Μην παίξετε από την υποθήκη "φορολογικό παιχνίδι"

Από τον Μάτ ΜακΚόι

Μάθετε περισσότερα για το Matt στην ιστοσελίδα μας Ρωτήστε έναν σύμβουλο

Σε ένα πρόσφατο άρθρο, συζήτησα γιατί μερικοί λαοί διατηρούν φορολογικά εκπίπτοντα χρέη. Ένας λόγος σχετίζεται με το "φορολογικό παιχνίδι" - τη διατήρηση χαμηλού επιτοκίου, την έκπτωση από το φόρο και την προσπάθεια να κερδίσουν περισσότερα από τις επενδύσεις τους. Μετά από μια πρόσφατη συζήτηση σχετικά με αυτό το θέμα, μου φάνηκε ότι αυτή η έννοια εξακολουθεί να παρανοείται.

Μερικές φορές το επιχείρημα αυτό είναι λίγο υπερπροσαρμοσμένο. Για παράδειγμα, εάν το επιτόκιο υποθηκών σας είναι 4%, χρειάζεται μόνο να κερδίσετε 4.01% για να "κερδίσετε" το παιχνίδι, σωστά; Λανθασμένος. Αυτό που συχνά παραλείπεται από αυτό το επιχείρημα είναι ένας πολύ σημαντικός παράγοντας: φορολογικές επιπτώσεις - τόσο καλές όσο και κακές.

Αυτό απεικονίζεται καλύτερα μέσω ενός παραδείγματος. Αν ακολουθήσουμε την υπόθεση του ποσοστού 4%, θα χρησιμοποιήσουμε ένα αρχικό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων ύψους 300.000 δολαρίων και θα αναλάβουμε ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών. Επίσης, θα αγνοήσουμε τους φόρους, τη συντήρηση και την ασφάλιση γιατί μπορεί να έχετε αυτά τα έξοδα, ανεξάρτητα από το αν έχετε υποθήκη. Η ενσωμάτωση αυτών των παραδοχών σε έναν οικονομικό υπολογισμό ή ένα υπολογιστικό φύλλο και υποθέτοντας ότι οι πληρωμές γίνονται στο τέλος κάθε περιόδου αποφέρουν τα ακόλουθα:

• Μηνιαία πληρωμή = $ 1.432,25 (360 πληρωμές)
• Συνολικός τόκος που καταβλήθηκε κατά τη διάρκεια του δανείου = 215.608,51 δολάρια

Τώρα υποθέστε ότι σκέφτεστε αν θα πληρώσετε αυτό το δάνειο σε 15 χρόνια ή θα επενδύσετε αυτήν την πρόσθετη πληρωμή αλλού. Το πρώτο βήμα θα είναι να καθοριστεί ποια θα είναι η πρόσθετη πληρωμή. Χρησιμοποιώντας την αξιόπιστη αριθμομηχανή ή υπολογιστικό φύλλο μας, διαπιστώνουμε ότι χρειάζεστε μια επιπλέον μηνιαία πληρωμή ύψους $ 786.81. Η μηνιαία πληρωμή και οι συνολικοί τόκοι που καταβλήθηκαν για το σενάριο αυτό είναι οι ακόλουθοι:

• Μηνιαία πληρωμή = $ 2.219,06 ($ 2.219,06 - $ 1.432.25 = $ 786.81)
• Συνολικός τόκος που καταβλήθηκε κατά τη διάρκεια του δανείου = 99.431,48 δολάρια

Έτσι, η αποπληρωμή αυτού του ενυπόθηκου δανείου σε 15 χρόνια αντί για 30 χρόνια θα αποφέρει εξοικονόμηση δαπανών τόκου ύψους 116.177,03 δολαρίων. Αλλά αυτό δεν είναι η πραγματική σας εξοικονόμηση, επειδή έχετε λάβει μια φορολογική έκπτωση για τους τόκους που καταβάλλονται. Υποθέτοντας ότι είστε στο φορολογικό σκέλος 28% και ότι όλοι οι χρεωστικοί τόκοι που καταβλήθηκαν ήταν φορολογικοί, η καθαρή εξοικονόμηση θα ήταν περίπου $ 83.647,46 ($ 116.177,03 x 0,72).

