Αναχρηματοδότηση υποθηκών: Πώς να ξέρετε πότε είναι σωστός ο χρόνος

Όλοι αγαπούν την εξοικονόμηση χρημάτων, ειδικά όταν πρόκειται για τη μεγαλύτερη μηνιαία δαπάνη των περισσότερων ιδιοκτητών σπιτιού: η υποθήκη. Ίσως θέλετε να κόψετε αυτό το νομοσχέδιο με την αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας. Ή ίσως σκεφτόμαστε την αναχρηματοδότηση επειδή φοβάστε ότι τα επιτόκια κατευθύνονται προς τα επάνω και είναι η τελευταία σας ευκαιρία να πάρετε μια καλύτερη συμφωνία.

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων εξακολουθούν να είναι ιστορικά χαμηλά και μπορεί να έχετε πολλές επιλογές δανείων, αλλά αφιερώστε λίγο χρόνο για να διαπιστώσετε εάν η αναχρηματοδότηση είναι η καλύτερη σας κίνηση αυτή τη στιγμή. Πόσο καιρό σκοπεύετε να παραμείνετε στο σπίτι σας, οι οικονομικοί σας στόχοι και το πιστωτικό σας προφίλ παίζουν ρόλο στην απόφασή σας για το αν - και πότε - για την αναχρηματοδότηση.

Για να πάρετε μια ιδέα για το πότε έχει νόημα να αναχρηματοδοτήσετε το σπίτι σας, μιλήσαμε με δύο ειδικούς δανεισμού: η Katie Miller, αντιπρόεδρος στεγαστικών δανείων με την Navy Federal Credit Union στη Βιέννη της Βιρτζίνια και τον Tony Julianelle, με τον Wells Fargo.

Ακολουθούν μερικές ερωτήσεις που πρέπει να αναρωτηθείτε για να αποφασίσετε αν είναι τώρα μια καλή στιγμή για να αναχρηματοδοτήσετε:

Θα αυξηθούν σύντομα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων

Όταν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ ανακοίνωσε τον Δεκέμβριο του 2015 ότι αύξησε τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια κατά 0,25%, πολλοί άνθρωποι φοβόντουσαν ένα άλμα στα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων. Ωστόσο, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων δεν μετακινούνται με βραχυπρόθεσμα επιτόκια, λέει ο Miller.

Με άλλα λόγια, μην περιμένετε μια γρήγορη άνοδο που θα σας κοστίσει από την αναχρηματοδότηση του σπιτιού σας οποτεδήποτε σύντομα. Εξακολουθεί να υπάρχει χρόνος για να εξοφλήσετε χρέη υψηλού ενδιαφέροντος ή να αυξήσετε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας - και να τοποθετήσετε καλύτερα τον εαυτό σας για να είστε κατάλληλος για ένα καλό δάνειο αναχρηματοδότησης.

"Τα ποσοστά εξακολουθούν να είναι αρκετά χαμηλά και βλέπουμε έναν καλό αριθμό εφαρμογών αναχρηματοδότησης", λέει ο Miller. Προσθέτει ότι πολλοί άνθρωποι που αγόρασαν στην κορυφή της αγοράς μόνο για να δουν τη συντριβή των τιμών των κατοικιών έχουν επιτέλους ανακτήσει αρκετό μετοχικό κεφάλαιο στα σπίτια τους για να επωφεληθούν από μια αναχρηματοδότηση. «Βλέπουμε περισσότερους ανθρώπους να επωφελούνται από χαμηλά επιτόκια με αναχρηματοδότηση εκταμίευσης για να πληρώσουν για βελτιώσεις στο σπίτι».

Τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων προβλέπεται να αυξηθούν ελαφρώς το 2016, αλλά έως ότου φθάσουν το 5% ή περισσότερο, λέει ο Miller, πιθανότατα θα έχετε ανταγωνιστικό επιτόκιο, εφόσον το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι καλό και αποδεικνύετε σταθερό εισόδημα. (Συμβουλή: Χρησιμοποιώντας έναν αριθμομηχανή ενυπόθηκων δανείων μπορεί να σας βοηθήσει να πάρετε μια αίσθηση του τι είδους επιτόκια αναμένετε.)

Συγκρίνετε Τιμές Αναχρηματοδότησης Στεγαστικών Δανείων

Πόσα χρήματα θα έκανα για την μηνιαία πληρωμή μου;

Για να υπολογίσετε τις πιθανές αποταμιεύσεις σας, θα πρέπει να προσθέσετε το κόστος αναχρηματοδότησης, όπως αξιολόγηση, πιστωτικό έλεγχο, τέλη προέλευσης και κόστος κλεισίματος. Επίσης, ελέγξτε εάν αντιμετωπίζετε ποινή για την έγκαιρη εξόφληση του τρέχοντος δανείου σας. Στη συνέχεια, όταν μάθετε ποιο επιτόκιο θα μπορούσατε να λάβετε για ένα νέο δάνειο, θα μπορείτε να υπολογίσετε τη νέα μηνιαία πληρωμή σας και να δείτε πόσο, αν μη τι άλλο, θα εξοικονομήσετε κάθε μήνα.

Θα θελήσετε επίσης να εξετάσετε αν έχετε τουλάχιστον 20% μετοχές στο σπίτι σας - τη διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας και του τι οφείλετε. Ελέγξτε τις τιμές ιδιοκτησίας στη γειτονιά σας για να προσδιορίσετε πόσο μπορεί να εκτιμάτε τώρα το σπίτι σας. Μην βασίζεστε μόνο στις εκτιμήσεις για την αξία της εγχώριας αξίας - είναι συχνά μακριά - αλλά οι ιστότοποι σε απευθείας σύνδεση μπορούν να επισημάνουν τις πρόσφατες τιμές πώλησης για παρόμοια σπίτια κοντά σας. Ένας τοπικός κτηματομεσίτης μπορεί να σας δώσει μια ιδέα για το τι αξίζει το σπίτι σας.

Το ποσό των μετοχών σας είναι σημαντικό επειδή οι δανειστές συνήθως απαιτούν να "ασφαλίσετε" την υποθήκη - να προστατεύσετε τα οικονομικά τους συμφέροντα σε περίπτωση αθέτησης - εάν έχετε λιγότερα από 20% ίδια κεφάλαια. Η ασφάλιση υποθηκών δεν είναι φθηνή και είναι ενσωματωμένη στη μηνιαία πληρωμή σας, οπότε βεβαιωθείτε ότι την τυλίγετε στους υπολογισμούς σας σχετικά με πιθανές εξοικονομήσεις.

Μόλις προσθέσετε όλο το κόστος ενός αναχρηματοδοτούμενου δανείου, μπορείτε να συγκρίνετε τη μηνιαία πληρωμή "all-in" με αυτό που πληρώνετε σήμερα.

Θα είναι η αποταμίευση αρκετή για να κάνει την αναχρηματοδότηση αξίζει τον κόπο;

Θα ξοδέψετε κατά μέσο όρο το 3% έως 6% του ποσού του δανείου στο κόστος κλεισίματος, οπότε θα πρέπει να υπολογίσετε πόσο καιρό η μηνιαία εξοικονόμηση θα πάει προς την αντιστάθμιση αυτών των δαπανών. Για παράδειγμα, θα χρειάζονταν 30 μήνες για να σπάσετε ακόμη και τα $ 3.000 για τα έξοδα κλεισίματος, εάν η μηνιαία σας πληρωμή μειωθεί κατά $ 100. Εάν μετακινηθείτε κατά τη διάρκεια αυτών των 30 μηνών, θα χάσετε χρήματα σε μια αναχρηματοδότηση.

