Αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας; Κοιτάξτε πέρα ​​από τη λήψη του επιτοκίου Rock-Bottom

Έχετε αποφασίσει ότι ήρθε η ώρα να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας με χαμηλότερο επιτόκιο και ίσως αγωνίζεστε για αυτό που είναι γνωστό ως κλειδαριά. Τα ποσοστά κυμαίνονται, οπότε πρέπει να αποφασίσετε αν θα δεσμευτείτε με το επιτόκιο τώρα ή να περιμένετε, ελπίζοντας για μείωση που θα μειώσει ακόμα περισσότερο την μηνιαία πληρωμή σας.

Η έρευνά μας, βασισμένη εν μέρει σε στοιχεία από την Lenda, έναν δημοφιλή δανειστή για αναχρηματοδότηση σε απευθείας σύνδεση, έπεσε στην απόφαση να κλειδώσει ή να περιμένει. Εδώ είναι τι πρέπει να ξέρετε.

Πώς λειτουργούν οι αναχρηματοδοτήσεις και οι ασφάλειες ποσοστού

Η διαδικασία αναχρηματοδότησης λειτουργεί ως εξής: Συμπληρώστε μια αίτηση με ένα μεσίτη ενυπόθηκων δανείων ή δανειστή, ιδανικά τουλάχιστον τρία, για να συγκρίνετε τις τιμές που πληρούν τις προϋποθέσεις και το κόστος δανεισμού. Μόλις εγκριθεί αρχικά, έχετε συνήθως την επιλογή να κλειδώσετε την τιμή σας, ενώ το δάνειό σας περνάει μέσω αναδοχής.

Το κλείδωμα εγγυάται ότι το επιτόκιο για μια καθορισμένη περίοδο, ακόμη και αν τα επιτόκια αυξάνονται. Ωστόσο, εάν τα επιτόκια πέφτουν αφού κλειδώσετε, δεν θα έχετε χαμηλότερο επιτόκιο. Η κλειδαριά συνήθως διαρκεί μια εβδομάδα έως αρκετούς μήνες, ανάλογα με την περίοδο κλειδώματος που επιλέγετε, αλλά θέλετε να βεβαιωθείτε ότι είναι αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα για να κλείσετε το δάνειό σας πριν λήξει το κλείδωμα. Ορισμένοι δανειστές επιτρέπουν στους δανειολήπτες να επιπλέουν ένα επιτόκιο αντί να κλειδώνουν. Με άλλα λόγια, θα έχετε χαμηλότερο επιτόκιο εάν οι τιμές μειώνονται πριν κλείσετε. Αλλά αυτό σημαίνει επίσης ότι θα πληρώσετε ένα υψηλότερο επιτόκιο αν σημειώσετε.

Λάβετε υπόψη σας ότι οι μεγαλύτερες περίοδοι κλειδώματος σας κοστίζουν σε σχέση με το επιτόκιο του δανείου σας, καθώς οι δανειστές προσπαθούν να ελαχιστοποιήσουν τις πιθανές απώλειές τους. Σύμφωνα με τον προμηθευτή λογισμικού υποθηκών Ellie Mae, τον Μάιο ο μέσος χρόνος από την εφαρμογή έως το κλείσιμο ήταν 45 ημέρες. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αναφέρονται συχνά σε παράθυρα 15 ημερών και με κάθε επιπλέον περίοδο 15 ημερών της κλειδαριάς, οι δανειστές αυξάνουν το επιτόκιο κατά 12 μονάδες βάσης, σύμφωνα με την The Mortgage Reports. Ένα βασικό σημείο ισούται με ένα εκατοστό της εκατοστιαίας μονάδας.

Ένα μάθημα εδώ είναι ότι αντί να ανησυχούν τόσο πολύ για να πάρει ένα βράχο-κατώτατο ποσοστό, οι υποψήφιοι υποθήκη θα πρέπει να αναχρηματοδοτήσει με ένα ποσοστό-ανταγωνιστικό δανειστή που μπορεί να κλείσει το ταχύτερο.

