Αποκτήστε ασφαλέστερη υποθήκη χρησιμοποιώντας αυτές τις συμβουλές μετά από κρίση

Τα στεγαστικά δάνεια είναι ασφαλέστερα τώρα από ό, τι πριν από 10 χρόνια. Αυτό είναι το κύριο αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης 2008-09 στην αγορά ενυπόθηκων δανείων.

Οι ακόλουθοι τύποι δανείων ήταν δημοφιλείς κατά τη διάρκεια της έκρηξης της στέγασης στα πρώτα χρόνια έως τα μέσα της δεκαετίας του 2000, αλλά δεν είναι πλέον διαθέσιμα στους περισσότερους δανειολήπτες:

• Οι υποθήκες χαμηλού βαθμού δανεισμού επέτρεψαν στους δανειολήπτες να λάβουν δάνεια χωρίς να καταγράφουν εισόδημα και περιουσιακά στοιχεία.
• Τα ενυπόθηκα ενυπόθηκα δάνεια επέτρεψαν στους δανειολήπτες να αγοράσουν σπίτια που διαφορετικά δεν θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά με μια αρχικά χαμηλή μηνιαία πληρωμή. Αλλά τα δάνεια ήταν το οικονομικό ισοδύναμο των χρονοβόρων βόμβων: Η περίοδος των επιτοκίων έληξε μετά από λίγα χρόνια και έπειτα οι οφειλέτες έπρεπε να πληρώσουν κεφάλαιο, καταρρίπτοντας τις μηνιαίες πληρωμές πέρα ​​από την ικανότητα των πολλών ιδιοκτητών να πληρώσουν.
• Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια - τα στεγαστικά δάνεια για δανειολήπτες με χαμηλή πίστωση - αυξήθηκαν με δημοτικότητα, από 8% των στεγαστικών δανείων το 2003 σε 20% το 2005 και το 2006.

Δεν χρειάζεται να είστε ειδικός για να δείτε πόσα από αυτά τα δάνεια θα μπορούσαν να πάθουν κακό. Αλλά με κάποιο τρόπο οι επενδυτές ήταν έκπληκτοι όταν μεγάλος αριθμός δανειοληπτών σταμάτησε να πληρώνει τις υποθήκες τους. Μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2008, το 5,3% των στεγαστικών δανείων ήταν παράνομη, δηλαδή 1 στους 19 δανειολήπτες ήταν τουλάχιστον 30 ημέρες πίσω από τις πληρωμές. Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2010, το ποσοστό παραβατικότητας έφτασε στο 11,54%, δηλαδή περίπου 1 στους 9 δανειολήπτες καθυστέρησε τις πληρωμές στο σπίτι τους.

Εκατομμύρια από αυτούς τους δανειολήπτες έπεσαν στα σπίτια τους. Από το 2007 έως το 2016, σχεδόν 7,8 εκατομμύρια κατασχέσεις ολοκληρώθηκαν, σύμφωνα με την CoreLogic. Το ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικίας μειώθηκε και δεν έχει ανακάμψει. Το δεύτερο τρίμηνο του 2008, το 68,1% των νοικοκυριών ανήκαν στα σπίτια τους. 10 χρόνια αργότερα, το 64,3%.

»Μετά τη μεγάλη ύφεση, είμαστε 10 χρόνια σοφότεροι; Δείτε περισσότερες συμβουλές για την προετοιμασία - και την ευημερία

Τερματίζοντας το να ξανασυμβεί

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Investmentmatome, που διεξήχθη στο διαδίκτυο από τη δημοσκόπηση The Harris Poll σε περισσότερους από 2.000 ενήλικες των ΗΠΑ, σχεδόν 4 στους 5 Αμερικανούς (79%) είχαν αρνητικές οικονομικές επιπτώσεις λόγω της χρηματοπιστωτικής κρίσης. μεταξύ αυτών, περισσότεροι από τους μισούς (55%) δήλωσαν ότι δεν έχουν ακόμη ανακάμψει πλήρως.

Και οι άνθρωποι εξακολουθούν να τραυματίζονται από τους αποκλεισμούς. Στην ίδια έρευνα, το 31% των ερωτηθέντων δήλωσε ότι η χρηματοπιστωτική κρίση θα τους έκανε πιο συντηρητικούς όταν εκτιμούν πόσο σπίτι μπορούν να αντέξουν οικονομικά και το 24% δήλωσε ότι θα χρειαζόταν μεγαλύτερη προκαταβολή εάν ήθελαν να αγοράσουν ένα σπίτι τώρα. Επιπλέον, το 7% των Αμερικανών δήλωσε ότι καθυστέρησαν την ιδιοκατοίκηση ως αποτέλεσμα της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Για άτομα κάτω των 35 ετών, ο αριθμός ήταν 13%.