Σκεφτείτε αν το τρέχον σπίτι σας θα ταιριάζει στον τρόπο ζωής σας στο μέλλον. Θα εκπλαγείτε, αλλά πολλοί άνθρωποι δεν το κάνουν. Εάν είστε κοντά στην εκκίνηση μιας οικογένειας ή έχοντας μια κενή φωλιά, και μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε τώρα, υπάρχει μια πιθανότητα ότι δεν θα μείνετε στο σπίτι σας αρκετά για να σπάσει ακόμη και τις δαπάνες.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που είναι βαθιά στην αποπληρωμή των υποθηκών τους θα πρέπει επίσης να σκεφτούν προσεκτικά πριν πηδήσουν σε αναχρηματοδότηση, λέει ο Μίλερ. Αν είστε ήδη 10 ή περισσότερα χρόνια στο δάνειό σας, η αναχρηματοδότηση για ένα νέο δάνειο 30 ετών ή και 20 ετών - ακόμα και αν μειώνει σημαντικά το επιτόκιο σας - αντιμετωπίζει τις δαπάνες για τόκους. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι πληρωμές τόκων είναι μπροστινές. όσο περισσότερο πληρώνετε την υποθήκη σας, τόσο περισσότερη από κάθε πληρωμή πηγαίνει προς τον κύριο, αντί για τόκο.

Είναι καιρός να αλλάξω το είδος του δανείου που έχω;

Πάρτε την πρόβλεψή σας για το πόσο καιρό θα μείνετε στο σημερινό σπίτι σας και στη συνέχεια σκεφτείτε τις λεπτομέρειες της τρέχουσας υποθήκης σας. Ο τρόπος με τον οποίο οι παράγοντες αυτοί μπορούν να διαδραματίσουν ο ένας τον άλλο θα μπορούσε να έχει κάποιο ρόλο στην απόφασή σας

Ας υποθέσουμε ότι αγοράσατε ένα σπίτι με υποθήκη με ρυθμιζόμενο επιτόκιο για αρχική περίοδο πέντε ετών σε περίπου 3%. Σκοπεύετε να μείνετε για πολλά ακόμα χρόνια. Εάν πλησιάζετε τη στιγμή που η ρυθμιζόμενη τιμή μπορεί να επαναφέρει και να μετακινηθεί υψηλότερα, μπορείτε να επωφεληθείτε από την αναχρηματοδότηση σε μια υποθήκη πάγιου επιτοκίου 20 ή 30 ετών για να πάρετε ένα καθορισμένο επιτόκιο που δεν θα κυμαίνεται.

Αντίθετα, αν γνωρίζετε ότι θα μετακομίσετε σε λίγα χρόνια, αναχρηματοδότηση προς το ένα ARM από ένα πιο μακροπρόθεσμο σταθερό δάνειο μπορεί να σας βοηθήσει να εξοικονομήσετε περισσότερα χρήματα επειδή οι δανειστές προσφέρουν χαμηλότερα επιτόκια για αυτά τα δάνεια.

>> ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ: Συμβουλές για να μειώσετε τα έξοδα στο σπίτι σας και να μεγιστοποιήσετε την εξοικονόμηση αναχρηματοδότησης

Ποια είναι η πίστη μου;

Έχει βελτιωθεί το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και το ιστορικό πληρωμών από τότε που πήρατε την υποθήκη σας; Αν ναι, μπορεί να δικαιούστε ένα καλύτερο επιτόκιο, το οποίο θα σας βοηθήσει να εξοικονομήσετε περισσότερα ανά μήνα και να σπάσετε ακόμα πιο γρήγορα.

Από την άλλη πλευρά, το χτύπημα ενός ακατέργαστου χρηματοοικονομικού κώδικα (ή δύο) μπορεί να κάνει έναν αριθμό στην πίστωσή σας, και αυτό επηρεάζει την ικανότητά σας να δικαιούστε ένα δάνειο αναχρηματοδότησης και επίσης το επιτόκιο που θα πάρετε. Αν έχετε καθυστερήσει με μια πληρωμή με πιστωτική κάρτα, αγοράσατε ένα καινούργιο αυτοκίνητο ή έχετε λάβει φοιτητικά δάνεια, το πιστωτικό αποτέλεσμά σας μπορεί να είναι χαμηλότερο από ό, τι ήταν όταν βγάλατε το αρχικό σας δάνειο. Πριν από την αναχρηματοδότηση, μπορεί να θέλετε να κάνετε κάποια επισκευή πίστωσης.

