Λίστα ελέγχου ιδιοκτητών σπιτιού: Καταλαβαίνετε την υποθήκη σας;

Ακόμα και μετά τα τελευταία τρελά χρόνια στην αγορά ακινήτων, η ιδιοκτησία σπιτιού συνεχίζει να αποτελεί μέρος του αμερικανικού ονείρου για εκατομμύρια ανθρώπους. Εάν είστε έτοιμοι να αγοράσετε, σιγουρευτείτε ότι καταλαβαίνετε τα περιουσιακά στοιχεία και τα περιουσιακά στοιχεία που εμπλέκονται.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας

Για τους περισσότερους Αμερικανούς, ένα σπίτι είναι η μεγαλύτερη αγορά τους στη ζωή. Οι πληρωμές στο σπίτι (υποθήκες, φόροι και ασφάλειες) αντιπροσωπεύουν συνήθως το μεγαλύτερο κομμάτι του μηνιαίου λογαριασμού. Όμως, αυτές οι πληρωμές είναι επίσης μια επένδυση που είναι, για πολλούς Αμερικανούς, το μεγαλύτερο ενεργητικό τους ή η συσσώρευση πλούτου.

Εκτός από τις τακτικές μηνιαίες πληρωμές, ένα σπίτι απαιτεί συνεχή συντήρηση και συντήρηση. Όταν τα πράγματα σπάσουν, δεν υπάρχει επικεφαλής να καλέσει. Το διορθώνετε. Ο χλοοτάπητας πρέπει να κοπεί και τα φύλλα να γκρεμιστούν. Η οροφή, ο δρόμος, τα παράθυρα, οι στρόφιγγες και μια πληθώρα φαινομενικά ατελείωτων άλλων πραγμάτων πρέπει να αντικατασταθούν και να επισκευαστούν περιοδικά. Ο λογαριασμός για νερό, θερμότητα και ηλεκτρισμό έρχεται κάθε μήνα.

Έτσι, ένα σπίτι (ή condo) προσφέρει κάτι που καμία άλλη επένδυση δεν μπορεί να προσφέρει - ένα σπίτι. Μετά από όλα, δεν μπορείτε να ζήσετε σε μετοχές ή ομόλογα. Τα παιδιά δεν μεγαλώνουν σε τραπεζικό λογαριασμό.

Πριν ξεκινήσετε

Πρώτα απ 'όλα, είναι σημαντικό να βεβαιωθείτε ότι είστε ειλικρινής με τον εαυτό σας για το τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Πριν από μερικά χρόνια ήταν εύκολο για τους δανειολήπτες να μπουν πέρα ​​από τα κεφάλια τους. Σήμερα, κάθε τράπεζα που σας προσφέρει ένα δάνειο θα περνάει πάνω από τα οικονομικά του νοικοκυριού σας με μια λεπτή οδοντωτή χτένα για να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά να έχετε ένα σπίτι. Για να προετοιμαστεί προσεκτικά, πρέπει να πάρετε τις πάπιές σας σε μια σειρά. Εδώ είναι μερικά πράγματα που πρέπει να κάνετε.

1) Ελέγξτε τις πιστωτικές σας αναφορές και γνωρίστε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. (Έχετε το δικαίωμα να λαμβάνετε δωρεάν από κάθε έναν από τους κύριους οργανισμούς πιστοποίησης της χώρας.)

2) Να εξοικειωθείτε με όλες τις μεταβλητές που γενικά σχετίζονται με τη χρηματοδότηση ενός σπιτιού, όπως οι πολιτικές επιτοκίων, οι όροι,, αμοιβές κ.λπ.

3) Συγκεντρώστε την απαραίτητη τεκμηρίωση, συμπεριλαμβανομένων των πρόσφατων αμοιβών, τις τελευταίες σας ομοσπονδιακές δηλώσεις φόρου εισοδήματος και τις δηλώσεις τραπεζών και χρηματιστηριακών συναλλαγών

> Πριν αρχίσετε να ψάχνετε για ένα σπίτι, πρέπει να ξέρετε τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Ο ευκολότερος τρόπος να μετρήσετε την πιστωτική σας ικανότητα είναι να επισκεφθείτε την τράπεζά σας και να ζητήσετε από έναν υπάλληλο δανείου να σας προεπιλογίσει. Η προεπιλογή θα σας πει τι είναι η τράπεζα πρόθυμη να σας δανείσει και, ως εκ τούτου, πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Η προεπιλογή σας κάνει επίσης έναν πιο ελκυστικό αγοραστή επειδή οι πωλητές γνωρίζουν ότι οποιαδήποτε προσφορά που κάνετε είναι σοβαρή.

