Υποτιθέμενη υποθήκη: Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα για αγοραστές και πωλητές
ΘÎλω Îα Με Θες Για Τα Λεφτά...
Πίνακας περιεχομένων:
- Τι είναι υποτιθέμενη υποθήκη;
- Ποιες υποθήκες είναι αποδεκτές;
- Πλεονεκτήματα των υποτιθέμενων δανείων
- Για πωλητές
- Για τους αγοραστές
- Μειονεκτήματα των υποτιθέμενων δανείων
- Για πωλητές
- Για τους αγοραστές
- Πώς να υποθέσετε μια υποθήκη
- Διαζύγιο, θάνατος και υποθέσεις
- Τι έπεται?
- Υπολογίζω πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά
- Αποφύγει αυτά τα λάθη στο σπίτι
- Μαθαίνω τι VA δάνεια είναι όλα σχετικά
Μια υποτιθέμενη υποθήκη επιτρέπει σε έναν αγοραστή κατοικίας όχι μόνο να μετακινηθεί στο πρώην σπίτι του πωλητή αλλά και να εισέλθει στο δάνειο του πωλητή.
Έχοντας ένα υποτιθέμενο δάνειο μπορεί να δώσει στον πωλητή ένα πλεονέκτημα μάρκετινγκ, ιδιαίτερα εάν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί από τότε που ο πωλητής πήρε το δάνειο.
Για έναν αγοραστή, υποθέτοντας ότι μια υποθήκη μπορεί να εξοικονομήσει χιλιάδες δολάρια σε πληρωμές τόκων και κόστος κλεισίματος - αλλά θα μπορούσε να απαιτήσει μεγάλη προκαταβολή.
Ακολουθεί ο τρόπος με τον οποίο εργάζονται οι υποθήκες και τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα για τους αγοραστές και τους πωλητές.
Τι είναι υποτιθέμενη υποθήκη;
Μια υποτιθέμενη υποθήκη είναι ένα στεγαστικό δάνειο που μπορεί να μεταφερθεί από τον αρχικό δανειολήπτη στον επόμενο ιδιοκτήτη σπιτιού. Το επιτόκιο παραμένει το ίδιο. Το ίδιο συμβαίνει και με τον όρο: Για παράδειγμα, εάν μια τριετής υποθήκη είναι 3 ετών, το πρόσωπο που αναλαμβάνει το δάνειο έχει 27 χρόνια για να το πληρώσει.
Εσείς, ως αγοραστής, εμπλουτίζετε την υποθήκη του πωλητή.
"Σε μια υπόθεση, εσείς, ως αγοραστής, εισάγετε την υποθήκη του πωλητή σαν να το έχετε ακριβώς μπροστά από εσάς και διαγράψατε το όνομα του πωλητή στο έγγραφο και εισάγετε το όνομα του δανειολήπτη εκεί, "Λέει ο Michael G. Barone, διευθύνων σύμβουλος πρακτικής συμμόρφωσης με υποθήκες για τη δικηγορική εταιρεία Abrams Garfinkel Margolis Bergson στη Νέα Υόρκη.
" ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ: Έσοδα που χρειάζεστε για να δικαιούστε υποθήκη
Ποιες υποθήκες είναι αποδεκτές;
Δεν είναι όλα υποθήκες υποτιθέμενα σε μια πώληση στο σπίτι. Οι αγοραστές μπορούν να αναλάβουν ομοσπονδιακά εγγυημένα ή ασφαλισμένα ενυπόθηκα δάνεια, αλλά όχι άλλα είδη στεγαστικών δανείων. Αυτό σημαίνει:
- Τα δάνεια FHA, τα οποία είναι ασφαλισμένα από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης, είναι ανάληπτος.
- VA δάνεια, τα οποία είναι εγγυημένα από το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων, είναι και ο αγοραστής δεν χρειάζεται να είναι βετεράνος ή στρατιωτικός.
- USDA δάνεια, τα οποία είναι εγγυημένα από το Υπουργείο Γεωργίας, είναι ανάληπτος.
- Άλλα δάνεια, που ονομάζονται συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, γενικά δεν είναι υποτιθέμενη σε πώληση στο σπίτι.
" ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ: Δάνεια FHA: Τι πρέπει να ξέρετε
Επιστροφή στην κορυφήΠλεονεκτήματα των υποτιθέμενων δανείων
Για πωλητές
Ευκολότερη πώληση: Ένα υποτιθέμενο δάνειο μπορεί να καταστήσει το σπίτι πιο εμπορεύσιμο αν τα επιτόκια έχουν αυξηθεί τα έτη από τότε που προέκυψε η υποθήκη. Φανταστείτε μια κατάσταση στην οποία κάποιος παίρνει υποτιθέμενη υποθήκη με επιτόκιο 4,75% και στη συνέχεια πωλεί το σπίτι πέντε χρόνια αργότερα όταν τα επιτόκια είναι περίπου 7%. Αυτό το ποσοστό 4,75%, το οποίο δεν μπορεί να γίνει με άλλο τρόπο, θα μπορούσε να πειράξει τους αγοραστές να επιλέξουν το σπίτι από το άλλο.
Υψηλότερη τιμή: Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι μια υποτιθέμενη υποθήκη προσδίδει στον πωλητή διαπραγματευτική δύναμη στην τιμή. Ένας έξυπνος πωλητής πλέκει το υποτιθέμενο δάνειο στο χώρο των πωλήσεων "την πρώτη μέρα, έτσι ώστε να είναι μέρος των διαπραγματεύσεων αμέσως", λέει ο Barone. "Έτσι θα πρέπει να μας πληρώσετε την τιμή που ζητούμε ή λίγο περισσότερο από την τιμή που ζητάμε".
Για τους αγοραστές
Χαμηλότερο επιτόκιο: Ένα υποτιθέμενο δάνειο παραπέμπει σε ένα απλό πλεονέκτημα για τον αγοραστή του σπιτιού, λέει ο Jim Sahnger, ένας υποτομέας ενυπόθηκων δανείων για την C2 Financial Corp. στο Jupiter, Φλόριντα: "Ο pro είναι ότι παίρνετε ό, τι ρυθμό έχουν στην πραγματικότητα".
Ένα υποτιθέμενο δάνειο δίνει στον πωλητή διαπραγματευτική ισχύ στην τιμή.
Χαμηλότερα έξοδα κλεισίματος: Επίσης, κοστίζει λιγότερο για να υποθέσει ένα δάνειο από το να πάρει μια νέα υποθήκη, λένε οι δανειστές. Κόστος υποθήκης υποθήκη συνήθως συνολικά αρκετές χιλιάδες δολάρια. Αντίθετα, οι FHA, VA και USDA επιβάλλουν όρια στα τέλη που σχετίζονται με την παραδοχή, καθιστώντας τα πιο προσιτά από το κλείσιμο του κόστους.
" ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ: Δαπάνες κλεισίματος υποθηκών, εξηγείται
Επιστροφή στην κορυφήΜειονεκτήματα των υποτιθέμενων δανείων
Για πωλητές
VA δικαίωμα: Τα δάνεια FHA και USDA έχουν λίγα, αν υπάρχουν, μειονεκτήματα για τους πωλητές. Αλλά οι πωλητές που έχουν δάνεια VA μπορούν να χτυπήσουν ένα κτύπημα, όταν οι αγοραστές αναλάβουν τις υποθήκες τους.
Με ένα δάνειο VA, η κυβέρνηση εγγυάται ότι θα εξοφλήσει μέρος του υπολοίπου εάν ο δανειολήπτης αθετήσει. Η VA, η οποία περιορίζει αυτή την εγγύηση, καλεί το ποσό του σε δολάρια το δικαίωμα του δανειολήπτη. Ανάλογα με το ποσό του δανείου, ορισμένα ή όλα τα δικαιώματα του δανειολήπτη παραμένουν συνδεδεμένα στο σπίτι με την υποτιθέμενη υποθήκη, ακόμη και μετά την πώληση.
Επειδή το δικαίωμα παραμένει με το υποτιθέμενο δάνειο, ο πωλητής μπορεί να μην έχει επαρκή δικαιώματα για να δικαιούται άλλο δάνειο VA για να αγοράσει το επόμενο σπίτι.
Ένας πωλητής μπορεί να ξεφύγει από αυτή τη δυσάρεστη κατάσταση πωλώντας σε έναν βετεράνο ή μέλος του στρατού που είναι επιλέξιμος για να πάρει ένα δάνειο VA. Ο αγοραστής μπορεί στη συνέχεια να αντικαταστήσει τα δικαιώματά του έναντι του πωλητή. Σε μια τέτοια περίπτωση, η VA επαναφέρει τα πλήρη δικαιώματα του πωλητή.
Για τους αγοραστές
Μεγάλη προκαταβολή: Η άνοδος των τιμών στο σπίτι μπορεί να υποθέσει τορπίλη υποθήκη. Για να καταλάβετε γιατί, να θυμάστε ότι όταν ένας αγοραστής αναλαμβάνει υποθήκη, είναι σαν να εισχωρήσετε στην υποθήκη του πωλητή, η οποία μπορεί να μην καλύπτει πλέον το κόστος του σπιτιού.
Η άνοδος των τιμών στο σπίτι μπορεί να υποθέσει τορπίλη υποθήκη.
