Πώς να πουλήσετε το σπίτι σας

Αν αγοράσετε ένα σπίτι κερδίζει το στέμμα για "το πιο δύσκολο πράγμα για ενήλικες που έχετε κάνει ποτέ", τότε η πώληση ενός σπιτιού πρέπει να είναι επιλαχόντα. Η ολοκλήρωση μιας πώλησης σπιτιού μπορεί να απαιτήσει πολύ χρόνο, σχεδιασμό, χαρτιά και ακόμη και χρήματα. Ακολουθεί ένας οδηγός βήμα προς βήμα για να γίνει αυτό.

Πώς να πουλήσετε το σπίτι σας

Ας ξεκινήσουμε με μια λίστα ελέγχου και στη συνέχεια να σκάψουμε βαθύτερα:

• Προετοιμάστε το σπίτι σας προς πώληση:Οι επαγγελματίες της ακίνητης περιουσίας αποκαλούν αυτή τη "σταδιοποίηση", αλλά σημαίνει απλώς την υποχώρηση, ή ίσως να δώσουν στους τοίχους σας ένα φρέσκο ​​παλτό χρώματος. Δεν μιλάμε για μια πλήρη αναδιαμόρφωση.
• Αναλύστε την αγορά σας:Ζείτε σε αγορά αγοραστή ή πωλητή; Ποιες είναι οι συγκρίσιμες κατοικίες στην περιοχή σας που πωλούν;
• Προσδιορίστε αν χρειάζεστε έναν κτηματομεσίτη ή θα σας πουλήσει προς πώληση από τον ιδιοκτήτη:Μερικοί πωλητές αρχίζουν να καταγράφουν το σπίτι τους προς πώληση από τον ιδιοκτήτη και στη συνέχεια να χρησιμοποιήσουν έναν πράκτορα εάν δεν έχουν επιτυχία. Αυτό μπορεί να σας κοστίσει χρόνο και χρήμα, ειδικά εάν πρέπει να εκπτώσετε την τιμή σας.
• Ορίστε μια ανταγωνιστική τιμή:Θέλετε να καθορίσετε τι θα καθαρίσετε από την πώληση, λογιστικά για το μάρκετινγκ, το κλείσιμο του κόστους και τις πιθανές προμήθειες μεσίτη. Αλλά μην υπερεκτιμήσετε την ιδιοκτησία σας. Γενικά, όσο περισσότερο μένει το σπίτι σας στην αγορά, τόσο λιγότερο θα πάρετε.
• Αγορά την ιδιοκτησία σας:Από τις φωτογραφίες των περιοδικών ποιότητας μέχρι τις απίστευτες περιγραφές καταχωρήσεων, θέλετε το σπίτι σας να κάνει μια μεγάλη εντύπωση από την πρώτη μέρα.
• Ετοιμαστείτε να διαπραγματευτείτε:Αυτό είναι όπου μερικοί κτηματομεσίτες μπορούν πραγματικά να προσθέσουν αξία: διαπραγματεύονται με υποψήφιους αγοραστές. Ένας σκληρός διαπραγματευτής μπορεί να κάνει μια διαφορά χιλιάδων δολαρίων.
• Προετοιμασία για το κλείσιμο του δανείου:Μπορεί να έχετε απρόβλεπτα να αντιμετωπίσετε, καθώς και τις επισκευές που εντοπίζονται από την επιθεώρηση στο σπίτι.
• Σχεδιάστε τη διακίνησή σας:Μπορεί να μην υπάρχει πολύς χρόνος για να γιορτάσετε την πώλησή σας, καθώς γεμίζετε τα υπάρχοντά σας και μετακομίζετε.

Βρείτε τον καλύτερο κτηματομεσίτη

Πριν το σπίτι σας πάει στην αγορά

Η κατασκευή του σπιτιού σας προς πώληση μπορεί να είναι το πιο σημαντικό μέρος της διαδικασίας. Από την απαγόρευση έκτακτης ανάγκης σε decluttering, να δεσμευτεί να αφήσει κατά μέρος το συναισθηματισμό και να επικεντρωθεί στην μεγιστοποίηση της εμπορευσιμότητας του σπιτιού σας. Πολλές οικογενειακές φωτογραφίες πρέπει να τοποθετηθούν σε κουτί, οι τοίχοι μπορεί να χρειαστούν ένα φρέσκο ​​παλτό χρώματος και αυτό το ωραίο αλλά φθαρμένο έπιπλο μπορεί να χρειαστεί να αποσυρθεί.

