Διαταραγμένο Πρόγραμμα Σταθεροποίησης Ενεργητικού: Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες σπιτιού;

Τι είναι το DASP;

Το πρόγραμμα σταθεροποίησης περιουσιακών στοιχείων (DASP) είναι η τελευταία προσπάθεια της κυβέρνησης να βοηθήσει τους αγωνιζόμενους ιδιοκτήτες σπιτιού που αντιμετωπίζουν αποκλεισμό. Τα κακά νέα: δεν μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για αυτό. Τα καλά νέα: εάν εισέλθετε, οι πιθανότητές σας να παραμείνετε στο σπίτι σας είναι πολύ, πολύ υψηλότερες.

Το DASP διεξάγεται σε εθνικό επίπεδο και διαθέτει πρόσθετες γεωγραφικά στοχευμένες ομάδες σε τέσσερις αμερικανικές αγορές - Chicago, IL, Newark, NJ., Φοίνιξ, ΑΖ και Τάμπα, FL.

Αγορά	Προβλεπόμενες # υποθήκες που θα πωληθούν αυτό το τρίμηνο
Σικάγο	1,500
Newark	500
Φοίνιξ	300
Τάμπα	1,200
Εθνική, μη στοχευμένη	4,500-5,000
Συνολικά	8,000-9,000

Πηγή: Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης / U.S. Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης

Πριν λέτε ότι είναι πολύ λίγες υποθήκες για να πούμε ότι έχω πυροβολισμό, σκεφτείτε το εξής: υπήρξαν τόνοι προγραμμάτων ενίσχυσης υποθηκών που επεκτάθηκαν τα τελευταία χρόνια από ομοσπονδιακές ρυθμιστικές αρχές - ίσως έχετε ήδη προσπαθήσει να κολυμπήσετε στη σούπα αλφαβήτου της HAMP, HARP και HAFA. Όλοι αυτοί είχαν απογοητευτικά χαμηλά ποσοστά επιτυχίας και δεν πέτυχαν τους προβλεπόμενους στόχους. Οι ρυθμιστικές αρχές και οι πολιτικοί προσπαθούν να βρουν ένα θαύμα για τη στέγαση, οπότε ακόμα και αν δεν συμπεριλαμβάνεται αυτή τη φορά, η DASP έχει ήδη επιταχυνθεί - η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης δήλωσε αρχικά ότι μόνο 5,000 υποθήκες θα πωληθούν αυτό το τρίμηνο. έχει ήδη αυξηθεί σε 9.000. Η σειρά σας θα μπορούσε να έρθει νωρίτερα από ό, τι νομίζετε.

Πώς λειτουργεί το DASP;

Το DASP είναι μια εταιρική σχέση δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, η οποία είναι έτοιμη να ευθυγραμμίσει τα κίνητρα του επενδυτή με τα συμφέροντα του ιδιοκτήτη σπιτιού και της κοινότητάς του.

Το DASP παρέχει στους επενδυτές νέα πρόσβαση στην αγορά υποκείμενων υποθηκών που βρίσκονται υπό τον έλεγχο του FHA και σχεδόν σίγουρα θα αποκλειστούν. Τα ενυπόθηκα δάνεια θα πωληθούν σε πλειστηριασμό και λόγω της επικίνδυνης κατάστασής τους θα πάει κάτω από το οφειλόμενο υπόλοιπο του κεφαλαίου (δηλαδή το ποσό που έχετε αφήσει ως ιδιοκτήτης σπιτιού).

Τι σημαίνει για μένα;

Για να τεθεί σε μια δεξαμενή DASP, πρέπει να είστε τουλάχιστον έξι μήνες παραβατικός για την υποθήκη σας, ο συντηρητής σας πρέπει να έχει εξαντλήσει όλα τα βήματα της εγκεκριμένης από το FHA διαδικασίας για την άμβλυνση των ζημιών και δεν μπορείτε να κηρύξετε πτώχευση.

