Κάνετε το δικό σας 'Comps' για να μετρήσετε την αρχική αξία

Όταν αγοράζετε ή πουλάτε ακίνητα, θα θελήσετε να πάρετε μια καλή ιδέα για την αξία της ιδιοκτησίας.

Η κατανόηση της τιμής σάς βοηθά να ορίσετε μια τιμή όταν πουλάτε. Μετά από όλα, δεν θέλετε να ζητήσετε πολύ λίγο και να αφήσετε χρήματα στο τραπέζι, ή να ζητήσετε πάρα πολλά και να κρατήσετε την πώληση σας.

Εάν είστε ο αγοραστής, γνωρίζοντας πώς να εκτιμήσετε με ακρίβεια την αξία ενός σπιτιού σας επιτρέπει να εντοπίσετε μια συμφωνία και να σας κρατά από την υπερπληρωμή. Αργότερα, σας βοηθά να μετρήσετε την ισότητα του σπιτιού σας αν θέλετε να δανειστείτε εναντίον του.

Τι είναι τα comps;

Η εκτίμηση της αξίας ενός σπιτιού μπορεί να είναι ευκολότερη από ό, τι γίνεται. Αυτό είναι όπου τα ακίνητα συγκρίσιμα καταλόγους - "comps," σε Realtor μιλούν - έρχονται μέσα Comps είναι τα αρχεία πωλήσεων των πρόσφατα πωλούνται σπίτια. Οι εκτιμητές και οι κτηματομεσίτες τους χρησιμοποιούν για να πάρουν την ακριβέστερη δυνατή εκτίμηση της αξίας ενός σπιτιού και μπορείτε επίσης.

Εν ολίγοις, η εύρεση συμπερασμάτων περιλαμβάνει την αναζήτηση πρόσφατων πωλήσεων κατοικιών όσο το δυνατόν περισσότερο της δικής σας περιουσίας, κατόπιν σύγκρισης του σπιτιού σας με αυτούς και προσαρμογή της τιμής σας για να ληφθούν υπόψη οι διαφορές.

Κατά τη συγκέντρωση μιας λίστας Comps, "τα εργαλεία online τώρα, μέσω της συλλογής των ιστοτόπων που μπορείτε να πάτε, σας επιτρέπουν να είστε εξίσου δραστήριοι στην αγορά με μερικούς Realtors", λέει ο James Griffith Dewling, ένας Realtor στο Μπράιτον, Μίτσιγκαν.

Πώς να συγκεντρώσετε τα καλύτερα comps

Ακολουθήστε αυτά τα τέσσερα βήματα για να βρείτε και να αξιολογήσετε τα στοιχεία για να υπολογίσετε την αξία του σπιτιού σας:

Βήμα 1. Αναζήτηση λίστας που πωλήθηκαν πρόσφατα

Ξεκινήστε αναζητώντας ιστότοπους με καταχωρίσεις ακινήτων, όπως οι Zillow και Redfin, για τις χούφτες των πρόσφατα πωλημένων λιστών που μοιάζουν περισσότερο με το σπίτι σας. Χρησιμοποιήστε ιστότοπους με καταχωρίσεις που σας επιτρέπουν να αναζητήσετε "μόλις πωληθεί" ή "πρόσφατες πωλήσεις" και να εμφανίσετε τα αποτελέσματα αναζήτησης σε έναν χάρτη. Δείτε πώς:

• Εισαγάγετε το όνομα της πόλης σας και χρησιμοποιήστε το χάρτη για να εξερευνήσετε πωλούνται ιδιότητες ανά γειτονιά
• Φιλτράρετε τα αποτελέσματα της αναζήτησής σας σύμφωνα με τις λεπτομέρειες όπως την ημερομηνία πώλησης, την τιμή και τον αριθμό των υπνοδωματίων
• Εάν το επιτρέπει ο ιστότοπος, χρησιμοποιήστε άλλα φίλτρα - όπως στατιστικά στοιχεία για το έγκλημα, βαθμολογίες σχολείων και ανέσεις γειτονιάς - για να λάβετε περισσότερες λεπτομέρειες για να κάνετε συγκρίσεις
• Περιορίστε τη συλλογή σας σε έναν διαχειρίσιμο αριθμό. μια μισή ντουζίνα είναι ένας καλός στόχος.

