Ορισμός & Παράδειγμα

Τι είναι:

( )> Πώς λειτουργεί (Παράδειγμα):

Για να κατανοήσετε τον τρόπο λειτουργίας του MBS, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τον τρόπο με τον οποίο δημιουργούνται τα ενυπόθηκα δάνεια. Ας υποθέσουμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι, ώστε να πάρετε υποθήκη από την XYZ Bank. Η XYZ Bank μεταφέρει χρήματα στο λογαριασμό σας και συμφωνείτε να επιστρέψετε τα χρήματα σύμφωνα με ένα καθορισμένο χρονοδιάγραμμα. Η XYZ Bank μπορεί τότε να επιλέξει να κρατήσει την υποθήκη στο χαρτοφυλάκιό της (δηλαδή απλά να εισπράξει τις πληρωμές τόκων και κεφαλαίου τα επόμενα χρόνια) ή να την πουλήσει.

[Αν είστε έτοιμοι να αγοράσετε ένα σπίτι, χρησιμοποιήστε τον Υπολογισμό Στεγαστικού Δανείου μας για να δείτε τι μηνιαία πληρωμή κεφαλαίου και τόκου σας θα είναι.]

Εάν η XYZ Bank πωλεί την υποθήκη, παίρνει μετρητά για να κάνει άλλα δάνεια. Ας υποθέσουμε ότι η XYZ Bank πωλεί την υποθήκη σας στην ABC Company, η οποία θα μπορούσε να είναι κυβερνητική, οιονεί κυβερνητική ή ιδιωτική οντότητα. Η ABC Company ομαδοποιεί την υποθήκη σας με παρόμοια ενυπόθηκα δάνεια που έχει ήδη αγοράσει (αναφέρεται ως συγκέντρωση υποθηκών). Οι υποθήκες στην πισίνα έχουν κοινά χαρακτηριστικά (δηλαδή, παρόμοια επιτόκια, διάρκειες κ.λπ.).

Η ABC Company στη συνέχεια πωλεί τίτλους που αντιπροσωπεύουν ενδιαφέρον για την υποθήκη υποθηκών, των οποίων η υποθήκη σας είναι ένα μικρό μέρος (που ονομάζεται

τιτλοποίηση της πισίνας). Πωλεί αυτά τα MBS στους επενδυτές στην ανοικτή αγορά. Με τα χρήματα από την πώληση του MBS, η ABC Company μπορεί να αγοράσει περισσότερα ενυπόθηκα δάνεια και να δημιουργήσει περισσότερα MBS

Όταν κάνετε την μηνιαία πληρωμή υποθηκών στην XYZ Bank, διατηρούν μια αμοιβή ή διασπορά και στέλνουν το υπόλοιπο πληρωμή στην εταιρεία ABC. Η εταιρία ABC παίρνει με τη σειρά της μια αμοιβή και περνάει ό, τι έχει απομείνει από το κεφάλαιο και την πληρωμή τόκων μαζί με τους επενδυτές που κατέχουν το MBS.

Υπάρχουν δύο είδη MBS. Τα πρώτα, καλούμενα

πιστοποιητικά συμμετοχής ή (PCs), αντιπροσωπεύουν μια άμεση απαίτηση για την ομάδα στεγαστικών δανείων. Το δεύτερο είδος, που ονομάζεται εξασφαλισμένες υποχρεώσεις υποθήκης υποθήκη υποθήκη (ΚΟΑ) ή αγωγές επενδύσεων υποθηκών ακινήτων (REMIC) είναι πιο περίπλοκη. Οι εν λόγω τίτλοι παίρνουν ουσιαστικά τις πληρωμές τόκων και κεφαλαίων από διάφορα MBS και δημιουργούν πρόσθετους τίτλους με διαφορετικές διάρκειες και κουπόνια.