Ας πούμε ότι ένας πωλητής, αφού πληρώσει την υποθήκη για πέντε χρόνια, οφείλει $ 150.000 σε αυτό. Ο αγοραστής θα αναλάμβανε το ποσό αυτό.Αλλά η αξία του σπιτιού έχει αυξηθεί στα 215.000 δολάρια κατά τα πέντε χρόνια που ο πωλητής την έχει ανήκει. Ο αγοραστής θα πρέπει να πληρώσει τη διαφορά.
Αφαιρέστε το οφειλόμενο υπόλοιπο του δανείου ($ 150.000) από την αξία του σπιτιού ($ 215.000), και έχετε $ 65.000. Ο αγοραστής πρέπει να βγάλει $ 65.000 για να αγοράσει το σπίτι. Στις περισσότερες περιπτώσεις, αυτό σημαίνει να πάρει μια δεύτερη υποθήκη, "η οποία συνήθως έχει σημαντικά υψηλότερα επιτόκια", λέει ο Barone. Μια δεύτερη υποθήκη πιθανότατα συνεπάγεται κόστος κλεισίματος, υπονομεύοντας περαιτέρω το πλεονέκτημα του υποτιθέμενου δανείου.
Επειδή η ανατίμηση των τιμών κατοικίας μπορεί να χιονοστιβάδα γρήγορα, οι αγοραστές έχουν έναν ευκολότερο χρόνο να υποθέσουν υποθήκες που είναι μόλις λίγα χρόνια, λέει.
Ασφάλιση υποθηκών: Τα δάνεια FHA μπορούν να παρουσιάσουν ένα μειονέκτημα. Οι μηνιαίες πληρωμές ασφάλισης υποθηκών διαρκούν για τη διάρκεια του δανείου και μπορούν να εξαλειφθούν μόνο με την αναχρηματοδότηση του δανείου. Αυτές οι μηνιαίες πληρωμές αποκλείουν μερικά από τα οφέλη της ανάληψης του χαμηλότερου επιτοκίου του δανείου.
" ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΟ: Υπολογίστε τον τρόπο αποθήκευσης για μια προκαταβολή
Επιστροφή στην κορυφήΠώς να υποθέσετε μια υποθήκη
Υποθέτοντας μια υποθήκη απαιτεί την έγκριση του δανειστή. Αν ο αγοραστής και ο πωλητής παίρνουν ανεπισήμως μια παραδοχή, χωρίς να ενημερώσουν τον δανειστή, διατρέχουν κίνδυνο. Αφού ο δανειστής διαπιστώσει, μπορεί να ζητήσει αμέσως την πληρωμή του συνολικού ποσού του δανείου. Και αν το δάνειο παραμείνει στο όνομα του πωλητή, ο πωλητής παραμένει υπεύθυνος για το χρέος.
Σε μια σωστά υποτιθέμενη υπόθεση, ο νέος δανειολήπτης πρέπει να περάσει από κάποια από τα ίδια στεφάνια που θα χρειαζόταν για να τύχει νέου δανείου. Ο διαχειριστής του δανείου ζητά την πιστωτική έκθεση του δανειολήπτη, καθώς και τις οικονομικές πληροφορίες και τις πληροφορίες για την απασχόληση.
"Ο δανειστής θέλει ακόμα να σιγουρευτεί ότι μπορείτε να πληρώσετε το δάνειο, έτσι ώστε να σας επιδοκιμάσουν σαν να ήσασταν νέος αγοραστής", λέει η Barone.
Ο δανειστής δεν θα απαιτήσει εκτίμηση, λέει ο Sahnger.
Τέλος, ο δανειστής απελευθερώνει την ευθύνη του αρχικού δανειολήπτη για το χρέος.
Επιστροφή στην κορυφήΔιαζύγιο, θάνατος και υποθέσεις
Όχι όλες οι υποθέσεις υποθηκών προκύπτουν από τις πωλήσεις στο σπίτι. Μερικές φορές ένας σύζυγος αναλαμβάνει το δάνειο μετά από διαζύγιο ή το θάνατο του άλλου συζύγου.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, το πρόσωπο που αναλαμβάνει το δάνειο πρέπει να αποδείξει την ικανότητά του να κάνει τις μηνιαίες πληρωμές, λέει ο Randy Hopper, ανώτερος αντιπρόεδρος του δανεισμού κατοικιών για την Navy Federal Credit Union. Η έγκριση δεν είναι αυτόματη.
Εάν το αρχικό δελτίο δανείου έχει και τους δύο συζύγους σε αυτό, "τότε ο δανειστής πιθανώς τα προσδιόρισε για το δάνειο με βάση τόσο τα εισοδήματά τους όσο και τα δύο πιστωτικά τους αρχεία", λέει ο Hopper. "Έτσι, αν ένας από αυτούς δεν είναι πλέον στο δάνειο, τότε πρέπει να διασφαλίσουμε ότι ο υπόλοιπος δανειολήπτης είναι επίσης εξειδικευμένος από μόνη της."
