Πώς η Προεδρία του ατού θα επηρεάσει τη στέγαση το 2017

Ο Ντόναλντ Τράμπ, ο μεγιστάνας των ακινήτων, θα είναι ο 45ος πρόεδρος του έθνους μας. Αυτά είναι καλά νέα για τη βιομηχανία κατοικιών, σωστά; Λοιπόν, υπάρχουν πολλά που πρέπει να εξετάσετε. Δείτε πώς η προεδρία του Trump μπορεί να επηρεάσει τη στέγαση και την ιδιοκτησία κατοικιών το 2017.

Μια «επιθετικά επιθετική» αγορά

Μια ενοποιημένη έκκληση για λιγότερο κυβερνητική ρύθμιση προέρχεται από το στρατόπεδο Trump καθώς και από τους Ρεπουμπλικάνους στο Κογκρέσο. Σχετικά με το ραντάρ απορρύθμισης: το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών και άλλα στοιχεία του Dodd-Frank, της πράξης μεταρρύθμισης της Wall Street, που ο Πρόεδρος Ομπάμα υπέγραψε το νόμο το 2010.

"Από τις εκλογές, έχουν διεξαχθεί πολλές συζητήσεις για το πώς οι αναμενόμενες αλλαγές κάτω από μια διοίκηση του Trump είναι πιθανό να μειώσουν τον αντίκτυπο του [CFPB], ιδιαίτερα στον τομέα εκτέλεσης", λέει ο Rob Chrisman, ανώτερος σύμβουλος του ομίλου Stratmor, παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών. "Ο Dodd-Frank δεν θα εξαλειφθεί. Θα είναι εκλεπτυσμένο - πράγμα που είναι καλό."

Ο Jeff Taylor είναι διευθύνων σύμβουλος της Digital Risk, μιας εταιρείας επεξεργασίας υποθηκών. Λέει επίσης ότι η αποκοπή του Dodd-Frank θα ήταν καλό για τους πιθανούς ιδιοκτήτες σπιτιού.

"Εάν ο Dodd-Frank είναι εξορθολογισμένος, νομίζω ότι θα μπορούσατε να έχετε τις τράπεζες πιο επιθετικά επιθετικές στην αγορά, όσον αφορά τις υποθήκες", λέει. "Και νομίζω ότι θα ανοίξει περισσότερο προϊόν για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών … τα επόμενα δύο χρόνια".

Συγκρίνετε Τιμές Υποθηκών

Ο Taylor λέει ότι οι λιγότερο αυστηροί κανονισμοί για τους δανειστές ενδέχεται να μειώσουν το κόστος συμμόρφωσης και να επιτρέψουν σε περισσότερες μικρές τράπεζες της κοινότητας να ανταγωνίζονται με μεγάλες τράπεζες, "ενισχύοντας τα κέρδη των τραπεζών - όλα αυτά είναι πιθανό να αυξήσουν τη διαθεσιμότητα πίστωσης".

Ωστόσο, οι επικριτές όπως ο Noah Smith, πρώην επίκουρος καθηγητής οικονομικών στο πανεπιστήμιο Stony Brook, ανησυχούν ότι η απελευθέρωση θα επαναφέρει τον τραπεζικό κίνδυνο και, ίσως το πιο σημαντικό, θα θέσει τους φορολογούμενους πίσω στο γάντζο για να διασώσουν τους κακούς ηθοποιούς. Ακριβώς όπως κατά τη διάρκεια της κρίσης κατοικίας πριν από 10 χρόνια, θα ήταν ένας άλλος "αγώνας προς τα κάτω", γράφει ο Smith σε ανάλυση Bloomberg.

Αλλά μια μείωση των ομοσπονδιακών κανονισμών δεν θα μεταμορφώσει τη βιομηχανία στέγασης, λέει ο Chrisman. "Το άγχος μπορεί να σημαίνει λιγότερη ομοσπονδιακή επιβολή, αλλά τα κράτη θα παραμείνουν επιθετικά. Οι πολιτικοί στην Καλιφόρνια, το Ιλλινόις και τη Νέα Υόρκη, κυρίως δημοκρατικά κράτη, έχουν ήδη αναφέρει μια ενισχυμένη ρυθμιστική ατμόσφαιρα », λέει.

Να πάρει ο Fannie και ο Freddie "εκτός κυβέρνησης"

Ένα άλλο θέμα στην ημερήσια διάταξη της δημοκρατίας είναι η μείωση του κυβερνητικού αποτυπώματος στη βιομηχανία υποθηκών. Αυτό σημαίνει ότι μετακομίζουμε τον Fannie Mae και τον Freddie Mac στον ιδιωτικό τομέα.