Για τους επενδυτές, ένα MBS μοιάζει πολύ με ένα ομολογιακό δάνειο. Οι περισσότεροι προσφέρουν εξαμηνιαία ή μηνιαία έσοδα και αυτή η συχνότητα πληρωμής ενισχύει τα αποτελέσματα σύνθετης επανεπένδυσης. Ο κίνδυνος προπληρωμής αποτελεί μεγάλη ανησυχία για τους επενδυτές της MBS. Όταν οι άνθρωποι μετακινούνται, για παράδειγμα, πωλούν τα σπίτια τους, πληρώνουν τα στεγαστικά δάνεια με τα έσοδα και αγοράζουν νέα σπίτια με νέες υποθήκες. Όταν μειώνονται τα επιτόκια, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών αναχρηματοδοτούν τα στεγαστικά δάνεια τους, δηλαδή αποκτούν νέα στεγαστικά δάνεια χαμηλότερου επιτοκίου και πληρώνουν τα στεγαστικά δάνεια υψηλότερου επιτοκίου με τα έσοδα. Όπως και τα ομόλογα, οι μεταβολές των επιτοκίων επηρεάζουν τις τιμές MBS, αλλά η αλλαγή επιδεινώνεται από το γεγονός ότι οι επενδυτές του MBS είναι πιο πιθανό να πάρουν το αρχικό τους κεφάλαιο νωρίτερα. Μπορεί να χρειαστεί να επανεπενδύσουν αυτό το κεφάλαιο σε επιτόκια χαμηλότερα από αυτά που αποδίδουν τα ΜΒΣ τους.

Ο ρόλος της κυβέρνησης στο MBS

Αν και αρκετά ιδιωτικά ιδρύματα (χρηματιστηριακές εταιρείες, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, ακόμη και κατασκευαστικές εταιρείες) (FNMA ή "Fannie Mae") και η Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικών Δανείων (FHLMC, ή "Freddie Mac") αγοράζουν ένα πολύ μεγάλο μέρος των στεγαστικών δανείων. Οι Freddie Mac και Fannie Mae εγγυώνται την έγκαιρη καταβολή τόκων και κεφαλαίου για τα MBS που εκδίδουν, δηλαδή εάν οι δανειολήπτες δεν πραγματοποιήσουν εγκαίρως τις υποθήκες τους, οι Freddie Mac και Fannie Mae θα συνεχίσουν να κάνουν τις πληρωμές τους στους επενδυτές MBS τους. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η κυβέρνηση των ΗΠΑ δεν εγγυάται τον Freddie Mac ή τον Fannie Mae. Δηλαδή, εάν οι οντότητες αυτές δεν μπορούν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους προς τους επενδυτές MBS τους, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση δεν έχει καμία ευθύνη για τη διάσωση τους. Ωστόσο, και οι δύο οντότητες έχουν πιστωτικές διευθύνσεις με την κυβέρνηση και οι επενδυτές γενικά πιστεύουν ότι η κυβέρνηση δεν θα τους αφήσει να χρεοκοπήσουν σε κάποιο από τα χρεόγραφα τους.

Η κυβερνητική εθνική ένωση στεγαστικών δανείων (GNMA ή "Ginnie Mae"), από την άλλη πλευρά, είναι μια κυβερνητική οντότητα που δεν αγοράζει υποθήκες, αλλά εγγυάται (με την πλήρη πίστη και πίστωση της κυβέρνησης των ΗΠΑ) τίτλων ορισμένων εκδοτών MBS. Το GNMA MBS έχει τον χαμηλότερο κίνδυνο των τριών, επειδή φέρει ρητή εγγύηση από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση.

Γιατί αυτό έχει σημασία:

Τελικά, η βιομηχανία

που υποστηρίζεται από υποθήκες παρέχει στους δανειστές περισσότερα μετρητά να κάνουν περισσότερα στεγαστικά δάνεια. Αυτή η σταθερή προσφορά υποθηκών διατηρεί τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ανταγωνιστικά και οι υποθήκες είναι άμεσα διαθέσιμες. Επίσης, οι τράπεζες που είναι αντίθετες στο στεγαστικό δανεισμό ή ανησυχούν για την απώλεια χρημάτων εάν οι δανειολήπτες προκαταβάλουν τα στεγαστικά τους δάνεια μπορούν να διατρέξουν τους κινδύνους με την πώληση των υποθηκών τους και με αυτόν τον τρόπο τη μεταφορά αυτών των κινδύνων στους εκδότες της MBS. Fannie Mae, Freddie Mac και Ginnie Mae αγοράζουν ενυπόθηκα δάνεια και εκδίδουν ή / και εγγυώνται MBS ως μέρος των προσπαθειών τους να υποστηρίξουν τη βιομηχανία MBS και να καταστήσουν δυνατή την κατοχή κατοικίας για περισσότερους ανθρώπους.