Αποφυγή του προβλήματος: Κοινή μίσθωση με δικαίωμα επιζώντος

Χρειάζεται να θεωρηθεί νόμιμα οικογένεια για να εργαστεί ο JTROS; Εάν ζουν σε μια κατάσταση που δεν αναγνωρίζει το γάμο του ιδίου φύλου (π.χ. Νότια Καρολίνα) υπάρχουν συγκεκριμένες σκέψεις για να αποφασιστεί εάν θα ονομαστεί ή όχι μια ιδιοκτησία χρησιμοποιώντας το JTROS;

Σε αντίθεση με τα ετεροφυλόφιλα παντρεμένα ζευγάρια, τα ζευγάρια του ίδιου φύλου που ζουν σε κράτη που δεν αναγνωρίζουν την ένωσή τους δεν μπορούν να απολαμβάνουν τα οφέλη της μίσθωσης από το σύνολο, τη νομική έννοια που επιτρέπει τη συνιδιοκτησία ιδιοκτησίας από σύζυγο. Ωστόσο, στη Νότια Καρολίνα, η σύσταση μίας κοινής έδρας με δικαίωμα επιζών ("JTROS") μπορεί να εξασφαλίσει ότι ο επιζών σύζυγος διατηρεί το σπίτι στον θάνατο του άλλου χωρίς την παρέμβαση του δικαστηρίου ή της κυβέρνησης.

Υπό κανονικές συνθήκες, το ιδιοκτησιακό συμφέρον ενός ιδιοκτήτη σπιτιού στην ακίνητη περιουσία αποτελεί περιουσιακό στοιχείο και μετά το θάνατό του θα υπόκειται σε διαδικασία απονομής δικαιώματος στο δικαστήριο. Το δικαστήριο του εξεταστή θα συγκεντρώσει όλα τα περιουσιακά στοιχεία του αποθανόντος και όλους τους ενδεχόμενους κληρονόμους, συμπεριλαμβανομένων των πιστωτών του αποθανόντος, στους οποίους οφείλει μη καταβληθέντα χρέη. Μετά τη μείωση της περιουσίας του θανόντος με οικονομικές αξιώσεις και άλλες υποχρεώσεις, όπως οι φόροι ακίνητης περιουσίας, το δικαστήριο θα διανείμει το υπόλοιπο κτήμα στους νόμιμους κληρονόμους. Η διαδικασία θα περιλαμβάνει συχνά την ερμηνεία της θέλησης που έχει απομείνει ο θανών καθώς και την αξιολόγηση άλλων στοιχείων που υποδηλώνουν δικαίωμα κληρονομίας.

Παρόλο που η διαδικασία απονομής των αποδείξεων δεν είναι απαραιτήτως δυσκίνητη, μπορεί να γίνει μια μεγάλη πηγή άγχους, κινδύνου, χρόνου και χρημάτων, ειδικά για τα ζευγάρια του ίδιου φύλου. Ακόμη και αν η βούληση του θανόντος ορίζει ότι η μεταβίβαση όλων των περιουσιακών του στοιχείων στον επιζώντα συντρόφισό του, τα περιουσιακά αυτά στοιχεία μπορούν να υπόκεινται σε απαιτήσεις από τους πιστωτές του αποθανόντος, αν έχουν ανεξόφλητα χρέη ή από διαφορές από τα μέλη της οικογένειας του θανόντος σχετικά με την ερμηνεία της θέλησης και του δικαιώματος κληρονομιάς. Εκτός από αυτούς τους κινδύνους, ο εξεταστής μπορεί επίσης να κοστίσει σημαντικό ποσό σε δικηγορικές αμοιβές και να καταναλώσει μήνες ή και χρόνια για ψήφισμα. Τα ακίνητα ενός αποθανόντος, αξίας άνω του ενός εκατομμυρίου δολαρίων, θα έχουν επίσης φόρο ακίνητης περιουσίας.