Οι δύο εταιρείες που χρηματοδοτήθηκαν από την κυβέρνηση υποστήριξαν την πλειοψηφία των ενυπόθηκων δανείων και εξομαλύθηκαν με δολάρια των φορολογουμένων κατά τη διάρκεια της συντριβής κατοικιών. Οι Fannie και Freddie αγοράζουν στεγαστικά δάνεια από τους δανειστές και στη συνέχεια δέχονται και πωλούν αυτά τα δάνεια σε μεγάλες δέσμες ομολόγων.

Τα τριμηνιαία κέρδη που κερδίζουν οι Fannie και Freddie διοχετεύονται τώρα στο Υπουργείο Οικονομικών των Η.Π.Α., το οποίο έχει εξοφλήσει περισσότερα από 60 δισεκατομμύρια δολάρια σε σχέση με τα δάνεια που χορήγησε στις επιχειρήσεις. Οι επενδυτές σε Fannie και Freddie θέλουν να δουν τα χρήματα να επιστρέψουν στον ιδιωτικό τομέα.

Τον Νοέμβριο, ο υποψήφιος γραμματέας του Tremp, Steven Mnuchin, είπε στο Fox Business Network: "Πρέπει να πάρουμε Fannie και Freddie από την κυβέρνηση ιδιοκτησίας."

"Νομίζω ότι υπάρχουν μοντέλα που θα μπορούσαν να λειτουργήσουν", λέει ο Taylor σχετικά με την ιδιωτικοποίηση των Fannie και Freddie. "Αυτό που δεν νομίζω ότι θα μπορούσε να δει είναι ένα μοντέλο [όπου] η κυβέρνηση των ΗΠΑ δεν στέκεται 100% ρητά πίσω από τα ομόλογα που εκδίδουν οι Fannie και Freddie."

Λέει ότι η κατάργηση αυτής της ομοσπονδιακής εγγύησης θα μείωνε την παγκόσμια ζήτηση για τα ενυπόθηκα χρεόγραφα που εκδίδουν τα δύο οιονεί κρατικά όργανα. Αυτά τα ομόλογα έχουν αποφασιστική σημασία για την απελευθέρωση κεφαλαίου για τους δανειστές να κάνουν περισσότερα δάνεια.

Οι οικοδόμοι και μια οικονομία Trump

Η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού υπήρξε ένας από τους μεγαλύτερους περιορισμούς στη βιομηχανία στέγασης για τα τελευταία δύο χρόνια και η Taylor ανησυχεί ότι η διοίκηση του Trump δεν μπορεί να βοηθήσει τα θέματα σε αυτό το θέμα.

"Κύριος. Το σχέδιο του Trump να δαπανήσει χρήματα για έργα υποδομής σε όλη τη χώρα θα μπορούσε να οδηγήσει σε περισσότερους εργάτες να αναλάβουν αυτές τις δουλειές και να αφήσουν τους οικοδόμους βραχυχρόνια », λέει ο Taylor. "Επίσης, η στάση του στον τομέα της μετανάστευσης είναι πιθανό να κρατήσει τους μετανάστες έξω από τη χώρα και έξω από το εργατικό δυναμικό - ένα χτύπημα για τους οικοδόμους που βασίζονται σε μετανάστες για πολλές κατασκευαστικές εργασίες".

Η έλλειψη εργατικού δυναμικού συμβάλλει επίσης στην αύξηση των μισθών για τους κατασκευαστές, γεγονός που με τη σειρά του διατηρεί υψηλές τις νέες τιμές κατοικιών, προσθέτει.

Ωστόσο, ο Robert Dietz, επικεφαλής οικονομολόγος της Εθνικής Ένωσης Οικοδόμων Εσωτερικών, αναφέρει ότι αναμένει από τη διοίκηση Trump να αναλάβει δράση σχετικά με ορισμένους κανόνες εργασίας που θα μπορούσαν να ωφελήσουν τη βιομηχανία κατασκευής κατοικιών. Αυτό σχεδόν σίγουρα θα περιλαμβάνει τον κανόνα του Ομπάμα για τις υπερωρίες "που θα επηρέαζε πολλούς διαχειριστές εργοταξίων", λέει ο Ντιέτς.

Ο κανόνας αυτός, ο οποίος αποκλείστηκε από έναν ομοσπονδιακό δικαστή στις 22 Νοεμβρίου, αποσκοπούσε στη διπλασιασμό του μέγιστου εισοδήματος που θα μπορούσε να κερδίσει ένας εργαζόμενος και εξακολουθεί να είναι επιλέξιμο για υποχρεωτική υπερωριακή αμοιβή. Το νέο όριο των 47.500 δολαρίων θα έδινε στις 4,2 εκατομμύρια περισσότερους Αμερικανούς την ευκαιρία να κερδίσουν υπερωρίες, σύμφωνα με τη διοίκηση του Ομπάμα.

Ο Dietz αναζητά επίσης μια διοίκηση Trump για να μειώσει το κόστος κατασκευής."Ακριβώς κάτω από το 25% του κόστους ενός νεόκτιστου σπιτιού οφείλεται σε ρυθμιστικά βάρη", λέει. "Νομίζω ότι είναι λογικό η νέα διοίκηση να μπορεί να απευθυνθεί σε πολλά από αυτά."

Πώς το Trump μπορεί να επηρεάσει την προσιτή τιμή στο σπίτι

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί από τότε που κέρδισε η Trump τις εκλογές. Αυτό είναι μέρος ενός καλού σεναρίου ειδήσεων / κακών ειδήσεων.

"Θα μπορούσαμε να υποστηρίξουμε ότι η νίκη του Trump έχει οδηγήσει τα επιτόκια λόγω του φόβου του μελλοντικού πληθωρισμού, δεδομένου ότι οι φορολογικές και υποδομές του οικοδομούν προτάσεις", λέει ο Chrisman. "Αυτή η αύξηση των επιτοκίων σίγουρα επηρεάζει αρνητικά την ιδιοκτησία κατοικίας για τους πρώτους αγοραστές. Ωστόσο, τα αυξανόμενα επιτόκια σηματοδοτούν μια ενισχυτική οικονομία και, αν συμβαίνει αυτό, θα πληρούν τις προϋποθέσεις για περισσότερους δανειολήπτες για πρώτη φορά."

" ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ: Υπολογίστε τη μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας

Ο Taylor λέει επίσης ότι η οικονομική προσιτότητα μπορεί να υποφέρει, αλλά προσφέρει έναν άλλο παράγοντα στην εξίσωση. "Από τη θετική πλευρά, τα [υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων] θα μπορούσαν επίσης να επιβραδύνουν την ανατίμηση των τιμών, γεγονός που θα βοηθούσε τους αγοραστές. Η αγορά στέγης δεν έχει για πρώτη φορά αγοραστές και αγοραστές. Η πιο αργή ανατίμηση των τιμών θα μπορούσε να ωφελήσει τους αγοραστές που έχουν ξανακερδίσει την αξία τους στο σπίτι τους και θέλουν να κινηθούν προς τα πάνω, πριν αυξήσουν οι τιμές ", λέει.

"Θα σας πω, αν ψάχνω να αγοράσω ένα σπίτι για πρώτη φορά ή να πουλήσω το σπίτι μου και να μετακομίσω σε ένα διαφορετικό σπίτι, βλέπω πραγματικά αυτό το επόμενο έτος ως πιθανώς ένα μετακινούμενο έτος επειδή τα ποσοστά εξακολουθούν να βρίσκονται στο Τα 4s είναι πολύ, πολύ ελκυστικά ", προσθέτει ο Taylor.

Η Trump θα εξαλείψει την έκπτωση τόκων από ενυπόθηκα δάνεια;

Και τότε υπάρχει η πιο ιερή αγελάδα από όλους: η έκπτωση του τόκου των ενυπόθηκων δανείων. Αναφέρεται συχνά ως ένας σημαντικός παράγοντας στη συνομιλία "Αγορά ή ενοικίαση;".

Η διοίκηση Trump και οι Ρεπουμπλικανοί έχουν επιδείξει την ιδέα να θέσει ένα ανώτατο όριο στο ποσό των επιτρεπόμενων τόκων που θα μπορούσατε να αφαιρέσετε από το φορολογικό σας λογαριασμό.

Το θέμα είναι ότι, σύμφωνα με ανάλυση του Κέντρου Φορολογικής Πολιτικής του Αστικού Ινστιτούτου και του Ινστιτούτου Brookings, μόνο το ένα πέμπτο των νοικοκυριών χρησιμοποιεί την αφαίρεση. Και από εκείνους που κάνουν, οι περισσότεροι είναι πολύ πιο πάνω από τους μεσαίους φορολογούμενους.

