Πώληση της ακίνητης περιουσίας σας με προσάρτηση του ομοσπονδιακού φορολογικού νομίσματος

Με τον Μάικλ Ρουτ

Μάθετε περισσότερα σχετικά με τον Mike σχετικά με το Ask a Advisor του Investmentmatome

Πολλοί άνθρωποι, συμπεριλαμβανομένων έμπειρων κτηματομεσιτών, αξιωματικών μεσεγγύησης και άλλων φοροτεχνικών, δεν καταλαβαίνουν ότι τα ακίνητα με ομοσπονδιακό φορολογικό υπόλοιπο που υπερβαίνει τα ίδια κεφάλαια στο ακίνητο μπορώ να πωληθούν χωρίς να πληρώνουν πλήρως το ομοσπονδιακό φορολογικό απόθεμα. Η διαδικασία περιλαμβάνει την απόκτηση πιστοποιητικού απαλλαγής από ομοσπονδιακό φορολογικό δικαίωμα.

Βάση απαλλαγής

Η απαλλαγή από το ομοσπονδιακό φορολογικό δικαίωμα μπορεί να χορηγηθεί σύμφωνα με διάφορες διατάξεις του Κώδικα Εσωτερικών Προσόδων (IRC). Παρόλο που υπάρχουν πέντε τμήματα του Κώδικα Εσωτερικού Εισοδήματος που μπορεί να ισχύουν σε διάφορες καταστάσεις όπου ένα ομοσπονδιακό φορολογικό δικαίωμα προσδίδει ακίνητη περιουσία, σχεδόν όλες οι αιτήσεις απαλλαγής υποβάλλονται στα ακόλουθα δύο τμήματα κώδικα.

IRC § 6325 (β) (2) (Α). Η απαλλαγή μπορεί να εκδοθεί βάσει της παρούσας διάταξης όταν η φορολογική υποχρέωση ικανοποιείται εν μέρει με ένα ποσό που δεν είναι μικρότερο από την αξία του ενδιαφέροντος της κυβέρνησης των ΗΠΑ για το ακίνητο που απορρίπτεται.

Για παράδειγμα, το IRS έχει δικαίωμα λήψης συνολικού ύψους $ 210.000 με τις ακόλουθες περιστάσεις:

• Ακίνητα που πωλούν για: $ 215.000
• Μείον πρώτη αποπληρωμή στεγαστικών δανείων (ανώτερη από την IRS): $ 135.000
• Μείον αποδεκτό κόστος διακανονισμού: $ 15.000
• Το επιτόκιο υπερημερίας IRS ισούται με: $ 65.000
• Αφού η IRS λάβει και εφαρμόσει τα 65.000 δολάρια σε μερική ικανοποίηση της φορολογικής υποχρέωσης, παραμένει ένα εκκρεμές φόρο ύψους 145.000 δολαρίων.

Το ομοσπονδιακό φορολογικό δικαίωμα εξακολουθεί να ισχύει σε ποσό $ 145.000 έναντι οποιουδήποτε άλλα τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία του φορολογούμενου, αλλά το ακίνητο πωλείται χωρίς το ομοσπονδιακό φορολογικό δικαίωμα λόγω της κυβέρνησης των Η.Π.Α. που εισπράττει το ισότιμο συμφέρον του για $ 65.000.

Σημείωση: Στην περίπτωση της ιδιοκτησίας της Tenancy by Entireties, οι ΗΠΑ καταβάλλουν κατά κανόνα το ήμισυ των εσόδων με μερική ικανοποίηση της ευθύνης που εξασφαλίζεται από τη φορολογική δέσμευση.

IRC § 6325 (β) (2) (Β). Η απαλλαγή μπορεί να εκδοθεί βάσει αυτής της διάταξης όταν διαπιστωθεί ότι το ενδιαφέρον της κυβέρνησης για το ακίνητο δεν έχει αξία. Τα χρέη που είναι ανώτερα από το ομοσπονδιακό φορολογικό δικαίωμα είναι μεγαλύτερα από την εύλογη αγοραία αξία του ακινήτου ή είναι μεγαλύτερα από την αξία πώλησης του ακινήτου.

Για παράδειγμα, το IRS έχει δικαίωμα λήψης συνολικού ύψους 100.000 δολαρίων με τις ακόλουθες περιστάσεις:

• Ακίνητα που πωλούν για: 190.000 δολάρια
• Μείον πρώτη αποπληρωμή στεγαστικών δανείων (ανώτερη από την IRS): $ 175.000
• Μείον αποδεκτό κόστος διακανονισμού: $ 15.000
• Το επιτόκιο υπερημερίας IRS ισούται με: $ 0

Σε αυτό το σενάριο, με την υποβολή κατάλληλα προετοιμασμένης αίτησης για απαλλαγή και έγκριση, το IRS θα απαλλάξει το ομοσπονδιακό φορολογικό δικαίωμα για $ 0, καθώς δεν υπάρχει κανένα δίκαιο συμφέρον. Η εμπράγματη ασφάλεια παραμένει σε ισχύ έναντι οποιουδήποτε άλλου περιουσιακού στοιχείου του φορολογούμενου.

Συνιστώ ανεπιφύλακτα να επιστρατεύσετε τις υπηρεσίες ενός φορολογικού επαγγελματία όταν προσπαθείτε να πωλήσετε το ακίνητό σας με μια επίσημη ομοσπονδιακή φορολογική ασφάλεια, εκτός αν υπάρχει επαρκές κεφάλαιο για την εξόφληση του ενεχύρου. Τα δύο σενάρια που αναφέρονται παραπάνω έχουν απλουστευθεί για λόγους επεξήγησης. Οι φορολογικοί επαγγελματίες με εμπειρία στους τομείς των εφαρμογών "απαλλαγής" και "υποταγής" μπορούν να πλοηγηθούν στην πολυπλοκότητα κάθε μεμονωμένης κατάστασης.

Επιπλέον, υπάρχουν καταστάσεις όπου μια ομοσπονδιακή φορολογική δέσμευση αποδίδει την ιδιοκτησία ενός τρίτου. Σε αυτές τις περιπτώσεις μπορεί να ισχύσει αίτηση απαλλαγής. Οι δεσμεύσεις φόρου ακίνητης περιουσίας μπορούν επίσης να εκκαθαριστούν υπό ορισμένες συνθήκες. Και οι δύο αυτές καταστάσεις απαιτούν τη βοήθεια ενός έμπειρου φοροτεχνικού.

Σημείωση: Υπάρχουν περιστάσεις στις οποίες μπορεί να χρειαστεί να υποβληθεί αίτηση για βεβαίωση απόρριψης ομοσπονδιακού φόρου σε περίπτωση πώλησης προσωπικών ειδών, αλλά αυτό το άρθρο αφορά συγκεκριμένα ακίνητα. Συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό αν έχετε ερωτήσεις σχετικά με αιτήσεις απαλλαγής ή υποταγής.