Η JTROS επιτρέπει στο τίτλο να μεταβιβαστεί στον επιζώντα κοινό μισθωτή χωρίς την ταλαιπωρία της διεξαγωγής διαδικασίας απονομής του δικαιώματος. Σε αντίθεση με το σύνολο της μίσθωσης που προσφέρει το ίδιο πλεονέκτημα της αποφυγής της αποζημίωσης, η JTROS δεν απαιτεί οι ένοπλοι να παντρευτούν νόμιμα. Όπου άλλες συσκευές για αποφυγή αποδείξεων όπως η κατοχή εμπιστοσύνης ή η νέα ακίνητη περιουσία κοστίζουν σημαντικό χρηματικό ποσό για την κατασκευή και την εμπλοκή πολλών ενοχλητικών περιπλοκών, ένα JTROS δεν κοστίζει πολλά χρήματα και είναι εύκολο να διαμορφωθεί, υπό την προϋπόθεση ότι ακολουθούνται αυστηρές οδηγίες.

Μέχρι το 1971, η Νότια Καρολίνα περιορίζει νόμιμα το δικαίωμα των κοινών ενοικιαστών να αποκτήσουν δικαίωμα επιζών. Το 1971 κατήργησε τον περιορισμό αυτό. Το τμήμα 62-2-804 του Κώδικα Προσλήψεων της Νότιας Καρολίνας προβλέπει ότι μια κοινή μίσθωση, μετά το θάνατο ενός από τους μισθωτές, θα μετατρέψει και θα χωρίσει σε κοινή μίσθωση εκτός εάν το μέσο που δημιουργεί την κοινή μίσθωση προβλέπει σαφώς δικαίωμα επιζώντος. Αν και η Νότια Καρολίνα τροποποίησε το σύνταγμά της το 2006 για την απαγόρευση του γάμου μεταξύ ομοφυλοφίλων και των πολιτικών ενώσεων, η τροπολογία δεν εμποδίζει τις ιδιωτικές συμβάσεις μεταξύ εταίρων του ιδίου φύλου. Ωστόσο, λόγω της πεποίθησης της Νότιας Καρολίνας ότι το δικαίωμα επιβίωσης επιβαρύνει άσκοπα τις ακίνητες περιουσίες, το τεκμήριο στα δικαστήρια της Νότιας Καρολίνας ευνοεί την ερμηνεία έναντι κοινής μίσθωσης σε περίπτωση οποιασδήποτε αβεβαιότητας. Επομένως, για να αποτελέσει το σωστό JTROS, ο τίτλος του σπιτιού πρέπει να περιέχει σαφή γλώσσα που να δηλώνει το δικαίωμα επιβίωσης από τον εναπομείναντα συνεργάτη του ίδιου φύλου. Ένας δικηγόρος που είναι καλά εξοικειωμένος με το ιδιοκτησιακό δίκαιο θα πρέπει να είναι σε θέση να σχεδιάζει το κατάλληλο έγγραφο, καθώς το JTROS παραμένει η πιο απλή και βολική μορφή προστασίας της ιδιοκτησίας σπιτιού ενάντια στη δοκιμασία τουλάχιστον στη Νότια Καρολίνα.

Αντί να διακινδυνεύουν περιττές μάχες στο δικαστήριο δοκιμαστικής υπηρεσίας ή να δαπανώνται μεγάλες αμοιβές για να υποστούν μεταμόρφωση ή εμπιστοσύνη, τα ζευγάρια του ίδιου φύλου πρέπει να συζητήσουν μεταξύ τους και με τους δικηγόρους τους για τη δυνατότητα δημιουργίας ενός JTROS.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Αυτός ο ιστότοπος παρέχει πληροφορίες σχετικά με το νόμο που έχει οριστεί για να βοηθήσει τους χρήστες να αντιμετωπίσουν με ασφάλεια τις δικές τους νομικές ανάγκες. Ωστόσο, οι νομικές πληροφορίες δεν είναι οι ίδιες με τις νομικές συμβουλές - την εφαρμογή του νόμου στις συγκεκριμένες περιστάσεις ενός ατόμου. Παρόλο που κάνουμε μεγάλη προσπάθεια για να βεβαιωθούμε ότι οι πληροφορίες μας είναι ακριβείς και χρήσιμες, συνιστούμε να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο εάν επιθυμείτε επαγγελματική διαβεβαίωση ότι οι πληροφορίες μας και η ερμηνεία τους είναι κατάλληλες για την ιδιαίτερη κατάστασή σας. Δοκιμάστε την εικόνα μέσω του Shutterstock