Πωλήσεις που χρηματοδοτούνται από τον πωλητή, που ονομάζονται "αρπακτικά"

Για τις οικογένειες χαμηλού εισοδήματος που αναζητούν απεγνωσμένα ένα σπίτι της δικής τους, η χρηματοδότηση των πωλητών μπορεί να φανεί πολύ καλό για να είναι αλήθεια. Μία «μίσθωση για δική σας» ή ένα «μηδενικό πιστωτικό επιταγή» μπορεί να μοιάζει με μια ευπρόσδεκτη απόδραση από την αύξηση των ενοικίων και την εκπλήρωση του ονείρου της ιδιοκτησίας σπιτιού.

Αλλά πολλές από αυτές τις προσφορές μπορούν να είναι συμβόλαια δόσεων γης σε λεπτά δάνεια που χρηματοδοτούνται από πωλητές που λειτουργούν περισσότερο σαν μισθωτικές συμφωνίες από τα παραδοσιακά ενυπόθηκα δάνεια.

Τέτοιες «συμβόλαια συμβολαίων» ή «συμφωνίες πώλησης δόσεων» μπορούν να εντοπιστούν σε πρακτικές εξευτελιστικής δανειοδότησης που χρονολογούνται περίπου έναν αιώνα, όταν οι συμφωνίες αφορούσαν τις αφροαμερικανικές κοινότητες. Σήμερα, τα προγράμματα λειτουργούν συχνά από αδίστακτους επενδυτικούς οίκους της Wall Street, οι οποίοι εκφορτώνουν χαρτοφυλάκια αποκλεισμένων κατοικιών και "απειλητικές κοινότητες χρώματος", καθώς και μετανάστες, σύμφωνα με έκθεση που εκδόθηκε την Πέμπτη από το μη κερδοσκοπικό εθνικό κέντρο καταναλωτικού δικαίου.

Οι συμφωνίες γης "χτίστηκαν να αποτύχουν"

Οι συμβάσεις γης προσφέρονται συχνά στους πιο ευάλωτους δανειολήπτες που ζουν με περιορισμένο εισόδημα, λέει η NCLC.

"Αυτά τα χερσαία συμβόλαια είναι κατασκευασμένα για να αποτύχουν, καθώς οι πωλητές κερδίζουν περισσότερα χρήματα βρίσκοντας έναν τρόπο να ακυρώσουν το συμβόλαιο έτσι ώστε να ανατρέψουν πολλούς διαδοχικούς ενδεχόμενους ιδιοκτήτες σπιτιών μέσω της ιδιοκτησίας", λέει η νέα μελέτη.

Αλλά οι εταιρείες που εμπλέκονται σε αυτές τις "τοξικές συναλλαγές", όπως το αποκαλεί το κέντρο δικαίου, δεν είναι οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων που θα αναγνωρίζουν οι περισσότεροι καταναλωτές.

"Έτσι, φαίνεται να είναι ιδιωτικές εταιρείες και ορισμένοι από αυτούς έχουν δημιουργήσει μια σειρά διαφορετικών LLCs και κάποιων εταιρειών κελύφους που χρησιμοποιούν για να καλύψουν τον αριθμό των ακινήτων που κατέχουν", δήλωσε η Sarah Bolling Mancini, δικηγόρος του νόμου της Βοστώνης κέντρο και συν-συγγραφέας της έκθεσης, δήλωσε στο Investmentmatome. "Αυτό που μαθαίνουμε είναι ότι πολλοί από αυτούς έχουν στήριξη από ιδιώτες επενδυτές ή υποστηρικτικά κεφάλαια αντιστάθμισης κινδύνου."

Υπολογίστε τη μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας

Ιδιότητες τοποθετημένες στους πρώτους αγοραστές κατοικιών

Ο Mancini λέει ότι τα σπίτια πωλούνται συχνά τοπικά, παροτρύνοντας τους δυνητικούς δανειολήπτες να «γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού». Τα σημάδια για πώληση θα διαβάσουν: «Αν θέλετε να γίνετε ιδιοκτήτης αυτού του σπιτιού, καλέστε -.» Ορισμένα σπίτια διαφημίζονται στο διαδίκτυο, σε ιστότοπους καταλόγων όπως το Craigslist.

"Οι περισσότεροι άνθρωποι πιστεύουν ότι γίνονται ιδιοκτήτες σπιτιού με ενυπόθηκο δάνειο", λέει ο Mancini. "Αυτή η γοητεία του να γίνεις ένας πρώτος ιδιοκτήτης σπιτιού είναι πολύ ισχυρός."

Οι ιδιότητες πωλούνται σε κατάσταση όπως είναι. Είναι συχνά αποκλεισμένα σπίτια και σχεδόν ακατοίκητα. Δεν είναι ασυνήθιστο να βλέπεις ένας επενδυτής να αγοράζει ένα σπίτι σε δημοπρασία για $ 5.000 και να το πουλάει ημέρες αργότερα σε σύμβαση γης (χωρίς επισκευές) για $ 30.000 », αναφέρει η μελέτη.

Οι ανήσυχοι αγοραστές συχνά αποτυγχάνουν να αποκτήσουν ανεξάρτητες εκτιμήσεις των ιδιοκτησιών και παραιτούνται επίσης από επιθεωρήσεις στο σπίτι.

Ευθύνες της ιδιοκατοίκησης χωρίς τα δικαιώματα και τις προστασίες

Ο όρος του δανείου μπορεί να διαρκέσει όσο το συμβατικό υποθήκη - 30 χρόνια - αλλά η διαδικασία απομάκρυνσης δεν δεσμεύεται από τους κανόνες ενός τυπικού αποκλεισμού ενυπόθηκων δανείων. Η κατάπτωση μπορεί να έρθει γρήγορα, με τον πωλητή να κρατά όλες τις πληρωμές, να εκδιώξει τον αγοραστή και να βρει γρήγορα έναν άλλο ελπιδοφόρο ιδιοκτήτη σπιτιού.

"Η σύμβαση έχει συνήθως μια ρήτρα που λέει ότι αν χάσετε μία πληρωμή, ο πωλητής μπορεί να ακυρώσει τη σύμβαση ή σε ορισμένες περιπτώσεις ονομάζεται" απόπτωση "αντί αποκλεισμού", λέει ο Mancini. "Αν και οι άνθρωποι σκέφτονται ότι γίνονται ιδιοκτήτες σπιτιού και έχουν αναλάβει όλες τις ευθύνες της ιδιοκτησίας σπιτιού, δεν έχουν κανένα από τα δικαιώματα και τις προστασίες που συνοδεύουν την ιδιότητα του ιδιοκτήτη σπιτιού".

Με μια παραδοσιακή υποθήκη, αν μπορείτε να καλύψετε τις καθυστερημένες πληρωμές σας, ίσως έχετε τη δυνατότητα να αποκαταστήσετε το ενυπόθηκο δάνειο σας - "υπάρχει το δικαίωμα να θεραπεύσετε την προεπιλογή", λέει ο Mancini. Συνήθως, δεν έχετε το δικαίωμα αυτό σε σύμβαση γης, όπου η καθυστέρηση πληρωμής μπορεί να προκαλέσει έξωση - περισσότερο σαν ένας μισθωτής από έναν ιδιοκτήτη.

Αναζητώντας λύση για τις «τοξικές συναλλαγές»,

Οι καταχρηστικές προσφορές συμβολαίων δόσεων μπορούν να βρεθούν σε ολόκληρο το έθνος, λέει η NCLC, αλλά είναι πιο διαδεδομένες στις αγορές κατοικιών με μεγάλες προμήθειες χαμηλού κόστους σπίτια και σε περιοχές όπου οι κάτοικοι δυσκολεύονται να πάρουν μια παραδοσιακή υποθήκη.

Οι πόλεις με σκληρό χτύπημα που αναφέρονται στην έκθεση περιλαμβάνουν το Akron, Ohio. Ατλάντα; Ντιτρόιτ; και τη Φιλαδέλφεια. Η μελέτη παραθέτει τα στοιχεία απογραφής του 2009, τα τελευταία διαθέσιμα, σύμφωνα με τα οποία 3,5 εκατομμύρια άνθρωποι είχαν συμβόλαια δόσης γης για να αγοράσουν ένα σπίτι εκείνο το έτος. Ο μη κερδοσκοπικός οργανισμός λέει ότι ο αριθμός είναι πιθανόν να είναι πολύ υψηλότερος σήμερα.

Οι κρατικοί νόμοι που διέπουν τις συμβάσεις δόσεων γης ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό. Το NCLC προτρέπει το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών (Consumer Financial Protection Bureau), έναν κυβερνητικό φορέα παρακολούθησης των καταναλωτών, να εφαρμόσει κανονισμούς για τέτοιες συναλλαγές, όπως:

• Απαίτηση ανεξάρτητων επιθεωρήσεων.
• Εντολές αξιολόγησης από τρίτους.
• Αποκάλυψη της χρηματοοικονομικής επιβάρυνσης και του ετήσιου πραγματικού επιτοκίου στις συμβάσεις γης.
• Παροχή προστασίας για πρόωρη λήξη.

Η Mancini συνιστά οι πρώτοι αγοραστές να προσπαθούν να τύχουν ενός παραδοσιακού ενυπόθηκου δανείου από μια τράπεζα ή πιστωτική ένωση αντί να επιλέξουν τι θα μπορούσε να είναι μια επικίνδυνη προσφορά που χρηματοδοτείται από τον πωλητή.

Περισσότερα από το Investmentmatome Συγκρίνετε τα ποσοστά υποθηκών Βρείτε έναν μεσίτη υποθηκών Πόσο σπίτι μπορώ πραγματικά να αντέξω;

Ο Hal Bundrick είναι συγγραφέας προσωπικού στο Investmentmatome, ένας προσωπικός δικτυακός τόπος χρηματοδότησης. Email: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick