Πώς να αποφύγετε να κολλήσετε με ένα ακίνητο Dud

Από τον Jim Ludwick, CFP

Μάθετε περισσότερα για τον Jim στο Investmentmatome's Ask a Advisor

Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα ακίνητο εισοδήματος κατοικίας ή να μετατρέψετε την τρέχουσα κατοικία σας σε μια μίσθωση, ίσως να θέλετε να ξανασκεφτείτε. Μια συμφωνία που φαίνεται καλή στην επιφάνεια μπορεί να καταλήξει να σας κοστίζει χρήματα.

Η κατοχή ακινήτων κατοικιών έχει πολλά πλεονεκτήματα. Οι πληρωμές ενοικίου από τον μισθωτή σας μπορούν να καλύψουν ή ακόμα και να καλύψουν τις πληρωμές υποθηκών σας και μπορείτε να δημιουργήσετε μετοχές μέσω της ανατίμησης του σπιτιού, ενώ θα λάβετε φορολογικές ελαφρύνσεις στους τόκους των στεγαστικών δανείων και τις αποσβέσεις.

Αλλά υπάρχουν και μειονεκτήματα. Θα πρέπει να συλλέξετε το ενοίκιο και να κάνετε κλήσεις έκτακτης ανάγκης στον εαυτό σας ή να πληρώσετε έναν διαχειριστή ακινήτων για να το κάνετε αυτό. Πρέπει να συντονίζεστε με τους ενοικιαστές και τους εργάτες για να κάνετε επισκευές, μερικές φορές από απόσταση. Μπορεί επίσης να προκύψουν κενές θέσεις εργασίας και άλλα θέματα που δεν αφορούν πληρωμές.

Αυτά τα μειονεκτήματα δεν είναι ασήμαντα. Γι 'αυτό είναι σημαντικό να αφιερώσετε χρόνο για να αξιολογήσετε προσεκτικά τις δυνατότητες μιας ιδιοκτησίας. Ως πρώην εμπορικός μεσίτης ακινήτων και ενοικιαστής ακινήτων, γνωρίζω ότι πολλά ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι πράγματι καλές επενδύσεις. Αλλά για να βρείτε αυτά, είναι σημαντικό να αποκλείσετε τις ανέφικτες ιδιότητες το συντομότερο δυνατό.

Ένας τρόπος για να γίνει αυτό είναι με αυτό που αποκαλώ τη στρατηγική "10/1/1". Εάν ένα ακίνητο δεν μετρά μέχρι αυτή τη μέτρηση, αποκλείστε υπέρ εκείνων που το κάνουν.

Εφαρμογή της δοκιμής 10/1/1

Οι τρεις αριθμοί αναφέρονται στον αριθμό μηνών πληρωμών ενοικίου για ένα έτος που απαιτούνται για την εκπλήρωση τριών διαφορετικών απαιτήσεων: ένα ταμείο εξόδων, ένα ταμείο κενών θέσεων και ένα ταμείο συντήρησης.

10: Ο πρώτος αριθμός αντιπροσωπεύει τον αριθμό των μηνιαίων πληρωμών ενοικίου που θα πρέπει να μπορείτε να εισπράξετε σε ένα χρόνο για να πληρώσετε τα έξοδα ενός έτους. Αυτά τα έξοδα περιλαμβάνουν πληρωμές υποθηκών, φόρους ακίνητης περιουσίας, ασφάλειες ιδιοκτησίας ιδιοκτητών και δαπάνες διαχείρισης, συμπεριλαμβανομένης της πληρωμής ενός διαχειριστή ακινήτων για να χειριστεί τα καθήκοντα του ιδιοκτήτη, εάν το επιθυμείτε. Αν δεν μπορείτε να καλύψετε δαπάνες αξίας ενός έτους με ενοίκιο 10 μηνών, αυτό είναι ένα καλό σημάδι ότι πρέπει να απομακρυνθείτε από τη συμφωνία.

1: Το πρώτο 1 είναι η καταβολή του μισθώματος που καταβάλλεται σε ένα ταμείο κενών θέσεων, για την κάλυψη εξόδων όταν σταματήσει ο έλεγχος μίσθωσης και ένα άλλο δεν ξεκινά αμέσως. Μετά από τρία μήνες ενοικίου στο ταμείο σας, μπορείτε να αρχίσετε να τροφοδοτείτε αυτήν την πληρωμή ενοικίου ως κέρδος, υπό την προϋπόθεση ότι έχετε φροντίσει για το δεύτερο 1.

1: Το δεύτερο 1 είναι η πληρωμή ενοικίου που πηγαίνει σε ξεχωριστό ταμείο για να πληρώσει τα έξοδα συντήρησης. Η κατοχή τριών μηνών ενοικίου στην τράπεζα για το σκοπό αυτό είναι συνήθως επαρκής.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι μετά από τρία χρόνια κάλυψης όλων των εξόδων σας και σταδιακά να δημιουργήσετε ένα επαρκές ταμείο για πιθανές κενές θέσεις και έξοδα συντήρησης, μπορείτε να αρχίσετε να τσεκάρεις μερικές από τις μισθωτικές ταμειακές ροές ως κέρδος. Με αυτό τον τρόπο θα αντιμετωπιστούν απροσδόκητα έξοδα.

Αν ένα ακίνητο δεν μπορεί να ικανοποιήσει αυτά τα κριτήρια ή δεν είστε ικανοποιημένοι να περιμένετε τρία χρόνια για να δημιουργήσετε ένα σωστό μαξιλάρι, είναι προτιμότερο να το περάσετε τώρα αντί να ανακαλύψετε αργότερα ότι η συμφωνία δεν ήταν τελικά ελπιδοφόρα.

Εικόνα μέσω iStock.