Η CFPB αναλαμβάνει υποθήκες

Μετά την υπογραφή του Γραφείου Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών τον Ιούλιο του 2010, στο πλαίσιο του νόμου περί μεταρρύθμισης και προστασίας των καταναλωτών Dodd-Frank Wall Street, ξεκίνησε μια σταυροφορία για τη βελτίωση των διαδικασιών στεγαστικών δανείων και την αντιμετώπιση των καταγγελιών των καταναλωτών. Μια από τις πρώτες πρωτοβουλίες της, "Know Before You Due", επιδιώκει να συνδυάσει δύο ομοσπονδιακά απαιτούμενες αποκαλύψεις υποθηκών σε ένα απλό, ενιαίο έγγραφο με το κόστος και τους κινδύνους να επισημαίνονται, καθιστώντας εύκολο για τους καταναλωτές στο κατάστημα σύγκρισης.

Με 8 εκατομμύρια Αμερικανούς που αντιμετωπίζουν αποκλεισμό από τη στιγμή που η φούσκα των ακινήτων ξέσπασε στα τέλη του 2006, οι ανησυχίες σχετικά με τα ενυπόθηκα δάνεια είναι υψηλές στον κατάλογο προτεραιοτήτων της CFPB και έχει αρχίσει μια σημαντική αναμόρφωση του συστήματος στεγαστικών δανείων. Στην πραγματικότητα, το CFPB έχει ξεκινήσει τόσες πολλές πρωτοβουλίες υποθηκών, είναι εντελώς δύσκολο να τους κρατήσετε ευθεία.

Ευτυχώς για σας, οι ανδρείκελοι είναι εδώ για να εξηγήσουν με ακρίβεια ποια είναι τα τελευταία χρόνια η CFPB και τι μπορεί να σημαίνει για τη ρύθμιση των υποθηκών και τη νομοθεσία στο μέλλον. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε για τα τέσσερα βασικά έργα υποθηκών που ασχολείται πρόσφατα με το CFPB.

1. Επιστροφή της υπηρεσίας στην υπηρεσία υποθηκών

Τα βασικά: Τον Απρίλιο, η CFPB ανήγγειλε τα σχέδιά της για τη μεταρρύθμιση της εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων, αντιμετωπίζοντας δύο από τις μεγάλες καταγγελίες των ιδιοκτητών σπιτιού: ακριβά λάθη και "πολλοί τρόποι" που αντιμετώπισαν πολλοί όταν προσπάθησαν να αποφύγουν τον αποκλεισμό. Υποθηκοφυλακιστές, οι οποίοι συλλέγουν πληρωμές από τον δανειολήπτη για λογαριασμό του ιδιοκτήτη του δανείου, συνήθως είναι υπεύθυνοι για την εξυπηρέτηση πελατών, τους λογαριασμούς μεσεγγύησης, τις εισπράξεις, τις τροποποιήσεις δανείων και τους αποκλεισμούς. Ωστόσο, επειδή οι περισσότεροι δανειολήπτες δεν επιλέγουν τους ενυπόθηκους στεγαστικών δανείων τους και επειδή ο ιδιοκτήτης του δανείου δεν είναι ο αρχικός δανειστής, οι υπάλληλοι έχουν κατηγορηθεί για έλλειψη ευαισθησίας στις ανάγκες των καταναλωτών. Ακόμη και πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση, ορισμένοι καταναλωτές παραπονέθηκαν για τις κακές πρακτικές των εξυπηρετών και την ακατάστατη, αποδιοργανωμένη τήρηση αρχείων. Το CFPB αναφέρει ότι έχει ως στόχο να επιλύσει πολλά από αυτά τα προβλήματα με κάποιους νέους κανόνες. Συγκεκριμένα, οι υπό εξέταση κανόνες περιλαμβάνουν:

• Σαφείς μηνιαίες δηλώσεις υποθηκών
• Προειδοποίηση πριν από τις προσαρμογές επιτοκίου
• Επιλογές για αποφυγή δαπανηρών "Βία" (ασφάλιση επικινδυνότητας που αγοράζεται από το διαχειριστή για την προστασία της ιδιοκτησίας)
• Πρώιμες πληροφορίες και επιλογές για την αποφυγή αποκλεισμού
• Οι πληρωμές αμέσως πιστώθηκαν
• Τα αρχεία είναι ενημερωμένα και προσβάσιμα
• Τα σφάλματα διορθώθηκαν γρήγορα
• Άμεση και συνεχής πρόσβαση στην ομάδα πρόληψης αποκλεισμού των υπηρεσιών εξυπηρέτησης πελατών

Η διαμάχη: Ορισμένοι υποστηρικτές των καταναλωτών έχουν επικρίνει τις προτεινόμενες μεταρρυθμίσεις του CFPB, επιμένοντας ότι δεν είναι αρκετά δύσκολες. "Υπάρχει ένα όριο σε ό, τι μπορεί να κάνει η CFPB εάν δεν κάνει αυστηρούς κανόνες", δήλωσε η Diane Thompson, δικηγόρος στο National Consumer Law Centre, ο οποίος έχει γράψει πολλά για τα προβλήματα στεγαστικής εξυπηρέτησης. Κάλεσε τις προτάσεις της CFPB «απογοητευτική», ιδίως τον κανόνα σχετικά με την ασφάλιση κατοικίας, η οποία συχνά επιβάλλεται με ελάχιστη ή μηδενική ειδοποίηση και μπορεί να στείλει τους ιδιοκτήτες σπιτιών σε αθέτηση ή αποκλεισμό.

Η ασφαλιστική κάλυψη είναι ένα πραγματικό πρόβλημα - είναι εξαιρετικά δαπανηρό και είναι δύσκολο να καταργηθεί εγκαίρως, ακόμα και όταν ο καταναλωτής παρουσιάζει την απόδειξη ότι έχει το σωστό ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Αμερικανός τραπεζίτης διαπίστωσε ότι οι πολιτικές που επιβάλλονται από την τράπεζα θα μπορούσαν 10 φορές τα συνηθισμένα επιτόκια της αγοράς και ότι πολλά από τα μεγαλύτερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα κατέχουν επιδοτήσεις ασφάλισης σε ισχύ. Έτσι, κάποιοι πιστεύουν ότι η πρόταση της CFPB δεν ανταποκρίνεται στο υψηλό κόστος των ασφαλιστηρίων συμβολαίων που έχουν τεθεί σε ισχύ ή στη σύγκρουση συμφερόντων που προκύπτει όταν μια τράπεζα συνάπτει συμβάσεις με την ίδια για να αγοράσει ένα δαπανηρό ασφαλιστήριο συμβόλαιο.

Σύμφωνα με τον προτεινόμενο κανόνα της CFPB, οι τράπεζες και οι υπηρεσίες εξυπηρέτησης δανείων θα δώσουν στους ιδιοκτήτες σπιτιών δύο πιθανότητες να αποδείξουν ότι έχουν ασφάλιση προτού καταφύγουν σε ασφάλιση κατά βίας. Οι σύμβουλοι θα πρέπει επίσης να παρέχουν στον ιδιοκτήτη σπιτιού μια εκτίμηση καλής πίστης για το πόσο κοστίζει το ασφαλιστήριο συμβόλαιο που θα ασκηθεί με βία. Όμως, υποστηρίζει ο Thompson, η πρόταση δεν φτάνει αρκετά μακριά και "φαίνεται εντελώς ανεπαρκής στην αντιμετώπιση των συμφωνιών κλοπής ή κατανομής κερδών με θυγατρικές ή άλλους."

2. Να βεβαιωθείτε ότι οι υποθήκες μπορούν να επιστραφούν

Τα βασικά: Οι προτεινόμενοι κανόνες του CFPB για την αποπληρωμή και τους ειδικούς κανόνες για τα στεγαστικά δάνεια θα έθεταν σε κίνδυνο την απαίτηση των δανειοληπτών να αποδείξουν ότι μπορούν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους, έτσι ώστε τα παραπλανητικά, συγκαλυμμένα "ψεύτικα δάνεια" που συνέβαλαν στη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 αποφεύγεται στο μέλλον. Η νομοθεσία σχετικά με τη δυνατότητα αποπληρωμής απαιτεί από τους δανειστές να προβούν σε εύλογη και ορθή εκτίμηση της ικανότητας του δανειολήπτη να επιστρέψει το δάνειο και ο κανόνας QM ορίζει «ειδικευμένα στεγαστικά δάνεια», τα οποία είναι διαρθρωτικά ασφαλέστερα και συμμορφώνονται με πρότυπα που το καθιστούν εύλογο να αναμένουν ότι ο οφειλέτης θα είναι σε θέση να εξοφλήσει το δάνειο.

