Γιατί η Τράπεζα της Αμερικής υφίσταται αγωγή και τι σημαίνει για τη σημερινή αγορά κατοικιών
ΙστοÏ?ίαι (Histories) Βιβλίον 7 (Book 7)
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης μόλις την προηγούμενη εβδομάδα ανακοίνωσε δίκη εναντίον της Bank of America. Το ζήτημα: Ο εισαγγελέας ισχυρίζεται ότι η Countrywide πώλησε σκόπιμα χιλιάδες κακές υποθήκες ανάντη στις Fannie Mae και Freddie Mac με αμελητέες αναδοχές.
Συγκεκριμένα, η κυβέρνηση προέβαλε αντιρρήσεις για το λεγόμενο πρόγραμμα "high-speed swim lane" ή "hustle", όπου τα δάνεια με σκονισμένο ή ανύπαρκτο αναδοχή, μη τεκμηρίωση ή προφανή ψευδή δήλωση ήταν σφραγισμένα από υπαλλήλους και στελέχη της Countrywide πριν πωληθούν Fannie και Freddie. Σύμφωνα με την αγωγή του Υπουργείου Δικαιοσύνης, η Bank of America συνέχισε το πρόγραμμα για αρκετό καιρό μετά την αγορά της Countrywide.
Πώς συνέβη αυτό και τι σημαίνει για την αγορά κατοικίας;
Η ιστορία της κρίσης ενυπόθηκων δανείων με λίγα λόγια
Επιτρέψτε μας να ορίσετε τη σκηνή:
Ήταν το 2007, και η βιομηχανία υποθηκών μόλις αρχίζει να ξετυλίγεται. Ως ένας επενδυτής που πεθαίνει σκληρά και ένας μαθητής του Ben Graham και του Buffet Warrant, ήμουν στην επιφυλακή για τρόπους να αγοράσω προβληματικά αποθέματα με το φτηνό. Έτσι, κοίταξα τη Countrywide. Ήμουν ακόμη και τόσο μακριά για να στείλω μακριά για την ετήσια έκθεσή τους.
Εδώ έγραψα σχετικά με το Countrywide την εποχή εκείνη:
"Είναι δελεαστικό. Εμπορεύεται σε 5 επίσημα κέρδη. Προσαρμόζω διανοητικά αυτό σε περισσότερα από 8 έως 9 φορές "πραγματικού κόσμου" κέρδη, και διαπραγματεύσεις σε 20 έως 30 τοις εκατό από την αξία του βιβλίου. Είναι μικρότερο από το 10% σε υποτιμήσεις ….
Είναι πολύ δελεαστικό - με ένα καλό μέρισμα εν τω μεταξύ να με πληρώσει για την αναμονή για ανάκαμψη.
Αλλά μαθαίνω τον CEO τους, και πωλεί μετοχές τόσο γρήγορα όσο οι επιλογές του. Δεν φαίνεται να διατηρεί προσωπικά κανένα από αυτά και ως εκ τούτου δεν τον εμπιστεύομαι ως ιδιοκτήτη-διαχειριστή."
Και όπως αποδείχθηκε, τα ένστικτά μου είχαν δίκιο για τον διευθύνοντα σύμβουλο Angelo Mozilo. Πήρε την επιχείρησή του να ξεκινήσει ένα τεράστιο πρόγραμμα επαναγοράς μετοχών - ακόμα και επειδή αποποιούσε μετοχές από τον προσωπικό του λογαριασμό σαν να έπαυε να στυλ.
Πώς η κυβέρνηση αρχικά συμμετείχε
Το SEC πήρε αέρος του μερικά χρόνια αργότερα και τελικά πήγε μετά από αυτόν, προσωπικά. Η Mozilo δημιούργησε για τον εαυτό της τέσσερα ξεχωριστά σχέδια πωλήσεων μετοχών για το 2006, ακόμα και όταν φόρτισε την εταιρεία με χρέη για να αγοράσει εκατομμύρια μετοχές. Δυστυχώς, οι γενναιόδωρες συμφωνίες αγαπημένων του Mozilo, που έγιναν σε εξέχοντες πολιτικούς, απέδωσαν. Αυτός ουσιαστικά εξαπάτησε τους συναδέλφους του επενδυτές ύψους 140 εκατομμυρίων δολαρίων περίπου, αλλά η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς τελικά δεν άσκησε ποινικές διώξεις. Τον άφησαν με ένα ρεκόρ αξίας 67 εκατομμυρίων δολαρίων. Ένα μεγάλο πρόστιμο, σίγουρο, αλλά πουθενά αυτό που έκλεψε και μόνο περίπου το 10 ή 15 τοις εκατό της καθαρής αξίας του. Σημεία μπόνους: Η Mozilo πήρε την εταιρεία της οποίας τους μετόχους εξαπάτησε να πληρώσει 20 εκατομμύρια δολάρια από αυτό.
Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς δεν επιδιώκει τα τέλη απάτης μέχρι το 2009. Αλλά οι πωλήσεις εμπιστευτικών πληροφοριών και οι αγορές ιδίων μετοχών ήταν δημόσιο ρεκόρ το 2007. Πέρασα το απόθεμα, μυρίζοντας ένα σκυλί με ψύλλους, όπως θα έλεγε ο Gordon Gekko. Η Τράπεζα της Αμερικής εξέτασε το ίδιο πρότυπο που έκανα και αγόρασα ολόκληρη την εταιρεία για 4 δισεκατομμύρια δολάρια.
Κακή κίνηση.
Χρειάστηκε μέχρι τώρα η DOJ να εισέλθει.
Τι έκανε λάθος η Τράπεζα της Αμερικής;
Τυπικά, οι τράπεζες αναμένεται να αγοράσουν πίσω δάνεια με ελαττωματικές αναδομήσεις που αποτυγχάνουν να εκτελέσουν και να τις κρατήσουν στα βιβλία τους. Αλλά η Τράπεζα της Αμερικής λέει ότι υπάρχει ένα όριο σε αυτό που αναμένεται να κάνουν. Είναι πρόθυμοι να αγοράσουν πίσω δάνεια με κακή αναδοχή. Αλλά ορισμένα από αυτά τα δάνεια δεν πήγαν άσχημα μέχρι την οικονομική ύφεση που συνέβη και αυτό δεν είχε καμία σχέση με το Hustle.
Ο εκπρόσωπος της BofA Lawrence Grayson είπε,
"Η Τράπεζα της Αμερικής έχει ενισχυθεί και έχει ενεργήσει υπεύθυνα για την επίλυση των ζητημάτων υποθηκών κληρονομιών. ο ισχυρισμός ότι δεν έχουμε ξαναγοράσει δάνεια από την Fannie Mae είναι απλώς ψευδής ». Συνέχισε να λέει:« Σε κάποια στιγμή, η Bank of America δεν μπορεί να αναμένεται να αποζημιώσει κάθε οντότητα που ισχυρίζεται ζημίες που πράγματι προκλήθηκαν από την οικονομική καθοδική πορεία."
Πράγματι, η Τράπεζα της Αμερικής έχει ήδη εξαγοράσει ένα σωρό από αυτά τα δάνεια. Αξίας 2,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε συμφωνία που συνάντησαν με τον Fannie και τον Freddie τον Ιανουάριο του 2011. Δεδομένου ότι έχει πληρώσει πολύ ακριβά οι ρυθμιστικές αρχές και οι ενάγοντες σε πρόστιμα και κρίσεις τα τελευταία χρόνια.
Ποιο είναι το ηθικό της ιστορίας;
Ένα ψάρι βουίζει από το κεφάλι κάτω. Όταν πρόκειται για την εταιρική διακυβέρνηση, δεν είναι μόνο το κεφάλι που συμβάλλει στην σήψη. Ένα διεφθαρμένο, άπιστο εκτελεστικό θα προσελκύσει ένα διεφθαρμένο, άπιστο σύνολο αντιπροέδρων. Στην καλύτερη περίπτωση, είναι αφελείς και εύκολα χειραγωγούνται. Αυτός είναι ο λόγος που έχουν προσληφθεί. Οι περισσότεροι είναι διατεθειμένοι να κοιτάξουν τον άλλο τρόπο ή να ανεχθούν επιχειρήσεις όπως το The Hustle και προφανείς παραβιάσεις του καταπιστευματικού καθήκοντος, όπως ο Mozilo, που κατευθύνει τη Countrywide, να δανειστεί εκατομμύρια δολάρια για να αγοράσει πίσω φουσκωμένες μετοχές, Και στις χειρότερες περιπτώσεις, συμμετείχαν στην απάτη στην αγορά.
Ο Διευθύνων Σύμβουλος ορίζει τον ηθικό τόνο μιας εταιρείας. Θα τελικά περιβάλλει τον εαυτό του με ανθρώπους σαν κι αυτόν. Η Τράπεζα της Αμερικής δεν είναι Countrywide. Αλλά ξέχασαν τον κανόνα αυτό και κοίταξαν μόνο ένα μερίδα λίπους και έναν ελκυστικό λόγο P / E. Αλλά το μέρισμα και το P / E ήταν λίγο περισσότερο από μια πρόσοψη.
Προοπτικές: Πώς θα κάνει η τράπεζα της Αμερικής στο δικαστήριο;
Είναι πολύ νωρίς για να πούμε ποιες είναι οι προοπτικές της δίκης της κυβέρνησης - και οι δύο πλευρές έχουν κάποια ισχυρά επιχειρήματα. Η κυβέρνηση θα επισημάνει τις πολύ πραγματικές απώλειες που προέκυψαν εξαιτίας των αμελητέων πρακτικών της Countrywide, αν όχι απροκάλυπτης απάτης που παραποιούσαν την ποιότητα της αναδοχής τους στους Fannie και Freddie και τις ασφαλιστικές εταιρείες που ασφαλίζουν τις πιστώσεις υποθηκών στηριζόμενες στην καλή πίστη των τραπεζιτών και των εταιρειών υποθηκών δημιουργώντας τα δάνεια.
Η Τράπεζα της Αμερικής μπορεί να επισημάνει το γεγονός ότι υπήρξαν πολλές εναλλακτικές αιτίες αδυναμίας πληρωμής μεταξύ της στιγμής κατά την οποία δημιουργήθηκαν τα δάνεια και του χρόνου που πραγματικά αθετήθηκαν. Ακόμη και τα καλοδιατηρημένα δάνεια περιστασιακά καταρρέουν, τελικά.
Η Bank of America μπορεί επίσης να ισχυριστεί ότι ο νόμος περί ψευδών ισχυρισμών δεν ισχύει, διότι οι Fannie και Freddie δεν πληρούν τις προϋποθέσεις ως κυβερνητικοί υπάλληλοι για τους σκοπούς αυτού του συγκεκριμένου νόμου. Ίσως να κάνουν τώρα, αλλά δεν το έκαναν πριν η κυβέρνηση ανέλαβε τις δύο οντότητες. Στην πραγματικότητα, το 1996 ένας ομοσπονδιακός δικαστής δημιούργησε ακριβώς αυτό το προηγούμενο, δηλώνοντας ότι ο Freddie Mac δεν ήταν κυβερνητική οντότητα επειδή η μεγάλη πλειοψηφία των διευθυντών του δεν διορίστηκε από την κυβέρνηση και η κυβέρνηση δεν διατήρησε ουσιαστικό έλεγχο στις επιχειρήσεις του Freddie Mac. Αλλά θα είναι δύσκολο να βρεθεί μια κριτική επιτροπή που θα είναι πολύ συμπαθητική με την Bank of America και Countrywide στο σημερινό περιβάλλον.
Τι επενδυτές πρέπει να μάθουν από αυτή την ιστορία
Η Τράπεζα της Αμερικής πλήρωσε 4 δισεκατομμύρια δολάρια - για το προνόμιο να αναλάβει υποχρεώσεις ύψους 40 δισεκατομμυρίων δολαρίων.
Όταν αγοράζετε μια μετοχή, δεν είστε μόνο κάτοχος απαιτήσεων για μελλοντικά κέρδη. Παίρνετε επίσης ένα μερίδιο των μελλοντικών υποχρεώσεων της εταιρείας. Η μπάλα μπορεί να έχει ήδη τεθεί σε κίνηση χρόνια πριν αγοράσετε. Ωστόσο, οι κρίσεις θα ισχύουν για τους σημερινούς μετόχους και όχι για τους μετόχους κατά τη στιγμή της κατάρρευσης. Ποτέ, ποτέ δεν το ξεχνάμε αυτό. Παρεμπιπτόντως, αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι άνθρωποι που αγοράζουν στενά κρατούνται επιχειρήσεις συνήθως είναι καλύτερο να αγοράσουν περιουσιακά στοιχεία, και όχι απόθεμα. Τα περιουσιακά στοιχεία δεν προσφέρονται με κρυφές ευθύνες, εκτός αν υπάρχει εμπράγματη ασφάλεια, η οποία είναι δημόσια πληροφόρηση.