Σημειώστε ότι η προεπιλογή δεν είναι η ίδια με την υποβολή αίτησης για δάνειο. Μόλις βρείτε το σπίτι που θέλετε να κάνετε μια προσφορά, θα πρέπει να συμπληρώσετε μια αίτηση δανείου για το δανειστή σας. Σήμερα, η διαδικασία αίτησης δανείου δεν είναι εύκολη δοκιμή. Θα χρειαστεί χρόνος για να συγκεντρωθούν όλα τα έγγραφα (paystubs, φορολογικές δηλώσεις, καταστάσεις λογαριασμού) που η τράπεζα θα θέλει να εξετάσει. Πηγαίνουν τις ημέρες των δάνεια χωρίς δάνειο. Προετοιμάστε ανάλογα.

Προτού υποβάλετε αίτηση, είναι επίσης καλή ιδέα να ελέγξετε την αναφορά πίστωσης και την πιστωτική έκθεσή του συζύγου / συνεργάτη σας. Βεβαιωθείτε ότι όλες οι πληροφορίες σχετικά με την πιστωτική έκθεση είναι σωστές και εάν όχι, επικοινωνήστε αμέσως με τους οργανισμούς πίστωσης. Εάν έχετε μερικές σκοτεινές θέσεις, να είστε έτοιμοι να απαντήσετε στις ερωτήσεις που είναι βέβαιο ότι έχει η τράπεζά σας. Μπορεί να σας βοηθήσει αν μπορείτε να δείξετε ότι έχετε λάβει μέτρα για να διορθώσετε οποιοδήποτε πιστωτικό λάθος.

Κατανοήστε τους διαφορετικούς τύπους υποθηκών

Η ποσότητα του σπιτιού που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον όρο και το επιτόκιο της υποθήκης σας. Όρος - Οι όροι υποθηκών είναι συνήθως 15 ή 30 χρόνια. Όσο μεγαλύτερος είναι ο όρος, τόσο χαμηλότερη θα είναι η μηνιαία πληρωμή σας, αλλά θα πληρώσετε υψηλότερο συνολικό κόστος τόκων. Τα δάνεια τριάντα ετών επιτρέπουν συχνά επιπλέον πληρωμές κεφαλαίου που μπορούν να μειώσουν σημαντικά τη διάρκεια της υποθήκης. Για παράδειγμα, μόνο μία επιπλέον μηνιαία πληρωμή ανά έτος θα μειώσει το δάνειο 30 ετών σε 22 χρόνια.

Επιτόκιο - Τα επιτόκια διατίθενται σε δύο ποικιλίες: σταθερές και μεταβλητές. Τα μεταβλητά επιτόκια ή τα στεγαστικά δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARMs) μεταβάλλονται κατά τη διάρκεια του δανείου, προσφέροντας γενικά χαμηλότερα επιτόκια τα πρώτα αρκετά χρόνια. Ως εκ τούτου, μπορούν να είναι καλύτερο για τους αγοραστές που σχεδιάζουν να πουλήσουν μέσα σε λίγα χρόνια. Τα σταθερά επιτόκια παραμένουν τα ίδια καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου και προσφέρουν σταθερότητα και προβλεψιμότητα, καθώς οι πληρωμές είναι οι ίδιες κάθε μήνα. Επίσης, μπορεί να είναι ωφέλιμο να κλειδώσετε ένα σταθερό επιτόκιο σε περιόδους όπου τα επιτόκια είναι χαμηλότερα από τα ιστορικά πρότυπα

Οι δύο τύποι στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου, 30 και 15 ετών, έχουν ορισμένες διαφορές

30- οι ετήσιες υποθήκες προβλέπουν χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές επειδή το δάνειο καταβάλλεται για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Τα μειονεκτήματα περιλαμβάνουν μικρές μειώσεις κεφαλαίου κατά τα πρώτα έτη, καθώς και τον κίνδυνο να μειωθούν τα επιτόκια της αγοράς κατά τη διάρκεια του όρου. Ωστόσο, μια υποθήκη μπορεί να αναχρηματοδοτείται με χαμηλότερο επιτόκιο στο μέλλον και συνήθως δεν υπάρχει ποινή προπληρωμής.

• Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια για δεκαπέντε χρόνια μεταφέρουν χαμηλότερα επιτόκια, μειωμένες συνολικές πληρωμές τόκων και υψηλότερες πληρωμές κεφαλαίου. Ωστόσο, οι μηνιαίες πληρωμές είναι μεγαλύτερες.

  Οι υποθήκες μεταβλητού επιτοκίου είναι ένα διαφορετικό ζώο.

• Όπως υποδηλώνει το όνομα, οι υποθήκες μεταβλητού επιτοκίου έχουν ποσοστά που αλλάζουν ή προσαρμόζονται. Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου συνήθως προσφέρουν αρχικά επιτόκια χαμηλότερα από τα καθορισμένα ενυπόθηκα δάνεια [τα οποία δεν είναι πολύ χαμηλότερα αυτές τις μέρες …] αλλά τα επιτόκια αυξάνονται και μειώνονται με την αγορά επιτοκίων, καθώς τα επιτόκια συνδέονται με δείκτη που μπορεί να κυμαίνεται. Έτσι, υπόκεινται σε ενδεχόμενες αυξήσεις των επιτοκίων.

Οι περισσότεροι ΟΜΚ έχουν ένα ανώτατο όριο στις αυξήσεις των επιτοκίων σε οποιοδήποτε δεδομένο έτος, καθώς και στη διάρκεια του δανείου. Για παράδειγμα, οι τρέχοντες όροι περιλαμβάνουν συντελεστές που μπορούν να προσαρμόζονται έως και 2% σε οποιοδήποτε δεδομένο έτος, αλλά όχι πάνω από 6% στη διάρκεια του δανείου ή σε συντελεστές που μπορούν να προσαρμοστούν έως και 5% αρχικά αλλά όχι περισσότερο από 2%

Είναι επιτακτική ανάγκη να είστε βέβαιοι ότι το μελλοντικό σας εισόδημα θα είναι επαρκές εάν και όταν τα επιτόκια και κατά συνέπεια οι μηνιαίες πληρωμές σας θα αυξηθούν.

Πόσα Στεγαστικά Δάνεια μπορείτε να έχετε;

δεν κατέχουν στεγαστικά δάνεια μέχρι τη λήξη, καθώς τα περισσότερα ενυπόθηκα δάνεια πωλούνται στην Fannie Mae (Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Δανείων) και ανασυσκευάζονται σε ενυπόθηκα χρεόγραφα που πωλούνται σε επενδυτές σε όλο τον κόσμο. Αυτό είναι σημαντικό για εσάς, επειδή η Fannie Mae έχει πρότυπες απαιτήσεις που πρέπει να πληρούνται προκειμένου να αγοράσει υποθήκη.

Η πρώτη προϋπόθεση είναι ότι το μηνιαίο κεφάλαιο υποθηκών και πληρωμές τόκων (P & I), καθώς και οι φόροι ασφάλισης και ιδιοκτησίας υπερβαίνει το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος του αγοραστή. Η δεύτερη απαίτηση περιορίζει το συνολικό μηνιαίο χρέος (στέγαση, πιστωτικές κάρτες, πληρωμές αυτοκινήτων κλπ.) Στο 36% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος. Εκτός από αυτές τις απαιτήσεις, πρέπει επίσης να σχεδιάσετε την προκαταβολή από 10% έως 20% της συνολικής τιμής αγοράς.

[Αν είστε έτοιμοι να αγοράσετε ένα σπίτι, χρησιμοποιήστε το Υπολογιστή Στεγαστικού μας για να δείτε τι μηνιαίο σας πληρωμή κεφαλαίου και τόκου θα είναι.]

Σημεία επιτοκίου

Τα σημεία επιτοκίου ή τα σημεία έκπτωσης είναι τα τέλη που καταβάλλονται σε δανειστή κατά το κλείσιμο προκειμένου να μειωθεί το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων. Το κόστος κάθε σημείου ισούται με ένα τοις εκατό του ποσού του δανείου. Για παράδειγμα, για ένα δάνειο 100.000 δολάρια ένα σημείο έκπτωσης ισούται με 1.000 δολάρια.