Οι κανόνες, οι οποίοι προτάθηκαν το περασμένο έτος τον Μάιο, οδήγησαν σε περίπου 1.800 παρατηρήσεις πριν ολοκληρωθεί η περίοδος ανατροφοδότησης. Το CFPB ανακοίνωσε πρόσφατα ότι δέχεται για άλλη μια φορά σχόλια για τη συλλογή πρόσθετων στοιχείων σχετικά με τα δάνεια και τα δικαστικά έξοδα για τους δανειστές, αν και απαιτείται από τον ομοσπονδιακό νόμο να έχει οριστικοποιήσει τον κανόνα μέχρι τον Ιανουάριο του 2013. Θα συνεχίσει να δέχεται σχόλια έως τις 9 Ιουλίου 2012.

Η διαμάχη: Αν και οι υποστηρικτές πιστεύουν ότι οι κανόνες θα εξασφαλίσουν ότι οι δανειστές θα κάνουν ασφαλέστερα δάνεια, οι επικριτές ανησυχούν ότι θα κάνουν επίσης τους δανειστές πιο επιφυλακτικοί, παρεμποδίζοντας έτσι τους υπεύθυνους δανειολήπτες από την απόκτηση στεγαστικών δανείων. Οι τράπεζες και οι ομάδες καταναλωτών ανησυχούν επίσης για τους στενούς περιορισμούς που θα επέβαλλε ο κανόνας QM στους δανειολήπτες, οι οποίοι θα μπορούσαν ενδεχομένως να καθορίσουν ένα πρότυπο βασισμένο στο εισόδημα των δανειοληπτών για να καθορίσουν πόσο δανειολήπτες θα μπορούσαν να λάβουν χωρίς να λάβουν υπόψη τις περιφερειακές διακυμάνσεις των τιμών κατοικιών. Και οι δύο ομάδες άσκησαν έντονη πίεση στην CFPB για να αλλάξουν την πρόταση και να την καταστήσουν λιγότερο περιοριστική.

Εν τω μεταξύ, η Εθνική Ένωση Ομοσπονδιακών Πιστωτικών Συνδικάτων (NAFCU) έστειλε πρόσφατα μια επιστολή με την οποία ζητούσε από την CFPB να καθορίσει μια ειδική υποθήκη ως ασφαλές λιμάνι κατά των διαφορών, που θα ήταν "ο μόνος τρόπος να εξασφαλιστεί ότι ο μεγαλύτερος αριθμός δανειοληπτών ασφαλέστερες και πιο προσιτές επιλογές για βιώσιμη πίστωση που διατίθεται μέσω του QM."

Στη συνέχεια, αρκετές βιομηχανικές ομάδες - όπως η American Bankers Association, η Independent Community Banks of America, η Ένωση Τραπεζών Στεγαστικών Δανείων και η Εθνική Ένωση Realtors - ζήτησαν από το CFPB να φιλοξενήσει μια ομάδα για να συζητήσει πώς οι νέες υποθήκες στεγαστικών δανείων θα επηρεάσουν τις μικρές επιχειρήσεις δήλωσαν ότι θα συμμορφώνονται με τις βέλτιστες ρυθμιστικές πρακτικές.

Τόσο πολύ δράμα! Εντούτοις, πιθανότατα θα πεθάνει σύντομα, αφού όλα τα σχόλια θα πρέπει να γίνουν μέχρι τις 9 Ιουλίου. Μετά από αυτό, το CFPB μπορεί να ξεσπάσει στη σύνταξη της οριστικής νομοθεσίας πριν από τον Ιανουάριο.

3.

Τα βασικά: Το CFPB εργάζεται επίσης για την επικαιροποίηση των κανόνων αποζημίωσης των δανειοδόχων που εκδόθηκαν από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ το περασμένο έτος.

Οι οφειλέτες μπορούν να πληρώσουν πόντους, εκφρασμένους ως ποσοστό του ποσού του δανείου, έναντι χαμηλότερου επιτοκίου. (Για παράδειγμα, ένας δανειολήπτης μπορεί να πληρώσει 1 δολάριο ή $ 1.000 για ένα δάνειο 100.000 δολ. Και να λάβει ποσοστό 3.5% αντί για 4%). Οι νέοι κανόνες θα απαιτούσαν από τους δανειστές να μειώσουν πραγματικά το επιτόκιο, καθώς και να προσφέρουν ένα δάνειο χωρίς νόμισμα, ώστε οι δανειολήπτες να μπορούν να συγκρίνουν άλλες προσφορές. Το CFPB θα απαγόρευε επίσης τα τέλη προέλευσης, γνωστά ως "σημεία προέλευσης", τα οποία ποικίλλουν ανάλογα με το μέγεθος του δανείου και μπερδεύονται πολύ εύκολα με τα σημεία έκπτωσης.

Η CFPB δήλωσε ότι εξακολουθεί να εξετάζει το ενδεχόμενο χορήγησης μιας απαλλαγής από την παροχή σημείων και τελών, η οποία θα επέτρεπε στους καταναλωτές να πληρώσουν ορισμένα προκαταβολικά τέλη και τέλη στις συναλλαγές δανείων λιανικής και χονδρικής, όταν ο δανειστής αποζημιώνει έναν μεταβιβάζοντα δανείου. τα τέλη προέλευσης δεν διαφέρουν ανάλογα με το μέγεθος του δανείου.

Η διαμάχη: Κατά τη διάρκεια μιας ημερήσιας συνάντησης τον Μάιο, εκπρόσωποι της CFPB και της Εθνικής Ένωσης Μετόχων (NAMB) καθόρισαν για να συζητήσουν την αποζημίωση LO. Το CFPB προειδοποίησε ότι πρέπει να προβεί σε αλλαγές στα τρέχοντα σχέδια αποζημίωσης έως τον Ιανουάριο του 2013 ή δεν θα υπήρχαν καθόλου δικαιώματα για την παραλαβή ενυπόθηκων δανείων - όπως ορίζει ο νόμος Dodd-Frank.

"Όταν ρωτήθηκε [ο CFPB] εάν διεξήγαγαν μελέτες σχετικά με την LO [origination δανείου] comp, είπαν ότι όλες οι μελέτες τους πριν από την LO comp", δήλωσε η Valerie Saunders της RE Financial Services. "Γιατί το κάνουν τώρα; Επειδή έχουμε μια ωρολογιακή βόμβα. Κάτι πρέπει να γίνει έως τις 21 Ιανουαρίου του 2013 ή η δυνατότητα χρέωσης σημείων, τελών και εκπτώσεων θα πάει μακριά."

Το CFPB δήλωσε ότι συγκεντρώνει πληροφορίες σχετικά με το ζήτημα και θα ακούσει τα σχόλια της βιομηχανίας υποθηκών. Αλλά οι εκπρόσωποι των στεγαστικών δανείων συνεχίζουν να θρηνούν για την εξουσία τους. Ένα πρόσφατο σημείωμα από την δικηγορική εταιρεία K & L Gates περιέγραψε την κατάσταση αποζημίωσης LO και προειδοποίησε ότι οι αλλαγές του CFPB μπορεί να "δημιουργήσουν σεισμικές κρίσεις" στη βιομηχανία.

"Ενώ η CFPB φαίνεται πρόθυμη να αποφύγει μια« σημαντική αναδιάρθρωση »της τιμολόγησης των ενυπόθηκων δανείων, οι προτεινόμενοι περιορισμοί σε σημεία έκπτωσης και τέλη προέλευσης σε συναλλαγές που πληρώνονται από τους πιστωτές, όπως περιγράφονται παραπάνω, εξακολουθούν να είναι σοβαρές και εάν υιοθετηθούν δημιουργούν τις δικές τους αβεβαιότητες - συμπεριλαμβανομένου του κατά πόσον οι καταναλωτές μπορούν να επιλέξουν πώς να πληρώσουν για το στεγαστικό τους δάνειο », έγραψε ο Kris Kully του K & L Gates.