Μόλις το δελτίο υποθηκών σας αγοραστεί μέσω του προγράμματος, ο αποκλεισμός πρέπει να καθυστερήσει για τουλάχιστον έξι μήνες. Θα πάρετε επίσης έναν νέο συντηρητή για να πάει μαζί με τον νέο ιδιοκτήτη του χρέους. Ένας εξυπηρετητής αναφέρεται στην εταιρεία που πληρώνετε πραγματικά το χρέος στεγαστικών δανείων σας. Δεν είναι όμως ο υποκείμενος ιδιοκτήτης του δανείου σας, ωστόσο είναι οι μεσάζοντες που αναφέρουν τον ιδιοκτήτη. Μπορεί να μπερδευτεί, γιατί μερικές φορές ο συντηρητής είναι στην πραγματικότητα μέρος της ίδιας εταιρείας με τον δανειστή σας. Για παράδειγμα, αν έχετε υποθήκη Wells Fargo, ο συντηρητής σας πιθανόν να είναι Wells Fargo. Εάν έχετε υποθήκη από την Citizens Bank, η οποία ανήκει στην RBS, ο συνεργάτης σας θα είναι πιθανώς μια άλλη εταιρεία που ανήκει στην RBS. Αλλά ο εξυπηρετητής είναι μια ξεχωριστή οντότητα της εταιρείας, για νομικούς σκοπούς.

Αν συνεργαστήκατε με μια μεγάλη, απρόσωπη επιχείρηση εξυπηρέτησης - ίσως μια εταιρεία που συμμετείχε στον τύπο της δραστηριότητας που υπογράφει ρομπότ - πρόσφατα έφερε στο φως - τότε μια νέα εταιρεία, η οποία θα μπορούσε να είναι μικρότερη, μια περιφερειακή εταιρεία ή μια εταιρεία με μια καλύτερη ιστορία της συνεργασίας με τους δανειολήπτες, θα μπορούσε να είναι μια μεγάλη βοήθεια στη συνεργασία μαζί σας για να εξοφλήσετε το χρέος σας και να αποφύγετε τον αποκλεισμό.

Ο επενδυτής δεν χρειάζεται να μειώσει το ποσό που οφείλετε ή να τροποποιήσετε τους όρους αποπληρωμής σας, αλλά όπως θα συζητήσουμε παρακάτω, πρόκειται για συγκεκριμένες δυνατότητες που ταιριάζουν με πολλές στρατηγικές επενδυτών που υποφέρουν από στεγαστικά δάνεια.

Επίσης, ο αγοραστής επενδυτής (σε αντίθεση με τον FHA) πιθανότατα δεν θέλει να σας αποκλείσει, ακόμα και μετά την εξάμηνη παραμονή του αποκλεισμού από την DASP στον αποκλεισμό. Υπάρχουν μερικοί λόγοι για τους οποίους:

• Ο επενδυτής πιθανώς αγόρασε την υποθήκη σας για να ακολουθήσει μια στρατηγική όπου μειώνει τον κύριο υπόχρεο ή μειώνει το ποσό που χρωστάτε, για να σας πληρώσει για να σας πληρώσει. Λοιπόν, ας πούμε ότι εξακολουθείτε να χρωστάτε 200.000 δολάρια στην υποθήκη σας, αλλά έχετε αθετήσει και το FHA σας έβαλε σε μια πισίνα DASP. Ένας επενδυτής που συμμετέχει στο DASP αγοράζει το στεγαστικό σας σημείωμα για $ 150.000. Ο επενδυτής τροποποιεί τότε το δάνειό σας, λέγοντάς σας ότι χρωστάτε μόνο 175.000 δολάρια, μαζί με ένα πιο επιεικές χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής και δίνοντάς σας ένα νέο συνεργάτη για να συνεργαστείτε. Καταλήγετε να επιστρέψετε και να μείνετε στο σπίτι σας, ενώ ο επενδυτής έχει κερδίσει. Αυτή είναι μια απλοϊκή επισκόπηση, αλλά είναι ουσιαστικά το είδος της επένδυσης DASP έχει συσταθεί για να ενθαρρύνει.
• Εάν ζείτε σε μια από τις γεωγραφικά στοχευμένες ομάδες (Σικάγο, Τάμπα, Φοίνιξ, Νιούαρκ), τότε ουσιαστικά μπορούν μόνο να αποκλείσουν το 50% των δανείων που αγοράζουν από την εν λόγω δεξαμενή, με περιθώριο σφάλματος 10%. Το FHA έχει περιγράψει τα "Σταθεροποιητικά αποτελέσματα γειτονιάς" - αυτά περιλαμβάνουν να σας πάρουν για να αρχίσετε να πληρώνετε πίσω την υποθήκη σας, βοηθώντας σας να κάνετε μια σύντομη πώληση, και άλλα - και δεν περιλαμβάνουν αποκλεισμό. Οι αγοραστές πρέπει να πληρούν μια ποσόστωση ~ 50% των αποτελεσμάτων σταθεροποίησης γειτονίας. Αν δεν το κάνουν, πρέπει να πληρώσουν πίσω το FHA. Δεδομένου ότι οι πιθανότητες αποκλεισμού σας ήταν κατά βάση 100% πριν το δάνειό σας αγοράσει, ένα καπάκι ~ 50% είναι ένα βήμα προς τα πάνω.
• Ο αποκλεισμός είναι δαπανηρός. Μια μελέτη της Federal Reserve Bank of Chicago υπολόγισε ότι οι κατασχέσεις κοστίζουν μια τράπεζα κατά μέσο όρο $ 50.000.Αν και βεβαίως δεν υπάρχουν εγγυήσεις, είναι απίθανο οι επενδυτές να αγοράσουν αυτά τα ακίνητα με σκοπό να αποκλείσουν μεγάλο αριθμό από αυτά.