Κοιτάξτε πέρα ​​από την ταχύτητα του βράχου

Εάν δεν κατορθώσετε να κλειδώσετε το δάνειο αναχρηματοδότησης όταν οι τιμές είναι χαμηλότερες, η διαφορά στην πιθανή εξοικονόμηση είναι συνήθως ελάχιστη για σύντομες χρονικές περιόδους. Η Lenda ανέλυσε τα στοιχεία από τη μηνιαία έρευνα υποθηκών της Freddie Mac, η οποία έδειξε ότι τα επιτόκια refi δεν άλλαξαν σημαντικά εβδομαδιαίως από τον Ιούλιο του 2015 έως τον Μάιο του 2016, οπότε οι καταναλωτές που έχαναν το βέλτιστο επιτόκιο δεν το έχαναν πολύ.

Σε αυτήν την περίοδο των 43 εβδομάδων, η μεγαλύτερη αλλαγή εβδομαδιαίως για τα δάνεια 30 ετών ήταν μια μείωση 12 μονάδων βάσης και σε μερικές εβδομάδες τα ποσοστά παρέμειναν τα ίδια. Συγκρίνοντας περιόδους δύο εβδομάδων, η μεγαλύτερη μεταβολή ήταν μια αύξηση 22 μονάδων βάσης.

Ας υποθέσουμε ότι χάνετε το χαμηλότερο επιτόκιο κατά 12 μονάδες βάσης και αναχρηματοδοτείτε ένα 30ετές στεγαστικό δάνειο με ισορροπία $ 191.760, τη μέση τιμή πώλησης για υπάρχοντα σπίτια στις ΗΠΑ το Μάιο, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors, μείον μια προκαταβολή 20%. Αναχρηματοδοτήσατε στο 3,8%, αλλά μια εβδομάδα αργότερα, το επιτόκιο μειώνεται κατά 12 μονάδες βάσης, στο 3,68%. Θα είχατε εξοικονομήσει 14 δολάρια το μήνα από την αναχρηματοδότηση με επιτόκιο 12 μονάδες βάσης χαμηλότερα. Αλλά λάβετε υπόψη ότι τα ποσοστά θα μπορούσαν να έχουν μετακινηθεί με τον άλλο τρόπο, και θα είχε καταλήξει να πληρώνουν περισσότερα κάθε μήνα.

Σε σπάνιες περιπτώσεις, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων πέφτουν. Όταν οι ψηφοφόροι της Βολιβίας τον Ιούνιο ενέκριναν την έξοδο από την Ευρωπαϊκή Ένωση, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στις Η.Π.Α. μειώθηκαν κατά 26 μονάδες βάσης τις επόμενες οκτώ εργάσιμες ημέρες. Εάν είχατε κλειδώσει την αναχρηματοδότησή σας λίγο πριν την ψηφοφορία, θα χάνατε αυτή την παρακμή. Σε μια τέτοια περίπτωση, θα μπορούσατε να προσπαθήσετε να επαναδιαπραγματευτείτε για τη χαμηλότερη τιμή με το δανειστή σας ή να εγκαταλείψετε την αίτησή σας και να ξεκινήσετε πάλι. Θα αντιμετωπίσετε έναν άλλο σωρό γραφειοκρατίας και πιθανώς θα χάσετε την αμοιβή της αίτησής σας, αλλά καταγράφοντας ότι το τρίμηνο θα σας εξοικονομήσει περίπου 28 δολάρια το μήνα με βάση το παραπάνω παράδειγμα, ένα όχι αμελητέο ποσό.

Μερικοί άνθρωποι που αναχρηματοδοτούν περιμένουν να κλειδώσουν, για διάφορους λόγους. Ίσως αναμένουν ότι τα ποσοστά θα πέσουν, ή ίσως δεν έχουν δώσει προσοχή στη ρήτρα κλειδώματος στο γραφικό βουνό που υπέγραψαν. Περίπου 276 δανειολήπτες που αναχρηματοδότησαν με Lenda σε περίοδο 43 εβδομάδων περίμεναν έναν μέσο όρο τριών ημερών για να κλειδώσουν το επιτόκιο τους μετά την έγκρισή τους. Ωστόσο, το 30% αυτών των αναχρηματοδοτών περιμένει τουλάχιστον μία εβδομάδα για να κλειδώσει και το 19% τουλάχιστον δύο εβδομάδες, παρόλο που θα μπορούσαν να κλειδωθούν σχεδόν αμέσως.

