Πώς να αγοράσετε ένα σπίτι που δεν έχει ακόμη οικοδομηθεί

Ο Trisha και ο Dennis Rawlings, ένα ζευγάρι στις αρχές της δεκαετίας του '30, κινούνται στο προαστιακό Σικάγο και αφήνουν πίσω τους την ηλικία άνω των 60 ετών το πρώτο τους σπίτι στην περιοχή St. Louis πίσω.

«Έχουμε εξετάσει το ενδεχόμενο να αγοράσει ένα σπίτι», λέει ο Trisha. Αλλά στην περιοχή όπου θέλουν να ζήσουν, οι επιλογές μέσα στον προϋπολογισμό τους περιορίζονταν στην αγορά ενός παλαιότερου σπιτιού ή στην κατασκευή ενός νέου.

Το ζευγάρι αγάπησε τα χαρακτηριστικά μιας σύγχρονης γειτονιάς νέας κατασκευής με πισίνα, clubhouse και εξαιρετική περιποίηση. Και η λήψη ενός δανείου κατασκευής και η οικοδόμηση ενός σπιτιού σημαίνει ότι θα αποφευχθεί η τρέχουσα συντήρηση που έρχεται με ένα παλαιότερο σπίτι.

Με την προσφορά των υφιστάμενων κατοικιών διαθέσιμων για αγορά σε "παντοτινά χαμηλά" σε εθνικό επίπεδο, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors, homebuyers όπως ο Rawlingses και άλλοι - συμπεριλαμβανομένων των νεότερων αγοραστών - εξετάζουν άλλες επιλογές που περιλαμβάνουν την οικοδόμηση ενός σπιτιού. Εδώ είναι πώς να ξεκινήσετε αν αποφασίσετε να χτίσετε ένα σπίτι.

" ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ: Πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά;

Εύρεση δανείου κατασκευής

"Όλα ξεκινούν με την ικανότητά σας να χρηματοδοτείτε και τι είδους προϋπολογισμό μπορείτε να δημιουργήσετε από εκεί", λέει ο Dan Moralez, περιφερειακός αντιπρόεδρος της Northpointe Bank στην Ολλανδία, στο Μίτσιγκαν. "Δεν θέλετε να πουλήσετε κάτι από κάποιον και τότε το επόμενο πράγμα που θα διαπιστώσετε είναι ότι δεν πληρείτε τις προϋποθέσεις".

Αλλά δεν είναι κάθε τραπεζίτης ενυπόθηκων δανείων ή μεσίτης προσφέρει δάνεια κατασκευής.

"Οι περισσότεροι άνθρωποι υποθηκών θα πάνε όλη την καριέρα τους χωρίς να κάνουν ποτέ κάτι τέτοιο", λέει ο Jerry Thomas, αξιωματικός στεγαστικών δανείων στο Farmington Hills, Michigan. "Μια άλλη μεγάλη ομάδα (δανειστών) θα κάνει ένα και στη συνέχεια θα ορκιστεί ότι δεν θα ξανακάνω ποτέ άλλο."

Δεν υπάρχει εύκολος τρόπος να βρεθεί ένας δανειστής κατασκευής. Ζητήστε παραπομπές από φίλους και οικογένεια. Οι οικοδόμοι συχνά έχουν δανειστές που συνιστούν.

" ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ: Πάρτε το ελεύθερο πιστωτικό αποτέλεσμά σας

Κλείδωμα στη γη

Η δημιουργία ενός σπιτιού είναι ένα σημαντικό μέρος της διαδικασίας οικοδόμησης.

"Δεν χρειάζεται να κατέχετε την παρτίδα ελεύθερη και καθαρή", λέει ο Moralez. Ωστόσο, τα κεφάλαια που έχετε στη γη μπορούν να χρησιμοποιηθούν για ένα κόστος προκαταβολής και κλεισίματος.

Ο Moralez λέει ότι έχει πελάτες που θέλουν να "κλειδώσουν σε ένα κομμάτι βρωμιάς" έτσι ώστε να μπορούν να χτίσουν σε αυτό μέσα σε ένα χρόνο περίπου. Δυστυχώς, λέει, ο αριθμός των δανειστών που χρηματοδοτούν την κενή γη είναι σημαντικά μικρότερος από τον αριθμό των δανειστών που θα κάνουν ένα δάνειο κατασκευής.

Οι αγοραστές που σχεδιάζουν να χρηματοδοτήσουν το κόστος της γης και της κατασκευής κατοικιών ταυτόχρονα θα χρειαστεί να το λάβουν αυτό υπόψη κατά την αναζήτηση ενός δανειστή.

