Τα 40ετή υποθήκες είναι πράγματι ένα πράγμα;

Αναρωτιέστε πώς να συμπιέσετε τη μηνιαία πληρωμή υποθηκών τόσο χαμηλά όσο μπορεί να πάει - και στη συνέχεια να την συμπιέσετε λίγο περισσότερο; Μια υποθήκη 40 ετών είναι ένας τρόπος για να γίνει αυτό.

Θεωρητικά, υπάρχουν πολλά που σας αρέσουν για μια 40ετή υποθήκη. Η διάρθρωση του δανείου πάνω από 40 χρόνια - και όχι τα συνηθέστερα 30 χρόνια - μπορεί να βοηθήσει τους δανειολήπτες να τύχουν ελαφρώς μεγαλύτερου ποσού δανείου ή να συρρικνωθεί τις μηνιαίες πληρωμές. Και οι δύο προοπτικές έχουν ιδιαίτερη έκκληση όπου οι τιμές των ακινήτων είναι υψηλές και οι δανειολήπτες θέλουν να πληρούν τις προϋποθέσεις για όσο το δυνατόν περισσότερο.

Ωστόσο, τα μειονεκτήματα είναι δαπανηρά για τους αγοραστές κατοικιών. Καταρχάς, κάνετε πληρωμές τόκων για άλλα 10 χρόνια.

Για μια άλλη, όταν μια υποθήκη είναι τεντωμένη πάνω από 40 χρόνια, χρειάζεται περισσότερος χρόνος για να οικοδομηθεί η ισότητα σε ένα σπίτι. Αυτό αυξάνει τις πιθανότητες ότι οι τιμές των ακινήτων θα μπορούσαν να μειωθούν, αφήνοντας σας περισσότερο για την υποθήκη από ό, τι το σπίτι αξίζει. Για να καλυφθεί αυτός ο κίνδυνος, οι δανειστές 40 ετών χρεώνουν ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο, λέει ο Keith Gumbinger, αντιπρόεδρος της HSH.com, εταιρείας παροχής πληροφοριών για τα ενυπόθηκα δάνεια.

Ακόμη και αν το μειονέκτημα δεν σας αποθαρρύνει, οι πιθανότητες είναι λεπτό θα βρείτε ένα από αυτά τα δάνεια στην τρέχουσα αγορά, όπου χρησιμοποιούνται κυρίως για την τροποποίηση προβληματικών ενυπόθηκων δανείων. Σήμερα, τα 40ετή ενυπόθηκα δάνεια αποτελούν μόνο το 1% του συνόλου των στεγαστικών δανείων που πωλούνται, σύμφωνα με την CoreLogic, η οποία παρακολουθεί και αναλύει τις πληροφορίες για τα ενυπόθηκα δάνεια.

Ένα 40ετές έναντι 30ετούς δανείου

Ο Gumbinger συγκρίνει το κόστος και την εξοικονόμηση ενός 40ετούς διάρκειας και ενός τριετούς διάρκειας με μια υποθήκη ύψους 200.000 δολαρίων:

• 30ετής υποθήκη, τόκος 4%: Μηνιαία πληρωμή ύψους $ 955. Μετά από πέντε χρόνια θα είχατε σχεδόν 20.000 δολάρια στα ίδια κεφάλαια, αφήνοντας ένα υπόλοιπο οφειλόμενο περίπου $ 180.895. Στο τέλος των 30 ετών, θα είχατε καταβάλει ενδιαφέρον ύψους 143.739 δολαρίων.
• 40ετής υποθήκη, τόκος 4,25%:Μηνιαία πληρωμή $ 867. Μετά από πέντε χρόνια θα έχετε περίπου 10.000 δολάρια στα ίδια κεφάλαια, αφήνοντας υπόλοιπο οφειλόμενο σε $ 189.397. Μέχρι το τέλος των 40 ετών, θα πληρώσατε περίπου 216.275 δολάρια σε τόκους.

Η διαφορά στη μηνιαία πληρωμή είναι "όχι ένα τεράστιο ποσό", λέει ο Gumbinger, "αλλά για κάποιους δανειολήπτες, ήταν αρκετό για να τους πάρει πάνω από το χτύπημα" για να δανειστεί λίγο περισσότερα χρήματα ή να καταστήσει την πληρωμή διαχειρίσιμη.

Ποτέ πραγματικά δημοφιλής

Ακόμη και στην σύντομη ακμή τους το 2007, τα 40ετή ενυπόθηκα δάνεια ήταν ένα σπάνιο κτήνος - λιγότερο από το 2% όλων των νέων υποθηκών αγοράς και αναχρηματοδότησης. Ήταν λίγο πιο δημοφιλής στην αγορά ακινήτων στην Καλιφόρνια, σύμφωνα με την CoreLogic.

Η δημοτικότητά τους άρχισε να βυθίζεται αργά το ίδιο έτος καθώς η αγορά ακινήτων επιδεινώθηκε.

Το 2014, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση σταμάτησε να παρέχει στους δανειστές νομική προστασία για δανειοδοτήσεις υποθηκών που διαρκούν περισσότερο από 30 χρόνια. Αυτό έκανε 40ετή δάνεια πιο επικίνδυνα για τους δανειστές και από τότε, λίγοι ενδιαφέρθηκαν να κάνουν αυτά τα δάνεια, λέει ο Frank Nothaft, ανώτερος αντιπρόεδρος της CoreLogic και επικεφαλής οικονομολόγος.

"Σχετικά με το εθνικό τοπίο [υποθήκη], είναι σχεδόν ένα ασήμαντο προϊόν", λέει.

Βρέθηκε ακόμα σε δάνεια mods

Ο Tom Trimbath, ανεξάρτητος συγγραφέας, σύμβουλος και ιδιοκτήτης σπιτιού στην Clinton της Ουάσιγκτον, είναι ευγνώμων για την 40ετή υποθήκη του, με το χαμηλό επιτόκιο και τις προσιτές πληρωμές περίπου 900 δολάρια το μήνα. Ήταν μια σωτηρία - που του προσφέρθηκε το 2014 από τον δανειστή του ως μέρος μιας τροποποίησης υποθηκών HAMP αφού έπεσε το εισόδημα του Trimbath και δεν είχε την πολυτέλεια να κάνει τις πληρωμές υποθηκών του.

Η τροποποίηση των προβληματικών υποθηκών παραμένει μια από τις τελευταίες χρήσεις των 40ετών υποθηκών, λέει ο Gumbinger. Παρόλο που το Προσιτό Πρόγραμμα Τροποποίησης στο Σπίτι έληξε το 2016, τα προγράμματα Fannie Mae και Freddie Mac Flex Modification μπορούν να χρησιμοποιήσουν στεγαστικά δάνεια 40 ετών για να φέρουν τις πληρωμές των δανειοληπτών σε προσιτό επίπεδο.

Για το Trimbath, το 40ετές δάνειο λειτουργεί καλά, ειδικά επειδή δεν σχεδιάζει να κινηθεί σύντομα. "Είμαι ευχαριστημένος με το παρόν και είμαι πρόθυμος να δεχθώ αυτό που παρατάσσεται για το μέλλον", λέει.

Περισσότερα από το Investmentmatome

• Προετοιμαστείτε για την υποθήκη σας
• Συγκρίνετε τα ποσοστά υποθηκών
• Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα ενός συντομότερου ενυπόθηκου όρου

Η Marilyn Lewis είναι συγγραφέας προσωπικού στο Investmentmatome, ένας προσωπικός δικτυακός τόπος χρηματοδότησης. Email: [email protected].