Η αναμονή για να κλειδώσει μπορεί να τροχαίνει τα ζάρια

Δεν είναι σαφές γιατί μερικοί άνθρωποι δεν κλειδώνουν αμέσως, όταν δεν υπάρχει τρόπος να βεβαιωθείτε ποια ποσοστά κατεύθυνσης θα πάνε από μέρα σε μέρα. Οι Η.Π.Α. βρίσκονται σε περιβάλλον με μειωμένο ρυθμό από το 2010 περίπου και η νοοτροπία αυτή μπορεί να είναι σε εξέλιξη όταν οι καταναλωτές ζυγίζουν την απόφαση κλειδώματος.

Το κλείδωμα ενός ποσοστού εξασφαλίζει ότι θα πληρώσετε το επιτόκιο που υποσχεθήκατε ανεξάρτητα από το τι συμβαίνει στην αγορά.

"Για όποιον ψάχνει να το κάνει σωστό, καθώς πλησιάζετε σε αυτές τις κορυφές, ο αέρας γίνεται πολύ λεπτός και πρέπει να είστε έτοιμοι να εγκαταλείψετε όλα όσα έχετε εργαστεί", λέει ο Jim Sahnger, συντάκτης ενυπόθηκου δανείου με τον Schaffer Mortgage Inc. στο Palm Beach Gardens, Φλώριδα. Η προσπάθεια να χρεωθούν τα επιτόκια χρεώνουν απλά τα ζάρια, προσθέτει.

"Αν κλειδώσετε το ποσοστό, ξέρετε τι έχετε", λέει."Τη στιγμή που θα αποφασίσετε να υποβάλετε αίτηση, το επιτόκιο που προσφέρεται σε αυτό το σημείο είναι λογικό για εσάς."

Αν πάρει ένα refi είναι ιδανικό για την προσωπική οικονομική σας κατάσταση, μπορεί να είναι σοφό να ενεργήσει όταν βλέπετε ένα ποσοστό γνωρίζετε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά αντί να περιμένετε τα ποσοστά να πέσουν. Το κυμαινόμενο επιτόκιο σας δίνει την ευκαιρία να καταλήξετε με ένα καλύτερο επιτόκιο, αλλά σας θέτει επίσης σε κίνδυνο να χάσετε χρήματα κολλαρίζοντας με υψηλότερο ποσοστό. Είναι ιδιαίτερα επικίνδυνο για τους δανειολήπτες που θέλουν να πάρουν το μεγαλύτερο δάνειο που μπορούν να λάβουν.

Τα ποσοστά αναχρηματοδότησης στα μέσα του 2016 ήταν τα χαμηλότερα που έχουν περάσει δεκαετίες, έτσι δεν μπορούν να πάνε πολύ χαμηλότερα. Αυτό μειώνει την πιθανότητα ενός οφέλους από την αναμονή ακόμη περισσότερο.

Δεν είστε σίγουροι αν είναι η κατάλληλη στιγμή για να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας; Χρησιμοποιήστε τον Υπολογιστή υποτροφιών υποθήκης μας για να δείτε πόσα θα μπορούσατε να αποθηκεύσετε και εάν είναι λογικό για εσάς.

Μεθοδολογία

Για να υπολογίσουμε τη διαφορά κόστους 12 και 26 μονάδων βάσης: Χρησιμοποιήσαμε το παράδειγμα ενός δανείου 30 ετών με υπόλοιπο 191.760 δολαρίων, με βάση τις μέσες τιμές πώλησης για υπάρχοντα σπίτια στις ΗΠΑ το Μάιο ύψους 239.700 δολαρίων, σύμφωνα με την National Association of Realtors. Έχουμε αφαιρέσει 20% για μια προκαταβολή. Υπολογίσαμε μηνιαίες πληρωμές με επιτόκιο 3,54%, 3,68% και 3,8%.

Η Emily Starbuck Crone είναι συγγραφέας του προσωπικού της Investmentmatome, μιας προσωπικής ιστοσελίδας χρηματοδότησης. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.