει μερικούς από τους τέσσερις σκληρούς και γρήγορους κανόνες του house flipping που απλά δεν μπορεί να αγνοηθεί:

1. Πρέπει να καταλάβετε τον κίνδυνο σας.

Προφανώς, καθώς αναλαμβάνετε περισσότερο χρέος, οι ενώσεις σας κινδύνου. Αγοράστε μόνο τα κλίνη για μετρητά. Δεν υπάρχουν υποθήκες. Δεν υπάρχουν γραμμές μετοχών. Αν δεν έχετε αρκετά μετρητά για να μετακινήσετε οι ίδιοι τις συμφωνίες αυτές, πάρτε έναν σιωπηλό συνεργάτη που έχει τα μετρητά και χωρίζει τα κέρδη.

Το πρόβλημα με τα δάνεια είναι ότι είναι μια σταθερή υποχρέωση που πρέπει να εξυπηρετήσετε, ανεξάρτητα από το τι. Όταν το ζευγάρι δεν μπορούσε να κάνει τις πληρωμές, έχασε όλα. Αλλά εάν παίρνετε έναν εταίρο μετοχών, δεν χρειάζεται να βγάζετε χρήματα μέχρι να υπάρξει κέρδος για την πώληση.

Επίσης, η δανειοληψία χρήματος απαιτεί χρόνο και κοστίζει χρήματα. Ας πούμε ότι σκοπεύετε να στρέψετε δύο κατοικίες κατά τους επόμενους 12 μήνες. Επιπλέον, υποθέστε ότι χρειάζεστε 100.000 δολάρια για κάθε συμφωνία. Μπορεί να χρειαστούν 30 ή περισσότερες ημέρες για να οριστικοποιήσετε κάθε δάνειο και να κοστίσετε 2.000 δολάρια σε σημεία ή τέλη κάθε φορά που παίρνετε το δάνειο.

Αυτό σημαίνει ότι θα περάσετε δύο μήνες αναμονής και θα πληρώσετε 4.000 δολάρια σε κόστος. Ο δανεισμός για να επενδύσετε σε κτύπημα στο σπίτι είναι δαπανηρός.

Και λόγω των χρονικών καθυστερήσεων, θα είναι πιο δύσκολο για εσάς να ανταγωνιστείτε αγοραστές που έχουν τα μετρητά στο χέρι. Ως αποτέλεσμα, θα καταλήξετε με λιγότερο ελκυστικές συμφωνίες που οι αγοραστές μετρητών δεν θέλουν.

Στην ουσία, αυτό κάνει το δανεισμό να επενδύει ακόμη πιο ακριβά. Πρέπει να καταλάβετε πού είναι το κέρδος.

Όταν γυρίζετε τα σπίτια, πρέπει να κινηθείτε γρήγορα. Όχι μόνο θα πρέπει να αγοράσετε γρήγορα, θα πρέπει να πουλήσετε το σπίτι γρήγορα - και αυτό σημαίνει ότι πρέπει να πουλήσετε κάτω από την αγορά.

Αν περιμένετε τον αγοραστή που είναι πρόθυμος να πληρώσει το κορυφαίο δολάριο, θα περιμένετε πολύ χρόνο και θα αυξήσετε τον κίνδυνο να στρέψει η αγορά εναντίον σας.

< Αλλά ας πούμε ότι κρατάτε για περισσότερα κέρδη και μπορείτε να μετατρέψετε μόνο δύο σπίτια σε ένα χρόνο. Παρόλο που το κέρδος σας μπορεί να είναι $ 40.000 μια συμφωνία, κερδίζετε ακόμα 10.000 δολάρια λιγότερο.

Αν σκεφτείς τις συνέπειες, θα δεις ότι για να πουλήσεις ένα σπίτι κάτω από την αγορά και να κάνεις ακόμα κέρδος, το κλειδί είναι να το αγοράσεις φθηνά.