Η οικονομική αίσθηση της αγοράς σημείων εξαρτάται από το πόσο καιρό σκοπεύετε να διατηρήσετε το δάνειο. Για να προσδιορίσετε αν τα σημεία σας έχουν νόημα, πρέπει να υπολογίσετε το κόστος των πόντων σε σχέση με το ποσό που εξοικονομούν κάθε μηνιαία πληρωμή.

Διάλυση Ακαθάριστου Παραδείγματος

Δάνειο 100.000 $ - 30ετής

7.5% Χρεωστικοί τόκοι, χωρίς πόντους = $ 699,21 μηνιαία πληρωμή

Αγορά 1 σημείου για $ 1,000 = μηνιαία πληρωμή $ 690,68

• Μηνιαίες αποταμιεύσεις = 8,53 $

• $ 1,000 / $ 8,53, = 117 μήνες

• υπόθεση. Αυτό σημαίνει ότι θα χρειαστούν περίπου δέκα χρόνια για να ανακτήσετε το κόστος ενός σημείου έκπτωσης. Ενώ η αγορά σημείων είναι μερικές φορές μια καλή απόφαση, η αγορά μπορεί επίσης να κοστίσει περισσότερο από ό, τι εξοικονομεί.

• Ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών

Η ασφάλιση ιδιωτικών στεγαστικών δανείων (PMI) είναι ασφαλιστήριο συμβόλαιο που ασφαλίζει τον δανειστή έναντι ζημιών σε περίπτωση που δεν μπορείτε να πληρώσετε την υποθήκη σας. Απαιτείται συνήθως όταν η προκαταβολή είναι μικρότερη από το 20% του δανείου. Τυπικές τιμές είναι περίπου 55 δολάρια το μήνα για κάθε 100.000 δολάρια του ποσού υποθήκης

Εναλλακτικές λύσεις για Συμβατικά Στεγαστικά

Εάν δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά μια συμβατική υποθήκη, υπάρχουν διάφορες εναλλακτικές λύσεις.

Χρηματοδότηση ιδιοκτήτη

της χρηματοδότησης μπορεί να συμβεί όταν ο πωλητής συμφωνεί να είναι ο δανειστής αντί μιας τράπεζας ή εταιρείας υποθηκών. Ο αγοραστής πραγματοποιεί απλώς πληρωμές στον πωλητή με τους όρους που συμφωνήθηκαν. Αυτός ο τύπος χρηματοδότησης συνήθως συμβαίνει όταν ο πωλητής επιθυμεί να πουλήσει, αλλά οι τρέχουσες συνθήκες υποθηκών είναι υπερβολικά αυστηρές για να προσελκύσουν έναν αγοραστή.

Η FHA δεν παρέχει δάνεια, αλλά ασφαλίζει δάνεια ιδιωτών δανειστές. Η ασφάλιση ενθαρρύνει τους δανειστές να χορηγούν δάνεια σε δανειολήπτες χαμηλού εισοδήματος που τυπικά δεν θα μπορούσαν να τύχουν συμβατικών υποθηκών. Τα βασικά πλεονεκτήματα αυτών των δανείων είναι οι πιο χαλαρές κατευθυντήριες γραμμές και μια μικρότερη απαιτούμενη προκαταβολή, που φθάνει το 3,5%. Σχεδόν ο καθένας μπορεί να πάρει δάνειο FHA, αλλά ασφαλίζει μόνο σχετικά μικρά δάνεια.

Η Διοίκηση των Βετεράνων (VA)

Αυτά τα δάνεια προσφέρουν πιο γενναιόδωρους όρους και κατευθυντήριες γραμμές (συμπεριλαμβανομένης ελάχιστης 0% προκαταβολής) το Υπουργείο Εξωτερικών των ΗΠΑ. Αυτά τα δάνεια είναι διαθέσιμα στους αμερικανούς στρατιωτικούς βετεράνους και στους συζύγους τους

Τέλος, υπάρχουν τοπικοί προσιτοί σύμβουλοι στέγασης που προσφέρουν εναλλακτικές λύσεις χαμηλού κόστους, χαμηλού δανείου. Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε με την FHA, τη VA, την Fannie Mae ή τον τοπικό δανειστή ενυπόθηκων δανείων ή μεσίτη ακινήτων