Μέχρι στιγμής, οι επενδυτές καλωσόρισαν το DASP - είναι μια επέκταση ενός πιλοτικού προγράμματος που ο FHA έχει ήδη βρει σε υψηλό επίπεδο ενδιαφέροντος. Η εβδομαδιαία εβδομαδιαία JPMorgan Securitized Product Week, ένα σχόλιο έρευνας και στρατηγικής που απευθύνεται σε επενδυτές, σημείωσε την αγκαλιά της DASP, επισημαίνοντας την απόφαση της FHA να στοχεύσει στην πώληση 9.000 υποθηκών αυτό το τρίμηνο, από τον αρχικό στόχο των 5.000. Παρόλο που δεν μπορεί να τραβήξει τις καρδιές σας, η αμερικανική αγορά στεγαστικών δανείων δεν ήταν μεγάλη για τους επενδυτές και πολλά κεφάλαια αναζητούν στρατηγικές επένδυσης σε στεγαστικά δάνεια, αντί να αγωνίζονται για την τάση των λιγότερων δανειοληπτών να επιστρέψουν. Ο πρωτοπόρος Lewis Ranieri, ο οποίος περιγράφεται στο "Liars Poker" του Michael Lewis ως ένας αδίστακτος κερδοσκόπος της Wall Street, τρέχει τώρα το Fund Selene Residential Opportunity Fund, το οποίο χρησιμοποιεί στρατηγικές ζεστού και ασαφούς όπως την αποστολή αποκλεισμένων δωρεών από τους ιδιοκτήτες σπιτιού να εκπονήσουν ένα σχέδιο αποπληρωμής με ένα σέρβις.

Αλλά ίσως μια τροποποίηση, ένας νέος εξυπηρετητής και μια παραμονή στον αποκλεισμό ακόμα δεν σας φτάσουν εκεί που πρέπει να είστε. Εάν όλα τα άλλα αποτύχουν, η DASP διευκρινίζει ότι ο αγοραστής θα πρέπει να επιχειρήσει να χρησιμοποιήσει μια σύντομη πώληση, δηλαδή να πουλήσει το σπίτι για λιγότερο από το οφειλόμενο ποσό για την υποθήκη. Οι σύντομες πωλήσεις είναι συχνά ένα καλύτερο αποτέλεσμα για τους δανειολήπτες από τον αποκλεισμό - δεν καταστρέφουν πάντα το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, για ένα.

Ενώ μόνο 9.000 ιδιοκτήτες σπιτιού παίρνουν τα οφέλη της DASP αυτή τη στιγμή, έχει συχνά σημειωθεί ότι ο Πρόεδρος Ομπάμα είναι υπό πολλές πιέσεις για να διορθώσει την αμερικανική αγορά κατοικίας για να βελτιώσει το ανάστημά του στις εκλογές του 2012. Ίσως μια υπερσύγχρονη DASP είναι η λύση που αναζητά.

Αρχική εικόνα μέσω του Shutterstock