Για να αγοράσετε ή να μην αγοράσετε - Επαναληπτική εκδήλωση
Μενέξενος
UPDATE (1/28/14): ΠΛΗΡΕΣ ΒΙΝΤΕΟ ΤΗΣ ΕΚΔΗΛΩΣΗΣ ΕΙΝΑΙ ΤΩΡΑ ΔΙΑΘΕΣΙΜΟ
**********************************************************************************************************************************************************************
Είχαμε το προνόμιο να φιλοξενήσουμε τον Ryan Richard της McGuire Real Estate και τον Roberto Rivera της First Republic Bank χθες το βράδυ στο Investmentmatome HQ. Για όσους έχασαν τη διοργάνωση, εδώ είναι μερικά σημεία. Θα δημοσιεύσουμε κλιπ εδώ όταν είναι έτοιμοι. Η ροή ζωντανών ρολογιών είναι διαθέσιμη στο #BuyOrRentSF
Γιατί πρέπει να αγοράσω;
- Ο Ryan υπογράμμισε τη σημασία της διάκρισης μεταξύ των συναισθηματικών (θέλω να ζωγραφίζω τους τοίχους μου, σε κοντινή απόσταση από τα σχολεία) και των οικονομικών (επωφεληθείτε από την εκτίμηση των τιμών, τη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου) κίνητρα
- Συναισθηματικά και οικονομικά κίνητρα μπορεί μερικές φορές να βρίσκονται σε σύγκρουση. οι εταίροι ενδέχεται να βρίσκονται στα αντίθετα άκρα του φάσματος όσον αφορά τα κίνητρα - Θυμηθείτε να μιλήσετε μέσα από αυτά καθώς σκέφτεστε την απόφαση να αγοράσετε
- Χρήσιμο εργαλείο στο NYTimes για να πάρετε την αρχική ανάγνωση για το πόσο καιρό θα χρειαστεί να σπάσει ακόμη και σε μια αγορά δεδομένης της τρέχουσας κατάστασης ενοικίασης
Χρηματοδότηση αγοράς
3 βασικά πράγματα καθορίζουν την προσιτότητα / την επιλεξιμότητα του δανείου
- Πιστωτικό αποτέλεσμα
- Το συνολικό χρέος / ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 4,5x
- Διαθέσιμα διαθέσιμα σε μετρητά και ρευστά διαθέσιμα για προκαταβολή
Κάνοντας την προκαταβολή
Ο Ryan υπογράμμισε ότι η πραγματοποίηση της προκαταβολής και των προσφορών που κερδίζουν είναι τα δύο μεγάλα εμπόδια που αντιμετωπίζουν οι πελάτες του στο Σαν Φρανσίσκο. Σημείωσε ότι αυτά τα δύο θέματα συμβαδίζουν. Όσο μεγαλύτερη είναι η προκαταβολή%, τόσο πιο ελκυστική είναι η προσφορά (μεγαλύτερη βεβαιότητα εγγύτητας) στον πωλητή. Αρχίζει να είναι ένα σχετικά νέο χρηματοπιστωτικό μέσο στην αγορά για εγχώριες αγορές: Χρηματοδότηση με μετοχικό κεφάλαιο
Πώς λειτουργεί η μετοχική χρηματοδότηση;
- Η εταιρεία χρηματοδότησης προσφέρει ένα μερίδιο της προκαταβολής σε αντάλλαγμα για ένα ποσοστό της μελλοντικής μεταβολής της αξίας της κατοικίας
- Μια τυπική δομή είναι το 50% της προκαταβολής έναντι 40% της μελλοντικής μεταβολής της αξίας (μετοχές σε ανοδικά σενάρια και σενάριο μείωσης)
- Οι αγοραστές έχουν τη δυνατότητα να εξαργυρώσουν τη συμφωνία και να επαναγοράσουν τα ίδια κεφάλαια μετά από 3 χρόνια (τότε θα γίνει ανεξάρτητη εκτίμηση για τον προσδιορισμό του κόστους της αγοράς)
Πώς οι νέοι κανόνες του CFPB επηρεάζουν τους δανειολήπτες;
Ο Roberto είπε ότι τα αυστηρότερα πρότυπα αναδοχής έχουν ήδη επηρεάσει τα τελευταία χρόνια - αν δικαιούστε δάνειο το 2013, πιθανόν να είστε επιλέξιμοι το 2014
Αναζητώντας ένα σπίτι
Στην εποχή των εφαρμογών και των ιστοτόπων, γιατί να ασχοληθείτε με την πρόσληψη ενός πράκτορα;
- Εκτιμήσεις Το 15-20% των πωλήσεων SF το 2013 συνέβη εκτός αγοράς - α Καλός ο πράκτορας μπορεί να δώσει στους δυνητικούς αγοραστές πρόσβαση σε καταχωρίσεις τσέπης / καταχωρήσεις "σύντομα"
CONDO / TIC / CO-OP - Τι είναι και πώς επηρεάζουν τις επιλογές χρηματοδότησης;
- CONDO - Τα πιο απλά από τα τρία, βασικά κατέχουν τη μονάδα και στη συνέχεια μοιράζονται τους κοινόχρηστους χώρους. Κάθε μονάδα έχει ξεχωριστό τίτλο.