Έχουμε καταλάβει τι πραγματική αποταμίευση από την αποπληρωμή της υποθήκης νωρίς, αλλά τώρα πρέπει να συγκρίνουμε αυτό σε κάτι. Πρέπει να αρχίσουμε να εξετάζουμε τι αντιπροσωπεύει η εξοικονόμηση τόκων. Η εξοικονόμηση τόκων αντιπροσωπεύει το κέρδος που θα χρειαστεί να συσσωρεύσετε επενδύοντας αυτή την πρόσθετη πληρωμή για αυτά τα 15 χρόνια για να σπάσει ακόμη. Ωστόσο, για να συγκρίνουμε τα μήλα με τα μήλα, πρέπει να προσαρμόσουμε την εξοικονόμηση ενδιαφέροντος (το κέρδος από επενδύσεις που στοχεύουμε) για τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών. Υποθέτοντας ότι όλα τα κέρδη είναι μακροπρόθεσμα και ότι ο εφαρμοστέος φορολογικός συντελεστής είναι 15%, το αποτέλεσμα είναι ένα προσαρμοσμένο κέρδος $ 98.408,78. Αν παραμείνουμε πειθαρχημένοι και επενδύσουμε αυτή την επιπλέον πληρωμή των $ 786. 81 κάθε μήνα για 15 χρόνια, θα επενδύσουμε συνολικά 141.625,80 δολάρια (786.81 x 180 δολάρια). Η προσθήκη του διορθωμένου κέρδους από πάνω στο μηνιαίο ποσό επένδυσης μας δίνει ένα μελλοντικό ποσό που χρειάζεται σε 15 χρόνια $ 239,565.58. Περίμενε - είμαστε σχεδόν εκεί.

Τώρα έχουμε εξοικονομήσει το ενδιαφέρον και το μελλοντικό ποσό που χρειαζόμαστε, αλλά εξακολουθούμε να χρειαζόμαστε ένα ποσοστό απόδοσης για να το συγκρίνουμε με το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων. Συνδέοντας το απαιτούμενο μελλοντικό ποσό (239.565,58 δολάρια), τη μηνιαία πληρωμή που θα διαθέσουμε (786,81 δολάρια), τον χρόνο που θα επενδύσουμε (15 ή 180 επενδύσεις) και το ποσό που διαθέτουμε προς το μελλοντικό ποσό (μηδέν), μπορούμε να λύσουμε το ποσοστό απόδοσης. Αυτό μας δίνει τον ακόλουθο ρυθμό απόδοσης:

• Ο απαιτούμενος ρυθμός απόδοσης που χρειάζεται για να σπάσει ομαλά = 6.56%

Για να είστε αδιάφοροι μεταξύ των δύο επιλογών, θα πρέπει να κερδίσετε μια σύνθετη απόδοση άνω του 6,5% κατά τη διάρκεια αυτής της δεκαπενταετούς περιόδου. Ο σκοπός αυτής της άσκησης είναι σίγουρα να μην πούμε ότι αυτό είναι αδύνατο, αλλά απλά μην ξεγελιέστε να σκεφτείτε ότι είναι τόσο ασπρόμαυρο όσο μπορεί να φανεί κάποιοι. Τούτου λεχθέντος, θυμηθείτε ότι αυτό το επιτόκιο στεγαστικού δανείου είναι σταθερό - μια γνωστή μεταβλητή για τη διάρκεια του δανείου - ενώ οι μελλοντικές αποδόσεις των επενδύσεων και οι μελλοντικοί φορολογικοί συντελεστές είναι και οι δύο άγνωστες μεταβλητές.

Αυτό το συγκεκριμένο παράδειγμα μπορεί να μην ταιριάζει σε κάθε σενάριο, αλλά μπορεί να χρησιμοποιηθεί ένας απλός τρόπος για να επεξηγηθεί το σημείο μου. Χρησιμοποιώντας το ίδιο σενάριο, μια χαμηλότερη φορολογική κλίμακα (λιγότερο από μια έκπτωση) έχει ως αποτέλεσμα μια υψηλότερη διαφορά που απαιτείται για να σπάσει ακόμη και μια υψηλότερη φορολογική κλίμακα (περισσότερο από μια έκπτωση) οδηγεί σε χαμηλότερη εξάπλωση, όλα ισοδύναμα.

Κατά τη διάρκεια της καριέρας μου, έχω μάθει να αμφισβητώ τα πάντα και να μην παίρνω τίποτα στην αξία. Οι οικονομικοί κανόνες της αντίληψης και της πολιτιστικής «γνώσης», οι οποίοι και οι δύο είναι κοινές, συχνά είναι ελλιπείς ή απλά λανθασμένοι. Προτείνω επίσης να αμφισβητήσετε τους κανόνες αντίχειρας και τις πολιτιστικές γνώσεις για να δείτε αν σας κρατούν. Πιθανότατα, δεν θα το κάνουν.