Αυτό σημαίνει συχνά ότι είναι καλή ιδέα να αγοράσετε ακίνητα που έχουν αποκλειστεί. Πρέπει να ελέγξετε την αγορά σας και να βρείτε καλούς Μεσίτες για να συνεργαστείτε.

3. Αυτό δεν λειτουργεί όλη την ώρα σε όλες τις αγορές.

Παρόλο που κερδίζετε όταν αγοράζετε το σπίτι, θέλετε να αναστρέψετε το ακίνητο σε μια αγορά που εκτιμάτε. Εάν ζείτε σε μια περιοχή που δεν εκτιμάτε, ίσως είστε καλύτερα να το κάνετε αυτό κάπου αλλού.

Και αν οι τιμές των κατοικιών πέφτουν, παίζετε τη ρωσική ρουλέτα μπαίνοντας σε αυτό το παιχνίδι, ανεξάρτητα από το πού βρίσκεστε. Ακριβώς το ίδιο, δεν μπορείτε να προβλέψετε πότε θα γίνει η αγορά.

Για να είστε ασφαλής, βεβαιωθείτε ότι θα είστε σε θέση να κρατήσετε το σπίτι ως ιδιοκτησία ενοικίασης για κάποιο χρονικό διάστημα, αν χρειαστεί.

4.

Για να κερδίσετε χρήματα σε αυτή την επιχείρηση, πρέπει να καταλάβετε τι έργο χρειάζεται ένα σπίτι, τι θα κοστίσει και πώς θα επηρεάσει την προσφορά σας. Αυτό θέτει το σκηνικό για να κάνετε όλη την εργασία, να πουλήσετε το σπίτι κάτω από την αγορά και να κάνετε ακόμα ένα κέρδος.

Το καλύτερο στοίχημά σας είναι να αγοράσετε ακίνητη περιουσία που χρειάζεται καλλυντική εργασία που είναι ανέξοδη να εκτελέσει, αλλά καθιστά την ιδιοκτησία πολύ ελκυστικότερη για τους αγοραστές.

Περάστε σε έργα που χρειάζονται δομική επισκευή. Μίσθωση έναν καλό εργολάβο, και να τον πάρει για να επιθεωρήσει την ιδιοκτησία. Μην αγοράζετε σπίτια που χρειάζονται ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας, εκτός εάν είναι υπερβολικά φθηνά. Αυτό το έργο θα σας κοστίσει μεγάλα δολάρια και θα πάρει πολύ χρόνο. Αναζητήστε μια απλούστερη συμφωνία.

Η Επένδυση Απάντηση:

Το κλειδί για να κερδίσετε χρήματα τα σπίτια είναι να αγοράσετε σωστό και κάθετο κίνδυνο. Αγοράζετε σωστά όταν καταλαβαίνετε την αγορά σας και το σχέδιο επισκευής σας. Μπορείτε να μειώσετε τον κίνδυνο χρησιμοποιώντας μόνο τα μετρητά, ποτέ να δανειστείτε τα χρήματα και συμπληρώνοντας το flip γρήγορα.

Αν σας ενδιαφέρει να μπείτε σε αυτήν την επιχείρηση, το επόμενο βήμα σας είναι να υπολογίσετε πόσα χρήματα έχετε (ή να βάλετε τα χέρια σας χρησιμοποιώντας επενδυτές) χωρίς δανεισμό. Στη συνέχεια, το πεδίο έξω από την αγορά που κάνει πιο νόημα και να βρείτε καλές Realtors να συνεργαστεί με. Ακολουθήστε πρώτα αυτά τα βήματα και, στη συνέχεια, βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε καλά την αγορά και την αποκατάσταση ακινήτων. Σε αυτό το σημείο, είστε έτοιμοι να πάτε. Αυτή η ανάρτηση γράφτηκε από τον Neal Frankle. Είναι Certified Financial Planner στο Λος Άντζελες, ένας επενδυτής ακινήτων και ο ιδιοκτήτης του www.WealthPilgrim.com και του www.mcmha.org