Θυμήσου:

• Οι λίστες για πώληση δεν είναι μεγάλες εταιρείες, επειδή η τελική τιμή μπορεί να αλλάξει
• Οι τιμές πώλησης δεν αποκαλύπτουν τις παραχωρήσεις των πωλητών. Η εγγεγραμμένη τιμή πώλησης ενός σπιτιού μπορεί να είναι $ 220.000, για παράδειγμα, αν ο αγοραστής πείσει τον πωλητή να δαπανήσει 3.000 δολάρια για τις επισκευές του κλιβάνου ή για να βοηθήσει με το κόστος κλεισίματος του αγοραστή, η πραγματική τιμή, $ 217.000, είναι αόρατη για εσάς. Δοκιμάστε να καλέσετε μερικούς κτηματομεσίτες για να ρωτήσετε αν θα ελέγξουν την υπηρεσία καταχώρισης τους για παραχωρήσεις πωλητών στα comps σας. οι περισσότεροι θα το κάνουν ή θα σας προσφέρουν το δικό τους σύνολο comps ως τρόπο σύνδεσης με έναν πιθανό πελάτη.
• Συμπληρώματα με πολλές φωτογραφίες δίνουν ενδείξεις για την ποιότητα κατασκευής, τον εξωραϊσμό, τα χαρακτηριστικά του σπιτιού και τη συντήρηση
• Αντιγράψτε ή λάβετε σχετικές καταχωρημένες λίστες πριν λήξουν από τον ιστότοπο
• Σημειώνοντας μια τιμή-ανά τετραγωνικό πόδι μιας λίστας σας δίνει ένα χρήσιμο σημείο δεδομένων για τη σύγκριση καταχωρήσεων. Εάν δεν εμφανίζεται σε μια λίστα, μπορείτε να την υπολογίσετε: Διαχωρίστε την τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο (και οι δύο αριθμοί που περιλαμβάνονται συνήθως στις λίστες). Για παράδειγμα: Ένα σπίτι 1.200 τετραγωνικών ποδιών που πωλείται για $ 300.000 έχει μια τιμή τετραγωνικών ποδιών των $ 250 (300.000 ÷ 1.200 = 250).

Βήμα 2. Εφαρμόστε αυτά τα πρότυπα

Οι πωλημένες λίστες που είναι καλές για comps είναι:

Πρόσφατος:Χρησιμοποιήστε λίστες που πωλούνται πρόσφατα. Πόσο πρόσφατα εξαρτάται από την αγορά σας. Εάν τα σπίτια γύρω από το ξενοδοχείο πωλούν γρήγορα, ίσως δεν πηγαίνουν πάνω από 45 ημέρες, λέει ο Dewling.

Παρόμοιος:Σε μια υποδιαίρεση, μπορείτε να βρείτε πωλημένες λίστες με ταυτόσημες κατόψεις. Αυτό είναι ιδανικό. Διαφορετικά, η Dewling συμβουλεύει να βρείτε σπίτια που έχουν περίπου το ίδιο μέγεθος, με σχέδια παρόμοιων με τα δικά σας - όπως ένα σπίτι ράντσο αν το δικό σας είναι ένα ράντσο.

Ο Ted Krings, ένας πιστοποιημένος εκτιμητής κατοικιών που εργάζεται στη Βόρεια και Κεντρική Καλιφόρνια, λέει ότι είναι εντάξει για να αναζητήσουν παρόμοιους αριθμούς υπνοδωματίων και λουτρών, αλλά οι ομοιότητες στο μεικτό χώρο διαβίωσης μάλλον.

"Η αγορά πληρώνει για το διάστημα", λέει ο Krings. "Μπορείτε πάντα να πάτε σε ένα σπίτι που είναι 2.000 τετραγωνικά πόδια και να κινήσει έναν τοίχο γύρω ή να σπάσει έναν τοίχο κάτω."

Πλησίον:Ένα comp πρέπει να βρίσκεται στην ίδια σχολική περιοχή, γειτονιά και ίσως ακόμη και στην ίδια πλευρά του δρόμου. "Σχεδόν την ίδια θέση," λέει ο Dewling.

Βήμα 3. Επισκεφθείτε τα comps σας

Η καταχώριση φωτογραφιών είναι υλικά μάρκετινγκ και, όπως όλοι γνωρίζουμε, μερικές φορές μπορεί να δώσει μια παραπλανητική εντύπωση. Θα θελήσετε να επαληθεύσετε τι βρήκατε στο διαδίκτυο για να βεβαιωθείτε ότι τα σπίτια που έχετε επιλέξει είναι πραγματικά παρόμοια με τη δική σας. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο, ακόμη και αν δεν μπορείτε να εισέλθετε σε ένα σπίτι, είναι καλή ιδέα να επισκεφθείτε κάθε comp που σκέφτεστε να χρησιμοποιήσετε. Οδήγηση ή περπάτημα μπορεί να σας δώσει μια εντύπωση της συντήρησης της ιδιοκτησίας, της ποιότητας των υλικών και του περιβάλλοντος.

Στη συνέχεια, κάντε κρουαζιέρα στην γειτονιά ή χρησιμοποιήστε την προβολή Google Street Street, θυμηθείτε ότι:

• Μια θέση σε ένα ήσυχο cul-de-sac είναι καλύτερη από ό, τι σε έναν πολυσύχναστο δρόμο
• Η έκκληση συγκράτησης γειτονικών κατοικιών επηρεάζει την αξία ενός σπιτιού
• Κοντά στα καταστήματα, τα εστιατόρια και την ψυχαγωγία, εκτός αν το σπίτι βρίσκεται σε πολυσύχναστο δρόμο. ένας χώρος υγειονομικής ταφής, ένας τοξικός χώρος ή μια κοντινή ματιά ή μια πηγή θορύβου μειώνει την αξία.
• "Walkability" - πρόσβαση σε μονοπάτια και μονοπάτια πεζοπορίας, εγγύτητα σε υπηρεσίες και διασκέδαση - είναι ένα πλεονέκτημα

Βήμα 4. Υπολογίστε την αξία του σπιτιού σας

Χρησιμοποιώντας τις πληροφορίες που συγκεντρώσατε online και από τις επισκέψεις σας, επιλέξτε τις τρεις συνθέσεις που μοιάζουν περισσότερο με την ιδιοκτησία σας. Χρησιμοποιήστε τη μεσαία τιμή, προσαρμόζοντας προς τα επάνω ή προς τα κάτω τις διαφορές μεγέθους, ποιότητας, θέσης, χαρακτηριστικών και συντήρησης.

Το Dewling χρησιμοποιεί την τιμή ανά τετραγωνικό πόδι ως σημείο εκκίνησης για τον καθορισμό της τιμής ενός σπιτιού. Εάν ένα σπίτι που πωλείται με 280 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι είναι παρόμοιο με το δικό σας, αλλά η δική σας διαθέτει ενημερωμένη κουζίνα, ρυθμίστε την τιμή σας προσθέτοντας λίγη αξία.

Οι αναβαθμίσεις σε κουζίνες, λουτρά και δάπεδα προσθέτουν την μεγαλύτερη αξία, λέει ο Kring. Ένα αναβαθμισμένο εξωτερικό ή εξωραϊσμός δεν θα προσθέσει περισσότερα από περίπου 25% κορυφές, λέει.

Πώς να μετρήσετε την ακρίβεια των comps σας

Πόσο ακριβή θα είναι τα αποτελέσματά σας; Αυτό εξαρτάται από την επιλογή των σωστών λιστών και την ορθή εκτίμηση των διαφορών. Υπάρχουν διάφοροι άλλοι τρόποι για να βρείτε την αξία ενός σπιτιού και, για να αξιολογήσετε τα αποτελέσματά σας, θα μπορούσατε επίσης να χρησιμοποιήσετε ένα από αυτά:

• Συγκρίνετε την εκτιμώμενη τιμή σας με την εκτιμώμενη τιμή του σπιτιού σας σε έναν online εκτιμητή εγχώριων τιμών, όπως το Zillow ή το Redfin. Ακολουθήστε αυτές τις εκτιμήσεις με έναν σπόρο αλατιού, αν και δεν είναι ακόμα αξιόπιστος μετρητής.
• Ρωτήστε έναν κτηματομεσίτη για μια εκτίμηση δωρεάν τιμολόγησης
• Η γνώμη του εκτιμητή είναι η πιο ακριβής μέθοδος. Εάν σχεδιάζετε να πάτε στη διαδρομή πώλησης προς ιδιοκτήτη, αυτό μπορεί να αξίζει τον κόπο, αν και κοστίζει περίπου $ 400 έως $ 500.

Κάνοντας τα δικά σας comps σας δίνει μια αξιοπρεπή ιδέα για την αξία - χωρίς κόστος ή υποχρέωση. Επιπλέον, μπορεί να είναι διασκεδαστικό και ενημερωτικό για να κατανοήσετε βαθύτερα τις οικιακές αξίες των γειτόνων σας - και τις δικές σας.

Τι έπεται?

• Θέλετε να αναλάβετε δράση;

  Εύρημα οι καλύτεροι δανειστές ιδίων κεφαλαίων

• Θέλετε να βουτήξετε βαθύτερα;

  Μαθαίνω πώς να παρακολουθείτε την αξία του σπιτιού σας

• Θέλετε να εξερευνήσετε τα σχετικά;

  Εκτίμηση Η Αρχική τιμή σας