Προϋποθέσεις και προκαταβολή

Είναι πιο δύσκολο να δικαιούστε ένα δάνειο κατασκευής παρά για μια τυπική υποθήκη αγοράς, λένε ο Moralez και ο Thomas. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η τράπεζα αναλαμβάνει επιπλέον κίνδυνο κατά τη φάση κατασκευής, καθώς δεν υπάρχει περιουσιακό στοιχείο για την εξασφάλιση της υποθήκης.

Οι τυπικές προκαταβολές είναι περίπου 10%. Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης, οι Υποθέσεις Βετεράνων και τα προγράμματα στεγαστικών δανείων του Υπουργείου Γεωργίας των ΗΠΑ επιστρέφουν τα δάνεια για κατασκευαστικά έργα και μπορούν να επιτρέψουν κάποια επιείκεια πίστωσης, μαζί με χαμηλές ή μηδενικές πληρωμές.

"Εάν μπορείτε να βάλετε 20% κάτω και έχετε ένα 720 πιστωτικό αποτέλεσμα ή καλύτερα, ξέρετε ότι είστε λίγο πολύ πρόκειται να προκριθείτε για το πρόγραμμα όλων", λέει ο Thomas.

" ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ: Οι καλύτεροι δανειστές για δάνεια FHA

Χρησιμοποιώντας έναν οικοδόμο ή ένα DIY

Υπάρχουν δύο είδη οικοδόμων: οικοδόμοι και κατασκευαστές κατασκευών, οι οποίοι κατασκευάζουν μεγάλο όγκο παρόμοιων κατοικιών και δουλεύουν για μέγιστη απόδοση. Αν το σχέδιο του σπιτιού σας περιλαμβάνει πολλά ειδικά ή μοναδικά χαρακτηριστικά, αναζητήστε ένα έθιμο οικοδόμο, δεδομένου ότι ειδικεύεται στην οικοδόμηση για να ανταποκριθεί στις προσδοκίες των πελατών, λέει ο Moralez.

Θέλετε να φτιάξετε το δικό σας σπίτι;

"Όλο και συχνότερα, λέμε όχι," λέει ο Moralez. "Οι περισσότεροι δανειστές δεν θα κάνουν ένα αυτο-οικοδόμημα έργου." Λέει ότι οι λίγες εξαιρέσεις πηγαίνουν στους δανειολήπτες με σχετική εμπορική εμπειρία.

Ο Moralez λέει ότι οι δανειολήπτες που πιστεύουν ότι μπορούν να εξοικονομήσουν χρήματα αναθέτοντας την ίδια τη δουλειά μπορεί να βρίσκονται σε απογοήτευση. Με τη στεγαστική βιομηχανία να αντιμετωπίζει έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, πιθανότατα θα πληρώσετε περισσότερα για τους εργαζόμενους από ό, τι ένας ανάδοχος μεγάλης ποσότητας.

Επίσης, τα δάνεια κατασκευής για ένα έργο do-it-yourself απαιτούν τυπικά υψηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα και μεγαλύτερες προκαταβολές. Οι όροι και τα προσόντα διαφέρουν ανάλογα με το δανειστή.

Διαμονή σε έναν προϋπολογισμό

Οι υπερβάσεις κόστους είναι ο μεγαλύτερος κίνδυνος που θα μπορούσατε να αντιμετωπίσετε κατά την οικοδόμηση ενός σπιτιού, λέει ο Moralez. Η προσφορά ενός οικοδόμου ορίζει τις επιτρεπόμενες δαπάνες για φωτιστικά, δάπεδα, countertops και άλλα σημαντικά χαρακτηριστικά. Μια αναβάθμιση εδώ ή εκεί μπορεί να προκαλέσει τον προϋπολογισμό και θα πρέπει να αντισταθμίσετε τη διαφορά σε μετρητά, λέει.

Διερευνήστε το κόστος των υλικών εκ των προτέρων για να αποφύγετε σημαντικές και δαπανηρές τροποποιήσεις στην πορεία.

Περισσότερα από το Investmentmatome

• Υπολογίστε την πληρωμή υποθηκών σας
• Συγκρίνετε τα ποσοστά υποθηκών
• Οι καλύτεροι δανειστές για δάνεια VA

Αυτό το άρθρο γράφτηκε από τον Investmentmatome και δημοσιεύθηκε αρχικά από το The Associated Press.