Οι επαγγελματίες στοές βοηθούν στην προετοιμασία ενός σπιτιού προς πώληση έναντι αμοιβής και τα αποτελέσματα μπορούν να είναι δραματικά. Οι επαγγελματίες συχνά θα αφαιρούν τα μισά έπιπλα σε ένα σπίτι για να φανούν μεγαλύτερα. Ο Διεθνής Σύλλογος Επαγγελματιών Στάθμευσης Εσωτερικών λέει ότι οι υπηρεσίες αυτές μειώνουν τον χρόνο ενός σπιτιού στην αγορά από ένα μέσο όρο 90 ημερών σε 11 ημέρες - και τα στατικά σπίτια πωλούν για 17% περισσότερα από τα μη σταδιακά σπίτια.

Εν τω μεταξύ, λαμβάνοντας μια αντικειμενική άποψη της τοπικής αγοράς ακινήτων σας, θα σας βοηθήσει να διαχειριστείτε τις προσδοκίες σας, καθώς και τις τιμές και να εμπορευτείτε το σπίτι σας σωστά. Σε μια αγορά πωλητή, ενδέχεται να αναμένετε πολλαπλές προσφορές που υπερβαίνουν την αρχική τιμή καταχώρισης. Αλλά σε μια αγορά αγοραστή, ίσως χρειαστεί να εκπτώσετε την ζητούμενη τιμή σας.

Ένας τρόπος για να πάρετε μια αρχική ανάλυση της αγοράς σας είναι να χρησιμοποιήσετε ένα βολικό εργαλείο Zillow: Εισαγάγετε μια πόλη, πολιτεία, ταχυδρομικό κώδικα ή γειτονιά που σας ενδιαφέρει και θα βρείτε την ιδέα της Zillow στην τοπική αγορά ακινήτων σας.

Πωλείται το σπίτι σας: Πράκτορας ή Πωλείται από τον ιδιοκτήτη;

Ενώ ο πειρασμός να το κάνετε μόνοι σας μπορεί να είναι ισχυρός, μερικές φορές μια αντικειμενική φωνή μπορεί να κάνει όλη τη διαφορά. Είτε θέλετε να νοικιάσετε έναν πράκτορα είτε να πάτε στη διαδρομή πώλησης με ιδιοκτήτη, θα θελήσετε να κάνετε ειλικρινή ανατροφοδότηση κατά μήκος του τρόπου με τον οποίο προτείνετε την τιμή σας, πόσο καλά θα δείτε το σπίτι και άλλα θέματα που αφορούν την πώληση.

Ακριβώς δείχνοντας το σπίτι σας μπορεί να είναι αμήχανη, ειδικά ακούγοντας ειλικρινείς - και μερικές φορές επίπονες - σχόλια για το σπίτι σας.

Ένας κτηματομεσίτης θα σας δώσει μια ανάλυση αγοράς, αναλύοντας σπίτια όμοια με τα δικά σας και αυτά που έχουν πουλήσει πρόσφατα. Αυτές οι "comps" είναι κρίσιμες για να σας βοηθήσουν να ορίσετε μια δίκαιη και ανταγωνιστική τιμή πώλησης για το σπίτι σας. Χωρίς πράκτορα, θα πρέπει να κάνετε αυτή την έρευνα μόνος σας.

Επιπλέον, η γνώση της τοπικής αγοράς αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα. Ένας πεπειραμένος κτηματομεσίτης μπορεί να σας καθοδηγήσει μακριά από τα λάθη του πρωταγωνιστή.

Εάν έχετε το χρόνο, μάρκετινγκ καταλαβαίνω και τις δεξιότητες των ανθρώπων, μια συναλλαγή για την πώληση-από-ιδιοκτήτη μπορεί να είναι για σας. Αλλά αν αποφασίσετε να προσλάβετε έναν κτηματομεσίτη, συνεννοηθείτε τουλάχιστον τρεις υποψήφιοι για να βρείτε τη σωστή εφαρμογή.

Τιμολόγηση του σπιτιού σας

Κατά τον καθορισμό της τιμής καταλόγου του σπιτιού σας, θα θελήσετε να δώσετε στον εαυτό σας ένα μικρό μαξιλάρι για διαπραγμάτευση, εκτός αν ζείτε σε μια αγορά καυτού πωλητή. Επίσης, θα υπάρξουν κάποια έξοδα, συμπεριλαμβανομένης της προμήθειας μεσίτη από 3% έως 6%, για να αφαιρεθούν από τα έσοδα από την πώληση.

Η τιμολόγηση του σπιτιού σας είναι εξίσου τέχνη με την επιστήμη. είναι μια λεπτή διαδικασία. Οι ερευνητές της Redfin μελέτησαν πληροφορίες για περισσότερες από 12 εκατομμύρια εγχώριες πωλήσεις τα τελευταία πέντε χρόνια και διαπίστωσαν ότι τα σπίτια προς πώληση λαμβάνουν πέντε φορές περισσότερες επισκέψεις την πρώτη κιόλας μέρα που έχουν καταχωριστεί από ό, τι κάνουν μια εβδομάδα αργότερα. Αυτό σημαίνει ότι εάν οι αγοραστές πιστεύουν ότι το σπίτι σας είναι υπερτιμημένο από την αρχή, μπορεί να μην πάρει μια δεύτερη ματιά.

Και η Redfin λέει ότι η περικοπή της τιμής αργότερα μπορεί να μην είναι χρήσιμη, δεδομένου ότι τα σπίτια με έκπτωση μόνο παίρνουν τις μισές απόψεις με τις πρόσφατα κατοχυρωμένες ιδιότητες.

Ακόμα κι αν το πάτε μόνοι σας χωρίς έναν πράκτορα, θα έχετε έξοδα μάρκετινγκ (πινακίδες, πτήσεις, έξοδα καταχώρησης, φωτογραφία κ.λπ.) και οποιοδήποτε κόστος κλεισίματος που είστε πρόθυμοι να προσφέρετε για να παρακινήσετε τους πιθανούς αγοραστές.

Καταχώρηση και εμπορία του σπιτιού σας

Ίσως έχετε παρατηρήσει σπίτια που έχουν λίγο επιπλέον sizzle στις ηλεκτρονικές λίστες τους, με φωτογραφία που πραγματικά σκάει και περιγραφές που είναι εύκολο να διαβαστεί και να συσκευάζονται με πληροφορίες.

Η αξία της επαγγελματικής φωτογραφίας δεν μπορεί να υπερεκτιμηθεί.

Η αξία της επαγγελματικής φωτογραφίας δεν μπορεί να υπερεκτιμηθεί. Η έρευνα της Redfin αποκαλύπτει ότι οι εικόνες υψηλής ποιότητας, που τραβήχτηκαν από έναν επαγγελματία με τους σωστούς φακούς και τον φωτισμό, μπορούν να πουλήσουν κατά μέσο όρο περισσότερα από 3.400 δολάρια - και μέχρι τρεις εβδομάδες πιο γρήγορα - από τις εγχώριες λίστες με φωτογραφική μηχανή χαμηλότερης ποιότητας.

Μπορείτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο να κρατάτε ανοικτό σπίτι για να φέρετε την κυκλοφορία στο σπίτι σας. Ενώ οι επαγγελματίες συχνά συζητούν τη χρησιμότητα τέτοιων εκδηλώσεων, η Redfin ανακάλυψε ότι τα σπίτια με ανοικτή κατοικία στην πρώτη εβδομάδα της πώλησής τους πωλούν περίπου 2% περισσότερο και είναι πιο πιθανό να πουλήσουν μέσα σε 90 ημέρες από τα σπίτια που προσφέρουν ανοικτές κατοικίες μετά την εβδομάδα της εγγραφής τους ντεμπούτο. Ωστόσο, η έκθεση αναφέρει ότι είναι πιθανό η σχέση μεταξύ επιτυχίας των πωλήσεων και ανοικτού καταστήματος κατά τη διάρκεια της πρώτης εβδομάδας μιας καταχώρισης να σχετίζεται περισσότερο με την τιμολόγηση και τη ζήτηση της τοπικής αγοράς.

Μια τελική και ενδιαφέρουσα νουγκέτ από την έρευνα του Redfin: Τα σπίτια που είναι εισηγμένα προς πώληση την Πέμπτη έχουν καλύτερες επιδόσεις. Είναι πιο πιθανό να πουλήσουν για μεγαλύτερα χρήματα - ακόμη και πάνω από την τιμή καταλόγου - και να πουλήσουν μέρες ταχύτερα από τις κατοικίες που είναι εισηγμένες σε οποιαδήποτε άλλη ημέρα της εβδομάδας. Αλλά μόνο το 18% είναι στην πραγματικότητα εισηγμένη την Πέμπτη.

Κάνοντας μια συμφωνία

Με ή χωρίς έναν πράκτορα, θα χρειαστεί να κάνετε το σπίτι σας διαθέσιμο για μια αξιολόγηση και μια επιθεώρηση - και, φυσικά, προβολές. Ενδεχόμενες - αυτές οι προτάσεις "αν είναι τότε" μπορεί να είναι κουραστική: "Αν το διορθώσετε αυτό, τότε θα αγοράσουμε το σπίτι σας." Οι απρόβλεπτοι παράγοντες είναι παράγοντες της αγοράς. Γενικά, όσο υψηλότερη είναι η ζήτηση κατοικίας, τόσο λιγότερες συνθήκες υπάρχουν σε μια πώληση.

Στην πραγματικότητα, όλα τα λεπτότερα σημεία της διαπραγμάτευσης με μελλοντικούς αγοραστές μπορεί να είναι χρονοβόρα και δοκιμασία υπομονής - και αυτό είναι όπου οι καλοί κτηματομεσίτες πραγματικά κερδίζουν την τήρησή τους.

Ορισμένες από τις λεπτομέρειες της τελευταίας στιγμής που μπορεί να χρειαστεί να αντιμετωπίσετε μπορούν να περιλαμβάνουν την απόφαση αν θέλετε να ενεργοποιήσετε μια συμφωνία "ενοικίασης" από τους νέους ιδιοκτήτες, ώστε να έχετε χρόνο να ολοκληρώσετε την αγορά της νέας σας κατοικίας και να προετοιμαστείτε για κίνηση.

Κάνοντας τη κίνηση

Μετά από όλη την προσπάθεια που χρειάζεται για να πουλήσετε το σπίτι σας, ίσως η πιο ξέφρενη περίοδος να είναι όταν έρθει η ώρα να μετακομίσετε. Ο συντονισμός των μετακινούμενων, η συσκευασία και ο χειρισμός μιας αλλαγής διεύθυνσης - απαιτεί πολύ προσοχή στη λεπτομέρεια.

Αλλά μετά από όλα, υπάρχουν κάποια καλά νέα: η αποπληρωμή. Μόλις πωλήσετε το σπίτι σας, το IRS γενικά σας επιτρέπει να πάρετε μέχρι και $ 250.000 κέρδος από την πώληση, χωρίς φόρους. Αν είστε παντρεμένοι και αρχειοθετήσετε από κοινού, διπλασιάστε το ποσό σε $ 500.000. Τα κακά νέα; Η πώληση του σπιτιού σας για απώλειες δεν εκπίπτει.

Περισσότερα από το Investmentmatome: Βρείτε τον καλύτερο κτηματομεσίτη για να πουλήσετε το σπίτι σας Πόσο σπίτι μπορώ πραγματικά να αντέξω; Συγκρίνετε Τιμές Αναχρηματοδότησης Στεγαστικών Δανείων

Ο Hal Bundrick είναι συγγραφέας προσωπικού στο Investmentmatome, ένας προσωπικός δικτυακός τόπος χρηματοδότησης. Email: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick

Εικόνα μέσω iStock.