Για να αποφευχθεί η επανεμφάνιση της κρίσης στη στέγαση, οι νομοθέτες και οι ρυθμιστικές αρχές δημιούργησαν κανόνες που περιόριζαν τη διαθεσιμότητα εξωτικών υποθηκών και οι ρυθμιστικές αρχές και οι δικηγόροι δημιούργησαν εργαλεία που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι καταναλωτές για να εξασφαλίσουν ασφαλή υποθήκη.

Πάρτε ένα δάνειο που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να επιστρέψετε

Ακόμη και με αυτούς τους νέους κανονισμούς και φιλικά προς τον καταναλωτή εργαλεία, εξαρτάται από εσάς να ενημερώσετε τον εαυτό σας και να γνωρίσετε τα όριά σας. Ακολουθούν ορισμένες στρατηγικές.

Ξέρτε τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.Το πρώτο βήμα για να πάρει μια προσιτή υποθήκη αγοράζει ένα προσιτό σπίτι. Ο αριθμομηχανή του Investmentmatome για το σπίτι είναι ένα εργαλείο που σας επιτρέπει να βρείτε το φάσμα των τιμών των κατοικιών σας, από το "προσιτό" έως το "τέντωμα" έως το "επιθετικό".

Η οικονομική προσιτότητα ήταν άλλο ένα ατύχημα της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Στην έρευνα του Investmentmatome, 12% των ερωτηθέντων δήλωσαν ότι ανησυχούν ότι δεν θα είναι σε θέση να αγοράσουν ένα σπίτι ως αποτέλεσμα της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Και το 19% δήλωσε ότι ο μισθός τους είναι στάσιμος από τη χρηματοπιστωτική κρίση.

Προετοιμαστείτε για υποθήκη. Μια προ-έγκριση σας δίνει μια ακόμα πιο ακριβή εικόνα του πόσο μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να δανειστείτε. Η λήψη μιας έγκρισης σας δίνει τη δυνατότητα να συγκεντρώνετε την τεκμηρίωσή σας, την οποία θα πρέπει να κάνετε όταν αργότερα υποβάλετε αίτηση για υποθήκη. Αυτό σηματοδοτεί μια αλλαγή από τα πρώτα έως τα μέσα της δεκαετίας του 2000, όταν οι δανειολήπτες δεν έπρεπε πάντα να τεκμηριώνουν τα έσοδα και τα περιουσιακά τους στοιχεία.

Διατηρήστε υπό έλεγχο τον έλεγχο των οφειλών. Όταν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, οι δανειστές δίνουν ιδιαίτερη προσοχή στην αναλογία χρέους προς εισόδημα ή ΔΤΙ. Είναι το ποσοστό του μηνιαίου σας εισοδήματος, προ φόρων, που πηγαίνει προς τις πληρωμές του χρέους σας.

Ένας βασικός κανόνας είναι να διατηρήσετε το DTI σας στο 36% ή και κάτω, παρόλο που οι δανειστές μπορούν να σας επιτρέψουν να δανειστείτε έως και 43% ή και υψηλότερα σε ορισμένες περιπτώσεις.

Πώς άλλαξαν τα πρότυπα οικονομικής προσιτότητας από το 2008: Αφού δημιουργήθηκε το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών το 2010, η πρώτη προτεραιότητα ήταν η μεταρρύθμιση της επιχείρησης υποθηκών. Ο οργανισμός υιοθέτησε έναν κανόνα ικανότητας προς αποπληρωμή που διέπει τις υποθήκες που απαιτούν από τους δανειστές:

• Επαληθεύστε τα στοιχεία εισοδήματος και πίστωσης αντί να παίρνετε μόνο τη λέξη του δανειολήπτη γι 'αυτό. Κατά τη διάρκεια της έκρηξης των κατοικιών, οι δανειστές είχαν επιτρέψει στους δανειολήπτες να λάβουν ενυπόθηκα δάνεια χωρίς να προσκομίσουν αποδεικτικά στοιχεία για τα δηλωθέντα εισοδήματα και περιουσιακά στοιχεία. Αυτός ο κανόνας έθεσε αυτά τα δάνεια χαμηλής τεκμηρίωσης εκτός των ορίων για τους περισσότερους δανειολήπτες.
• Καθορίστε το μέγιστο ποσοστό χρέους προς εισόδημα στο 43%. (Ορισμένες εξαιρέσεις επιτρέπουν στους δανειολήπτες με υψηλά προσόντα να δανείζονται έως και 50% DTI.)
• Περιορίστε τα σημεία και τις αμοιβές σε όχι περισσότερο από το 3% του ποσού υποθήκης.

Αυτές οι κατευθυντήριες γραμμές μοιάζουν με κοινή λογική, αλλά η CFPB εφάρμοσε τους κανόνες για να εμποδίσει τους δανειστές να αγνοούν την κοινή λογική κατά την επόμενη έκρηξη.