4. Συνδυασμός των εγγράφων TILA / RESPA (ή, προκαλώντας πολλά φασαρία πέρα ​​από τα έντυπα)

Τα βασικά: Η αποκάλυψη δύο βασικών γνωστοποιήσεων ομοσπονδιακών υποθηκών, η αποκάλυψη των δύο σελίδων στην ανακοίνωση για την Αλήθεια σε Δανειοδοτήσεις (TILA) και η αποκάλυψη της πράξης Διακανονισμού Πράξεων Διακανονισμού Τριπλών Διακηρύξεων (γνωστή και ως Δήλωση Διακανονισμού HUD-1) ήταν το πρώτο μέρος του " Γνωρίζετε πριν να χρωστάσετε ". Τον Ιανουάριο, η CFPB εξέτασε δύο διαφορετικά πρωτότυπα για την πρόσφατα ενοποιημένη μορφή γνωστοποίησης κλεισίματος, η οποία αποκαλούνταν Butternut και Hemlock. Και οι δύο είχαν σχεδιαστεί για να αναφέρουν με σαφήνεια και απλώς τους όρους του αγορασθέντος δανείου, το κόστος των υπηρεσιών που απαιτούνται για το κλείσιμο του δανείου και οποιεσδήποτε προϋποθέσεις και απαιτήσεις, διευκολύνοντας τους καταναλωτές να βρίσκουν και να κατανοούν τις υποθήκες που χρειάζονται.

Η διαμάχη: Οι γνωστοποιήσεις της TILA και της RESPA περιγράφουν δύο σχετικά, αλλά διαφορετικά, βήματα στη διαδικασία υποθήκης: στεγαστική πίστη και αγορά κατοικίας. Ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της NAFCU, Fred Becker, επεσήμανε ότι η ενοποιημένη μορφή θα απαιτούσε από τις πιστωτικές ενώσεις να συμπληρώσουν το μέρος RESPA του εγγράφου, το οποίο θα δημιουργούσε προκλήσεις.

"Οι περισσότερες πιστωτικές ενώσεις δεν διαθέτουν την υπάρχουσα τεχνογνωσία για το προσωπικό για να πραγματοποιήσουν αυτό το έργο", ανέφερε. "Επιπλέον, δεδομένης της πολυπλοκότητας και των νομικών υποχρεώσεων, δεν είναι αυτός ο τύπος εργασίας για τον οποίο ένας υφιστάμενος υπάλληλος θα μπορούσε εύκολα να εκπαιδευτεί".

Ο Μπέκερ πρόσθεσε ότι η NAFCU εξέφρασε επίσης την ανησυχία της για την αντιφατική εντολή που κατέχει οι δανειστές σε αυστηρότερα πρότυπα επιτρέποντας παράλληλα στους δανειολήπτες να παρέχουν λιγότερες πληροφορίες μπροστά. "Η NAFCU αμφισβητεί το κατά πόσο είναι δίκαιο ή εύλογο το CFPB να διατηρεί τους δανειστές σε ακόμα αυστηρότερα πρότυπα (όσον αφορά τους τρίτους παρόχους, όχι λιγότερο), μειώνοντας ταυτόχρονα το ποσό των πληροφοριών και το χρονικό διάστημα που ο δανειστής πρέπει να επιδείξει τη δέουσα επιμέλεια και να επανεξετάσει εφαρμογή."

Το CFPB φαίνεται να εξετάζει τις παρατηρήσεις που έχει λάβει και δήλωσε ότι αποσκοπεί στην αποδέσμευση ενός σχεδίου προτάσεων έως τις 21 Ιουλίου.

Πρώτα βήματα προς την καλύτερη προστασία των καταναλωτών για υποθήκες

Αυτές οι τέσσερις πρωτοβουλίες δείχνουν πώς η CFPB άρχισε σθεναρά να αναθεωρήσει τη διαδικασία υποθηκών, ακόμη και ενόψει της αντιπολίτευσης. Στο μέλλον, μπορούμε να περιμένουμε να δούμε περισσότερη πρόταση κανονισμού για τη βιομηχανία ενυπόθηκων δανείων και ακόμη και ορισμένη οριστική νομοθεσία τον Ιανουάριο του 2013 - αν και όχι χωρίς σθεναρή άσκηση πίεσης και διαμαρτυρία σε κάθε βήμα του τρόπου από τους εκπροσώπους των καταναλωτών, των τραπεζών και των υποθηκών. Είναι μια διαδικασία που απαιτεί πολλή ακρόαση, αναθεώρηση και πρόταση, αλλά εδώ ελπίζουμε ότι θα υπάρξουν και κάποια πραγματικά βήματα προόδου με νέες πολιτικές που θα ξεκινήσουν το επόμενο έτος.