"Εάν αγωνίζεστε με πληρωμές, αυτοματοποιήστε τα πάντα για να μην χάσετε τίποτα", λέει ο Julianelle. "Επίσης, εξετάστε το λόγο των υπολοίπων πιστωτικών καρτών σας προς το πιστωτικό όριο. Αν η πιστωτική σας αναφορά εμφανίζει εκκρεμή υπόλοιπα κοντά στο όριο, αυτό δείχνει υψηλή χρήση. Θέλετε να κρατήσετε τον λόγο αυτό όσο το δυνατόν πιο χαμηλό, πληρώνοντας τα υπόλοιπα των πιστωτικών καρτών σας κάθε μήνα, διότι αυτό μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά ως προς το εάν δικαιούστε νέο δάνειο ».

Μια άλλη έξυπνη κίνηση: Καταλάβετε πόσο πληρώνετε κάθε μήνα σε πιστωτικές κάρτες και άλλα υψηλά χρεόγραφα. Δείτε εάν τα χρήματα που θα ξοδέψατε για το κλείσιμο του κόστους θα ήταν καλύτερα να ξοδέψετε την πληρωμή αυτών των λογαριασμών κάτω αντί της αναχρηματοδότησης του σπιτιού σας. Ή, ενδεχομένως, δεσμεύεστε να χρησιμοποιήσετε τη μηνιαία αποταμίευση που αποκομίζετε από την αναχρηματοδότηση για να πληρώσετε αυτά τα χρέη.

Συμπέρασμα

Πριν αρχίσετε να κάνετε αναχρηματοδότηση, καθίστε με έναν δανειστή και κάντε τα μαθηματικά για να δείτε εάν θα σπάσετε ακόμη και σε μια χρονική περίοδο που έχει νόημα. Πάρτε μια εμπεριστατωμένη απογραφή των οικονομικών σας στόχων και σκεφτείτε πώς το σημερινό σας σπίτι θα εκπληρώσει τις μελλοντικές ανάγκες του χώρου και της θέσης.

Μην ξεχνάτε ότι εάν αγωνίζεστε να πληρώσετε την υποθήκη σας κάθε μήνα και δεν πληρείτε τις προϋποθέσεις για ένα συμβατικό δάνειο αναχρηματοδότησης, το HARP είναι ένα πρόγραμμα αναχρηματοδότησης του δημοσίου δανείου που λήγει στα τέλη του 2018 και μπορεί να μειώσει το οικονομικό σας βάρος.

Εξοικονόμηση χρημάτων για την υποθήκη σας σας βοηθά να οικοδομήσουμε τον πλούτο, και ποιος δεν αγαπά να το κάνει αυτό; Αν τώρα δεν είναι ο ιδανικός χρόνος για να αναχρηματοδοτήσετε, συνεχίστε να συνδέεστε με τις τρέχουσες πληρωμές υποθηκών σας και κρατήστε την πίστωσή σας σε καλή κατάσταση, ώστε να είστε έτοιμοι να χτυπήσετε όταν είναι σωστός ο χρόνος.

Περισσότερα από το Investmentmatome:

• Πόσο σπίτι μπορώ πραγματικά να πληρώσω;
• Συγκρίνετε Τιμές Αναχρηματοδότησης Στεγαστικών Δανείων
• Βρείτε έναν μεσίτη υποθηκών

Η Deborah Kearns και ο Hal Bundrick είναι συγγραφείς του προσωπικού της Investmentmatome, μιας προσωπικής ιστοσελίδας χρηματοδότησης.

Email: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Ενημερώθηκε στις 20 Σεπτεμβρίου 2017.

Εικόνα μέσω iStock.