Το CFPB έκανε και άλλες αλλαγές για να καταστήσει τα στεγαστικά δάνεια ασφαλέστερα.Οι δανειστές είχαν εισαγάγει μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου κατά τη διάρκεια της έκρηξης που ονομάζεται ARM πληρωμής-επιλογής, η οποία είχε ένα τρομακτικό χαρακτηριστικό: Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι δανειολήπτες θα μπορούσαν να κάνουν ελάχιστες πληρωμές που δεν κάλυπταν ακόμη και το ενδιαφέρον του μήνα, έτσι κατέληξαν περισσότερο λόγω το δάνειο, ακόμη και μετά την πληρωμή.

Σύμφωνα με τον κανόνα περί ειδικής πίστωσης του CFPB, οι εν λόγω επικίνδυνες ARM πληρωμής δεν επιτρέπονται πλέον. Ούτε οι υποθήκες με τόκο μόνο ή τα στεγαστικά δάνεια με πληρωμές με μπαλόνια. Και οι ποινές προπληρωμής απαγορεύονται στις περισσότερες υποθήκες.

Συγκρίνετε τις προσφορές υποθηκών

Για να διευκολύνει τις συγκρίσεις των δανείων, το CFPB δημιούργησε μια αποκάλυψη τριών σελίδων που ονομάζεται Εκτίμηση δανείου. Οι δανειστές πρέπει να παρέχουν Εκτιμήσεις Δανείων σε πελάτες που υποβάλλουν αίτηση για υποθήκες.

Χρησιμοποιήστε αυτήν τη συντόμευση Εκτίμηση δανείου. Τοποθετήστε δύο ή περισσότερες εκτιμήσεις δανείων δίπλα-δίπλα. Πηγαίνετε στη σελίδα 3 κάθε εκτίμησης δανείων και εστιάστε στην ενότητα "Συγκρίσεις" και συγκεκριμένα δύο αριθμούς: πόσο θα κοστίσει η υποθήκη κατά τα πρώτα πέντε έτη και πόσα κεφάλαια θα εξοφληθούν τα πέντε αυτά χρόνια. ποιο δάνειο είναι καλύτερο.

Η Εκτίμηση Δανείου βοηθά και σε μια άλλη εργασία: μείωση του κόστους κλεισίματος.

Πώς οι συγκρίσεις δανείων έχουν αλλάξει από το 2008: Για δεκαετίες, οι υποψήφιοι ενυπόθηκων δανείων έλαβαν μια αποκάλυψη που ονομάζεται Good Faith Estimate από τους δανειστές τους. Το έγγραφο λεπτομερές κόστος κλεισίματος, αλλά δεν έκανε εύκολο για τους δανειολήπτες να συγκρίνουν τις προσφορές δανείου.

Το CFPB πίστευε ότι πάρα πολλοί δανειοδότες ενυπόθηκων δανείων χάθηκαν χρήματα εφαρμόζοντας με έναν μόνο δανειστή. Ο οργανισμός σκέφτηκε ότι εάν δημιουργούσε μια αποκάλυψη που καθιστούσε εύκολη τη σύγκριση των δανειακών προσφορών, περισσότεροι οφειλέτες θα εφαρμόζονταν σε πολλαπλούς δανειστές.

Το CFPB αντικατέστησε το Good Faith Estimate με την εκτίμηση του δανείου το 2015 μετά από μια αναπτυξιακή διαδικασία 4½ ετών.

Όπου υπάρχουν υποθήκες τώρα

Τον Σεπτέμβριο του 2008, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση ανέλαβε τις κυβερνητικές επιχειρήσεις Fannie Mae και Freddie Mac, τοποθετώντας τις στη συντηρητική. Δέκα χρόνια αργότερα βρίσκονται ακόμα σε συντηρητικότητα, με ελάχιστη πολιτική πίεση για τη μεταρρύθμισή τους.

Μερικοί ερευνητές υποστηρίζουν ότι τα ενυπόθηκα δάνεια είναι πολύ δύσκολα για να πάρουν. Σύμφωνα με το Urban Institute, η "υπερβολικά αυστηρή πίστωση" εμπόδισε 5,2 εκατομμύρια δανειοληπτών να πάρουν ενυπόθηκα δάνεια από το 2009 έως το 2014, συν άλλα 1,1 εκατομμύρια το 2015.

Τα πιστωτικά πρότυπα έχουν χαλαρώσει, αλλά αργά. Το μέσο πιστωτικό αποτέλεσμα για όλες τις υποθήκες που έκλεισαν τον Αύγουστο του 2011 ήταν 741, σύμφωνα με την Ellie Mae. Τον Ιούλιο του 2018, ήταν 725.

Σε αντίθεση με τις επισφαλείς υποθήκες των ετών άνθησης, οι σημερινές υποθήκες είναι καλοήθεις. Ωστόσο, τα πρότυπα είναι αυστηρότερα και οι καλύτεροι δανειζόμενοι έχουν χαμηλό δείκτη χρέους προς εισόδημα και υψηλά πιστωτικά αποτελέσματα.