- TIC (Μίσθωση κοινής χρήσης) - Διαθέτετε ένα ποσοστό αδιαίρετου ακινήτου. Ενιαίος τίτλος, πολλοί ιδιοκτήτες. Ένας ενιαίος τίτλος σημαίνει ότι όταν οι άνθρωποι μετακινούνται μέσα ή έξω, το δάνειο πρέπει να αναχρηματοδοτηθεί. Αυτό δημιουργεί περισσότερη ταλαιπωρία στις τράπεζες, γεγονός που τους καθιστά λιγότερο πρόθυμους να δανείζουν / χρεώνουν περισσότερα για τα δάνεια TIC. Η τιμολόγηση των δανείων είναι συνάρτηση της προσφυγής μιας τράπεζας για να επιστρέψει τα χρήματά της. Τα δάνεια TIC δεν είναι επίσης επιλέξιμα για πώληση στη δευτερογενή αγορά, καθιστώντας τα λιγότερο ελκυστικά για τις τράπεζες.
- CO-OP - Αγορά μετοχών σε ιδιωτική εταιρεία (η οποία κατέχει το κτίριο). Τα συνεργεία έχουν συχνά αυστηρότερες απαιτήσεις αναδοχής από τις ίδιες τις τράπεζες (απαιτώντας υψηλότερα προκαταβολικά ποσά)
Τιμοκατάλογος - Τόσα πολλά πράγματα φαίνεται να πωλούνται πάνω από τον κατάλογο, γιατί είναι αυτό;
- Η τιμή λίστας δεν ισούται με την τιμή αγοράς - οι χαμηλότερες τιμές κατάταξης είναι μια στρατηγική που χρησιμοποιείται από ορισμένους πωλητές για να οδηγήσει σε μεγαλύτερο ενδιαφέρον / πολλαπλές προσφορές
- Ιδιαίτερο πρόβλημα στο Σαν Φρανσίσκο, λιγότερο επικρατόν έξω από την πόλη
- Εάν ακούγεται πολύ καλό για να είναι αληθινό, πιθανότατα είναι - ελέγξτε συγκρίσιμες συναλλαγές στην περιοχή για να πάρετε μια καλύτερη αίσθηση της "τιμής αγοράς", ώστε να μπορείτε να κάνετε μια ανταγωνιστική προσφορά
Κερδίζοντας μια προσφορά - ποιες στρατηγικές μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι αγοραστές;
Όταν σκέφτεστε να κερδίσετε μια προσφορά, πάρτε την προοπτική ενός πωλητή:
- Ελκυστικότητα προσφοράς - πόσο καλός είναι ο τίτλος
- Βεβαιότητα κλεισίματος:% προκαταβολή
- Βεβαιότητα κλεισίματος: # απρόβλεπτων
- 2014 – Έτος του διαμερίσματος (48.000 μονάδες που εγκρίθηκαν πέρυσι) στο Σαν Φρανσίσκο. αυξημένη προσφορά ενδέχεται βοηθήσουν τις τιμές να μαλακώσουν
- Εξετάζοντας σχέδια πολεοδομικού σχεδιασμού μπορεί να δοθεί μια άποψη για το τι μπορεί να είναι μερικές νέες και αναδυόμενες γειτονιές: ο Cesar Chavez, η Νότια αποστολή, η Nopa
- SF: Glen Park, Sunnyside, Δυτική προσθήκη
- East Bay: Temescal, Crocker, Jack Λονδίνο & Elmwood
- Marin: Οι Larkspur και Corte Madera γίνονται πιο ελκυστικές λόγω των άμεσων γραμμών λεωφορείων στο SF
