Αγοράζοντας ένα σπίτι: Προστατεύστε τον εαυτό σας από τυχόν απρόβλεπτες καταστάσεις και αποκαλύψεις

Ενώ είναι σημαντικό να προστατεύσετε τα δικά σας συμφέροντα, γενικά, όσο πιο απροσδόκητα στην προσφορά σας, τόσο λιγότερο ενθουσιώδης ο πωλητής μπορεί να είναι να σας χειριστεί. Θα έχετε έναν καλύτερο πυροβολισμό με την προσθήκη της προσφοράς σας με "if-thens" σε μια αγορά αγοραστή.

Ορισμένες περιπτώσεις που δεν μπορείτε να ελέγξετε

Ορισμένες προϋποθέσεις πώλησης είναι εκτός ελέγχου, όπως η έγκριση του δανείου σας από το δανειστή ή η αξιολόγηση του σπιτιού σας με επαρκή αξία. Άλλοι θα είναι δική σας ευθύνη, όπως η απόκτηση ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού - παρόλο που ένας μεταφορέας πρέπει να εγκρίνει το ακίνητο για κάλυψη, έτσι δεν είναι κάτι που δεν μπορείτε να ελέγξετε πλήρως.

Μια άλλη συνήθης κατάσταση συναλλαγής μπορεί να επιτρέψει στον αγοραστή να ολοκληρώσει την πώληση ενός προηγούμενου σπιτιού ή να παράσχει στους πωλητές χρόνο για να βρουν την επόμενη κατοικία τους. Οποιαδήποτε από αυτές τις συνθήκες πρέπει να έχει καθορισμένο χρονικό όριο.

Αγοράζοντας ένα σπίτι: Τι μπορείτε να ελέγξετε

Μια επιθεώρηση στο σπίτι είναι προς το συμφέρον σας και σας επιτρέπει να αποχωρήσετε από τη συμφωνία εάν αποκαλυφθούν σοβαρά θέματα. Η σύμβασή σας μπορεί να ορίζει ότι οι επισκευές πρέπει να γίνονται αν αποκαλύπτονται προβλήματα, αλλά αυτό μπορεί να σημαίνει καθυστερήσεις κατά την ολοκλήρωση των προγραμματισμένων εργασιών και επισκευών. Μπορείτε να προτιμήσετε να επαναδιαπραγματευτείτε την τιμή πώλησης εάν χρειάζονται σημαντικές βελτιώσεις.

Στις ζεστές αγορές, οι αγοραστές συχνά πληρώνουν για μια έκθεση πριν από την επιθεώρηση πριν υποβάλουν μια προσφορά - ή να παραιτηθούν από μια επιθεώρηση εντελώς. Σε άλλες περιπτώσεις, οι συμβάσεις πώλησης μπορούν να συντάσσονται με "δικαίωμα ακύρωσης". Αυτό σημαίνει ότι δεν θα χρειαστείτε επισκευές που υποδεικνύονται από την έκθεση επιθεώρησης στο σπίτι αλλά μπορείτε να ακυρώσετε την πώληση χωρίς ποινή.

Για να ελαχιστοποιήσετε τις καθυστερήσεις κατά το κλείσιμο, μπορεί να αποφασίσετε να αποδεχθείτε μια προηγούμενη προϋπόθεση "ως έχει" επιτρέποντας τη λήξη μιας προθεσμίας έκτακτης ανάγκης. Είναι μια σκόπιμη απόφαση να προσφέρει μια παραχώρηση και μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως βάση για μια νέα κατάσταση κατά το κλείσιμο, όπως η πίστωση έναντι αμοιβής ή κάποια άλλη έκπτωση. Να γνωρίζετε, ωστόσο, ότι ορισμένοι δανειστές θα περιορίσουν το ποσό των πιστώσεων που επιτρέπονται.

Το χειρότερο σενάριο μπορεί να συνεπάγεται την πλήρη ακύρωση της πώλησης. Αυτό δικαιολογείται μόνο από μια σαφή παραβίαση ενός συμβάντος από οποιοδήποτε μέρος. Εάν ο πωλητής έχει παραμελήσει να πληρώσει μια προϋπόθεση, θα πάρετε πιθανώς τα σοβαρά χρήματά σας πίσω από τη μεσεγγύηση. Όχι, αν η αθέτηση της υποχρέωσης είναι σε εσάς.

Γνωστοποιήσεις: Τι συμβαίνει με την ιδιοκτησία;

Οι πωλητές είναι υποχρεωμένοι να σας ενημερώσουν για όλα τα γνωστά ελαττώματα, τους περιβαλλοντικούς κινδύνους, τις ζημιές στο παρελθόν και ακόμη και τα ζητήματα σύνδεσης των ιδιοκτητών σπιτιών σχετικά με το εν λόγω ακίνητο. Αυτή είναι η πρώτη σας ευκαιρία εξαίρεσης και μια κρίσιμη συγκυρία στη διαδικασία οικοδόμησης.

Αλλά οι νόμοι περί αποκάλυψης διαφέρουν από κράτος σε κράτος και ενώ εσείς ελπίζετε ότι ο πωλητής θα αποκαλύψει μεγάλα περιουσιακά προβλήματα, ίσως να μην περιμένετε να σας πουν για τα πάρτι ζεστών μπανιέρων των θορυβωδών γειτόνων ή για το γεγονός ότι το σπίτι βρίσκεται κάτω από τη διαδρομή πτήσης μεγάλα αεριωθούμενα.

Ο αντιπρόσωπός σας, εξ ονόματός σας, θα λάβει από τον πωλητή όλες τις νομίμως απαιτούμενες γνωστοποιήσεις, οι οποίες γενικά οφείλονται εντός ημερών από την υπογραφή της σύμβασης πώλησης. Η έλλειψη κατάλληλης αποκάλυψης μπορεί να οδηγήσει σε νομικές ενέργειες. Είναι καλύτερο εάν όλα τα μέρη ενεργούν με καλή πίστη, αλλά στο σπίτι κυνήγι, να θυμάστε το πιστό "αγοραστής beware."

Είδη γνωστοποιήσεων

Το υπόβαθρο μιας περιουσίας μπορεί να αποκαλύψει μια ποικιλία συνθηκών, από τις ενοχλήσεις της γειτονιάς μέχρι τους θανάτους στο σπίτι. Δυστυχώς, λόγω των ευρέων τοπικών και εθνικών νόμων, δεν μπορείτε πάντα να είστε βέβαιοι για το τι είναι νόμιμα ο ιδιοκτήτης να σας πει χωρίς να ζητάτε από δικηγόρο. Υπάρχουν τέσσερα κοινά έντυπα γνωστοποίησης:

• Τυποποιημένες γνωστοποιήσεις: Οι περισσότερες κρατικές ρυθμιστικές επιτροπές και ενώσεις ακινήτων παρέχουν φόρμες λέιζερ που ο πωλητής μπορεί να χρησιμοποιήσει για να ελέγξει τι είναι - και δεν είναι - πρόβλημα. Ενώ είναι πιθανό ότι τέτοιες φόρμες θα περιλαμβάνουν σημαντικά ζητήματα, ενδέχεται να μην περιλαμβάνουν λεπτομέρειες σχετικά με τις υποχρεώσεις σύνδεσης του ιδιοκτήτη σπιτιού, τα ελλείποντα μηχανικά στοιχεία ή τις αποκαλούμενες "στιγματισμένες" ιδιότητες.
• Φυσικοί κίνδυνοι: Στο παρόν έγγραφο θα περιγράφονται λεπτομερώς οι περιβαλλοντικοί και φυσικοί κίνδυνοι, συμπεριλαμβανομένων των πυρκαγιών, των πλημμυρών και των σεισμικών ζωνών.
• Χρώμα μολύβδου: Ομοσπονδιακός νόμος απαιτεί από τους ιδιοκτήτες κατοικιών που χτίστηκαν πριν από το 1978 να αποκαλύψουν όλα τα γνωστά χρώματα και τους κινδύνους με βάση το μόλυβδο σε ένα σπίτι. Οι αγοραστές πρέπει επίσης να λάβουν ένα παράθυρο διάρκειας 10 ημερών για να ελέγξουν το σπίτι για μόλυβδο, αν το επιθυμούν.
• Πωλείται "όπως είναι" απαλλαγή: Ενώ οι πωλητές υποχρεούνται να μοιράζονται όλα τα γνωστά ελαττώματα ενός ακινήτου, η συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί "ως έχει". Όταν συμφωνούν και τα δύο μέρη, ο πωλητής δεν θα προβεί σε πληρωμές ή επισκευές, διορθώσεις ή αντικαταστάσεις, επιθεώρηση. Ο αγοραστής ουσιαστικά παραιτείται από όλα τα δικαιώματα. Αυτό μπορεί να είναι πολύ επικίνδυνο για εσάς ως αγοραστή.

Ξεκινήστε το ρολόι

Παρακολουθήστε τις προθεσμίες έκτακτης ανάγκης για να μην σας γλιστρήσει τίποτα - και έτσι δεν θα χάσετε μια σημαντική ημερομηνία για να επιβάλλετε μια προϋπόθεση που πρέπει να πληρεί ο πωλητής. Έχοντας ένα ημερολόγιο με όλες τις προθεσμίες που αναφέρονται, ίσως ακόμη και με προειδοποιήσεις πριν από την προθεσμία λίγων ημερών μπροστά, θα σας βοηθήσει να παραμείνετε στην κορυφή των κρίσιμων απρόβλεπτων.

Σε όλη αυτή τη διαδικασία θα θελήσετε να συμβουλευτείτε τον πράκτορα σας για να σας καθοδηγήσει. σε μερικές πιο περίπλοκες περιπτώσεις, ίσως θέλετε και τη συμβουλή ενός δικηγόρου. Είναι εύκολο να ξεφύγετε από νομική ορολογία, και μερικές φορές αυτό που δεν είναι εγγράφως προκαλεί τις περισσότερες ζημιές.

Περισσότερα από το Investmentmatome: Πόσο σπίτι μπορώ πραγματικά να πληρώσω; Συγκρίνετε Τιμές Υποθηκών Βρείτε έναν μεσίτη υποθηκών

Ο Hal Bundrick είναι συγγραφέας προσωπικού στο Investmentmatome, ένας προσωπικός δικτυακός τόπος χρηματοδότησης. Email: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick