Ρωτήστε τον εμπειρογνώμονα: Ποιες είναι οι αντίστροφοι υποθήκες και είναι ένα σωστό για μένα;

Αν θέλετε να απαντήσουμε σε μία από τις επενδυτικές ερωτήσεις στην εβδομαδιαία στήλη Ask the Expert Q & A, στείλτε μας email στη διεύθυνση [email protected]. (Σημείωση: Δεν θα απαντήσουμε σε αιτήσεις επιλογής μετοχών.)

Ερώτηση: Έχω ακούσει για αντίστροφη υποθήκη, αλλά δεν γνωρίζω πολλά γι 'αυτά. Πώς να ξέρω αν κάποιος είναι σωστός για μένα και πώς λειτουργούν;

Valerie, Seattle, Wash

Το επενδυτικό απάντημα: Η στέγαση ήταν μία από τις πιο αμφιλεγόμενες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων τα τελευταία 10 χρόνια. Παρήγαγε μεγάλα κέρδη για πολλούς επενδυτές και ιδιοκτήτες σπιτιού και συντρίβοντας τις απώλειες για τους άλλους. Δεδομένου ότι η πιο ευρέως διαδεδομένη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στη χώρα - από το φετινό πρώτο τρίμηνο, το 65% των Αμερικανών που ανήκουν σε σπίτια - η ιδιοκτησία σπιτιών προκαλεί σοβαρή συγκίνηση στην οδό.

Υπό αυτό το συναισθηματικά φορτισμένο καμβά, ένα αμφιλεγόμενο οικονομικό προϊόν βοηθά εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιού χρηματοδοτούν τις αποχωρήσεις τους

Ονομάζεται αντίστροφη υποθήκη, είναι ένας ειδικός τύπος στεγαστικού δανείου που επιτρέπει στους ιδιοκτήτες σπιτιού να μετατρέπουν μετοχές σε μετρητά.

Σε μια παραδοσιακή υποθήκη, ο ιδιοκτήτης σπιτιού κάνει μηνιαίες πληρωμές στον δανειστή, μέρος αυτών των πληρωμών που μειώνουν το κεφάλαιο και προσθέτουν στα ίδια κεφάλαια. Αλλά σε μια αντίστροφη υποθήκη, οι ιδιοκτήτες σπιτιού εξάγουν μετοχές από το σπίτι τους, λαμβάνοντας είτε κατ 'αποκοπή είτε μηνιαίες πληρωμές.

Το Κογκρέσο δημιούργησε το αντίστροφο πρόγραμμα στεγαστικών δανείων το 1987 μέσω της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης (FHA). Αν και τα ανεξάρτητα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα προσφέρουν πραγματικά τα δάνεια, ο FHA θεσπίζει τους κανόνες και παρέχει ασφάλιση για αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια.

Με αντίστροφη υποθήκη, ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν έχει πλέον καμία υποχρέωση να κάνει πληρωμές υποθηκών, αλλά έχει τη δυνατότητα να κάνει έτσι χωρίς ποινές προπληρωμής. Οι τόκοι που συσσωρεύονται προστίθενται στο υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού διατηρεί επίσης τον τίτλο του σπιτιού και το δικαίωμα πώλησης που περιορίζεται μόνο από το υπόλοιπο της υποθήκης

Η επιλεξιμότητα για αντίστροφη υποθήκη περιορίζεται στους ιδιοκτήτες σπιτιού τουλάχιστον 62 ετών και σε σπίτια που χαρακτηρίζονται ως κύρια κατοικία. Η υποθήκη στο σπίτι πρέπει επίσης να είναι αρκετά μικρή ώστε να εξοφληθεί με τα έσοδα από την αντίστροφη υποθήκη.

Επειδή μια αντίστροφη υποθήκη εξαλείφει τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, δεν υπάρχουν απαιτήσεις ελάχιστου εισοδήματος ή πιστώσεων. > Ένα άλλο μεγάλο πλεονέκτημα της αντίστροφης υποθήκης είναι ότι τα έσοδα από το δάνειο είναι απαλλαγμένα από φόρο και μπορούν να χρησιμοποιηθούν κατά την κρίση του δανειολήπτη. Αντίστροφα στεγαστικά δάνεια καλύπτονται σε οικόπεδα αξίας $ 625.000 ή λιγότερο, αλλά υπάρχει ένα jumbo βραχίονας για τα σπίτια που υπερβαίνουν αυτό το όριο.

Για πολλούς συνταξιούχους που είδαν τα χαρτοφυλάκιά τους να πέφτουν απότομα κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης του 2008 και του 2009, πολύτιμο στοιχείο. Αυτό κάνει την αντίστροφη υποθήκη μια πολύ δελεαστική επιλογή για τη δημιουργία εισοδήματος και τη μείωση ή την εξάλειψη των δαπανηρών πληρωμών υποθηκών. Όμως, όπως και οποιαδήποτε επενδυτική και οικονομική απόφαση, υπάρχουν κίνδυνοι.

Υψηλά τέλη και έξοδα

Τα κόστη κλεισίματος που συνδέονται με αντίστροφη υποθήκη είναι δύο έως πέντε φορές υψηλότερα από μια τυπική υποθήκη

. (9)> Πίστωση Ασφάλισης Στεγαστικών Δανείων (MIP) = 2% της εκτιμώμενης αξίας ή 1,25% του υπολοίπου των ενυπόθηκων δανείων (HIPE)

Τέλος προεξόφλησης που βασίζεται στην εκτιμώμενη αξία του σπιτιού:

• 1.) Εκτιμώμενη αξία κάτω από $ 125.000 = $ 2.500
• 2.) Εκτιμώμενη αξία άνω των $ 125.000 = 2% των πρώτων $ 200.000 συν 1% με την κάλυψη $ 6.000

Ασφάλιση Τίτλου: Περιφερειακή

Τίτλος, πληρεξούσιος και κομητεία εγγραφή αμοιβές: περιφερειακά

• Αξιολόγηση ακινήτων = $ 300- $ 500
• Έρευνα (μπορεί να απαιτείται) = $ 300- $ 500
• Μηνιαία χρέωση υπηρεσιών = $ 25- $ 35
• Παρόλο που ορισμένα από τα τέλη αυτά μπορούν να χρηματοδοτηθούν από το δάνειο, πολλά απαιτούνται πριν από την Η έγκριση της αντίστροφης υποθήκης, που οδηγεί σε δαπανηρές δαπάνες εκτός τσέπης.
• Πληρωμές Τόκων και Βασική Ανάπτυξη

Οι κάτοχοι αντιστρεπτέων υποθηκών μπορούν επίσης να υποβάλλονται σε ποσά δανείων με μπαλόνια μέσω αναβαλλόμενων πληρωμών τόκων. Αυτό συμβαίνει επειδή τα συμφέροντα συνδέονται με τον κύριο, αν ο δανειολήπτης δεν καταβάλλει τόκους όπως χρεώνεται. Αυτό θα μπορούσε να αυξήσει την τελική ισορροπία σε πολλές φορές περισσότερο από την αρχική αξία του δανείου ενώ λίγα αν υπάρχουν μετοχές παραμένουν στο σπίτι για τους κληρονόμους. Ωστόσο, αν ο δανειολήπτης καταβάλει το σύνολο ή το μεγαλύτερο μέρος των πληρωμών τόκων ενώ ζει στο σπίτι, το τελικό υπόλοιπο του δανείου θα είναι ίσο με το αρχικό υπόλοιπο του δανείου.

Ακόμη υπεύθυνος για την επιτήρηση, τους φόρους και την ασφάλιση

αντίστροφη υποθήκη ανακουφίζει το οικονομικό βάρος των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών, ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να διατηρήσει όλους τους φόρους και το ασφαλιστικό ρεύμα. Σε μια αντίστροφη υποθήκη, κεφάλαια για τους φόρους και την ασφάλιση δεν πληρώνονται από ένα ταμείο μεσεγγύησης. Πληρώνονται απευθείας από τον ιδιοκτήτη σπιτιού, οπότε μια καθυστέρηση είτε σε φόρους είτε σε ασφάλιση θα μπορούσε να οδηγήσει σε αθέτηση της αντιστρεπτέας υποθήκης.

Πιθανή απώλεια του σπιτιού

Αλλά σε σύγκριση με τον μεγαλύτερο κίνδυνο μιας αντίστροφης υποθήκης, οι κίνδυνοι μοιάζουν με αλλοιώσεις ταχύτητας. Ανάλογα με τη διάρκεια του δανείου, η αντίστροφη υποθήκη έχει μεγάλη πιθανότητα ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού τελικά θα εκτοπιστεί. Μόλις λήξει η υποθήκη, ο δανειολήπτης ή οι κληρονόμοι της περιουσίας έχουν την επιλογή να αναχρηματοδοτήσουν το σπίτι και να το κρατήσουν, να πουλήσουν το σπίτι και να εξαργυρώσουν τις υπόλοιπες μετοχές ή να μετατρέψουν το σπίτι στο δανειστή. Μόλις μια αντίστροφη υποθήκη καλείται οφειλόμενη και πληρωτέα, ο δανειολήπτης (ή οι κληρονόμοι) μπορεί να λάβει παράταση χρόνου από τον δανειστή μέχρι ενός έτους για να πάρει αυτή την απόφαση.

Αν το ακίνητο μεταβιβαστεί στον δανειστή, ο δανειολήπτης ή οι κληρονόμοι δεν έχουν άλλη αξίωση για το ακίνητο ή το μετοχικό κεφάλαιο στο ακίνητο. Ο δανειστής έχει προσφυγή κατά της περιουσίας, αλλά όχι κατά του δανειολήπτη προσωπικά και όχι κατά των κληρονόμων του δανειολήπτη. Έτσι, η υποθήκη εμπίπτει στην κατηγορία που είναι γνωστή ως "όριο μη προσφυγής".

Μια τελευταία σκέψη: Η αντίστροφη υποθήκη μπορεί να είναι μια μεγάλη επιλογή για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που υποφέρουν από έλλειψη μετρητών αλλά έχουν μετοχές στα σπίτια τους. Αλλά οι υψηλές αμοιβές και το χαμηλό ποσοστό απόδοσης και η πιθανή απώλεια της ιδιοκτησίας του σπιτιού καθιστούν την αντίστροφη υποθήκη μια δαπανηρή πηγή ρευστότητας που θα πρέπει να είναι έσχατη λύση για τους περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που ενδιαφέρονται για αντίστροφη υποθήκη θα πρέπει να επικοινωνήσουν με το πρόγραμμα HECM του FHA. Οι σύμβουλοι της HECM παρέχουν πληροφορίες σχετικά με τις απαιτήσεις επιλεξιμότητας, τις οικονομικές επιπτώσεις και τις εναλλακτικές λύσεις για την απόκτηση ενός HECM και την αποπληρωμή του δανείου