"Το Κέντρο Φορολογικής Πολιτικής διαπιστώνει ότι το 2017, το ανώτατο όριο του Trump θα επηρεάσει μόνο περίπου 160.000 singles, ένα μικρό κλάσμα των 89 εκατομμυρίων φορολογουμένων και περίπου 230.000 ζευγάρια από 59 εκατομμύρια κοινά αρχεία", ο Howard Gleckman, ανώτερος συνεργάτης της φορολογικής πολιτικής Center, γράφει στο Forbes.com. "Η μεγάλη πλειοψηφία των φορολογουμένων που θα αντιμετωπίσουν το ανώτατο όριο είναι υψηλό εισόδημα."

Τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης υπό την προεδρία του Trump

Ο Chrisman αναζητά λίγη αλλαγή στο ρυθμό της ιδιοκατοίκησης τα επόμενα χρόνια. Από ποσοτική άποψη, η ιδιοκτησία σπιτιού στις ΗΠΑ έφθασε στο αποκορύφωμά της κατά τη διάρκεια των προεδρικών όρων του Clinton / Bush, λέει. Αλλά εκείνες οι τράπεζες χαλάρωσαν τις κατευθυντήριες γραμμές αναδοχής σε τέτοιο βαθμό ώστε "οι άνθρωποι που δεν έπρεπε να αγοράζουν σπίτια ήταν".

Η συντριβή στέγασης άλλαξε τα πάντα. Οι αναδοτήσεις, η τεκμηρίωση των δανείων και οι απαιτήσεις αξιολόγησης έχουν ενισχυθεί έκτοτε. "Οι περιθωριακοί δανειολήπτες δεν δανείζονται χρήματα και οι επενδυτές αισθάνονται πιο ασφαλείς με την επένδυση σε ενυπόθηκα χρεόγραφα", λέει ο Chrisman.

Λέει ότι η ανάγκη της Αμερικής για στέγαση είναι εξίσου μεγάλη όσο ποτέ και ότι οι πολιτικές του Trump δεν θα μετακινήσουν το καντράν στις τιμές των ιδιοκτητών σπιτιού με τον ένα ή τον άλλο τρόπο.

"Η εσωτερική αύξηση του πληθυσμού δεν έχει σταματήσει ούτε έχει μεταναστεύσει. Ούτε έχει την επιθυμία για μια νέα γενιά να θέλει ένα σπίτι για τα παιδιά τους », λέει. "Νομίζω ότι από αυτό που γνωρίζουμε μέχρι στιγμής, η προεδρία του Trump θα έχει ελάχιστες ή καθόλου άμεσες επιπτώσεις στα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού".

Μια θετική προοπτική για το νέο έτος

Συνολικά, οι εμπειρογνώμονες με τους οποίους μιλήσαμε είναι αισιόδοξοι γύρω στο 2017. Οι δανειστές χρησιμοποιούν καλύτερη τεχνολογία για να εξομαλύνουν τη διαδικασία υποθηκών και η αγορά στέγης είναι "υγιής" και "ισχυρή", σύμφωνα με τα λόγια τους.

"Οι οικοδόμοι είναι ενθουσιασμένοι", λέει ο Dietz. Λέει ότι οι μειώσεις του ρυθμιστικού κόστους θα μπορούσαν να βοηθήσουν τους οικοδόμους να προσφέρουν στέγαση στο πιο στενό τμήμα της αγοράς, τον αρχικό αγοραστή.

"Αν φτάσουμε σε μια διοίκηση που θα ρίχνει μια ματιά σε διάφορα είδη ρυθμιστικών πολιτικών - όπου έχουν αυξηθεί πάρα πολύ ή πολύ ακριβά - αυτό σίγουρα θα είναι μια βοήθεια στην πλευρά της προσφοράς της αγοράς. Και νομίζω ότι είναι καλά νέα, όχι μόνο για τους κατασκευαστές, αλλά είναι καλή είδηση ​​για τους ενοικιαστές και τους ενδεχόμενους αγοραστές κατοικιών, επειδή η προσθήκη είναι ο τρόπος με τον οποίο αντιμετωπίζετε ζητήματα σχετικά με την οικονομία των κατοικιών ». Περισσότερα από το Investmentmatome Υπολογίστε την πληρωμή υποθηκών σας Συγκρίνετε τα ποσοστά υποθηκών Πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά;

Ο Hal Bundrick είναι συγγραφέας προσωπικού στο Investmentmatome, ένας προσωπικός δικτυακός τόπος χρηματοδότησης. Email: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick.