Τι σημαίνει το νέο κανόνα CFPB για τη δυνατότητα πληρωμής για εσάς και την υποθήκη σας

Το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών έκανε τελικά αυτό που οι μέτοχοι της χρηματοπιστωτικής βιομηχανίας δεν κατάφεραν να κάνουν για τους πριν από μια δεκαετία Πέρασαν ένα σαρωτικό κανονισμό 800+ σελίδων νωρίτερα αυτό το μήνα, αποφασίζοντας ότι πριν οι τράπεζες να χορηγήσουν υποθήκη, θα πρέπει να καταβάλουν καλή πίστη προσπάθεια για να καθορίσουν ότι ο οφειλέτης θα είναι σε θέση να τους επιστρέψει.

Οι κανονισμοί, οι οποίοι εκδόθηκαν υπό την εποπτεία των μεταρρυθμίσεων του χρηματοπιστωτικού κλάδου Dodd-Frank, τροποποιούν τον Κανονισμό Ζ και θα τεθούν σε ισχύ - όπως λέγεται - στις 14 Ιανουαρίου 2014.

Σε μερικούς τρόπους, το σύνολο των regs είναι ένα κουτάβι για τη χρηματοπιστωτική βιομηχανία, η οποία αναζητούσε έναν τρόπο για να περιορίσει την ευθύνη για τα μελλοντικά δάνεια που πήγαν άσχημα, σε ένα «ενδιάμεσο δάνειο». Μια στρατηγική ενάγοντος που χρησιμοποιήθηκε εναντίον των τραπεζών για να τους σφυροκοπήσει να γράψουν υποθήκη υπολοίπων ήταν ο ισχυρισμός ότι η τράπεζα δανείστηκε τα χρήματα του ιδιοκτήτη σπιτιού, γνωρίζοντας ότι πιθανότατα δεν θα ήταν σε θέση να κάνει τις πληρωμές και ότι η τράπεζα θα κλείσει σύντομα σε ένα πολύ εκτιμημένο σπίτι.

Η βασική διάταξη του κανονισμού ήταν η δημιουργία ενός «ασφαλούς λιμένα». Εάν ο δανειστής περάσει από ορισμένα στεφάνια όταν εκδίδουν την υποθήκη, οι κανονισμοί εμποδίζουν τους καταναλωτές να αμφισβητήσουν αργότερα την υποθήκη. Ο δανειστής προστατεύεται από αγωγές - μια διάταξη που πιστεύει ότι η δανειοδοτική βιομηχανία πιστεύει ότι θα απελευθερώσει περισσότερα κεφάλαια για να χαλαρώσει μια στενή αγορά ενυπόθηκων δανείων.

Εδώ είναι τα στεφάνια - και τι σημαίνουν:

Οι δανειστές οφείλουν να επαληθεύουν τις πληροφορίες εισοδήματος και πίστωσης από μια εύλογα αξιόπιστη πηγή τρίτου.

Πριν από μερικά χρόνια, αν ήσασταν ένας υπάλληλος ή είστε αυτοαπασχολούμενοι και είχατε δύσκολο να επαληθεύσετε το εισόδημα, θα μπορούσατε να εργαστείτε γύρω από τις πλήρως τεκμηριωμένες δανειακές απαιτήσεις, να πληρώσετε λίγο περισσότερο ενδιαφέρον και να λάβετε ένα «δηλωμένο δάνειο εισοδήματος; Θα είναι πιο δύσκολο να το κάνουμε αυτό στο μέλλον. Προκειμένου η υποθήκη να πληροί τις προϋποθέσεις ασφαλούς λιμένα, η τράπεζα θα πρέπει να δει κάποια απόδειξη. Στην πράξη, αυτό πιθανότατα σημαίνει ότι θα πρέπει να δηλώσετε ότι το εισόδημα, έτσι δείχνει στη φορολογική σας δήλωση - και να πληρώσετε φόρους γι 'αυτό. Όπως θα έπρεπε να κάνετε όλη την ώρα.

Ο επιτρεπτός λόγος χρέους / εισοδήματος περιορίζεται στο 43%.

Δηλαδή, όταν εκδοθεί η υποθήκη, το κόστος σταθερού χρέους του δανειολήπτη, συμπεριλαμβανομένων των υποθηκών, των πιστωτικών καρτών, των δανείων αυτοκινήτων, του χρέους των φοιτητικών δανείων και σχεδόν οποιουδήποτε άλλου εγγράφου από τα γραφεία πίστωσης, δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο από το 43% εισόδημα. Αυτό δεν είναι μια πολύ ριζική αλλαγή - το 43 τοις εκατό είναι κοντά σε αυτό που οι VA (Veterans Administration), η FHA (Federal Housing Administration) και οι Fannie και Freddie είναι πρόθυμες να το επιτρέψουν ήδη, με μικρές διακυμάνσεις μεταξύ τους.

Όσον αφορά τις προσαρμόσιμες υποθήκες, ο λόγος χρέους προς εισόδημα πρέπει να υπολογίζεται με τη μέγιστη δυνατή συμβατική πληρωμή εντός των πρώτων πέντε ετών της υποθήκης.

Δηλαδή, εάν έχετε υποθήκη ύψους 1.500 δολαρίων το μήνα, αλλά εάν τα επιτόκια αυξάνονται και η τράπεζα έχει το δικαίωμα να αυξήσει την πληρωμή σας στα $ 1.900 το μήνα ως αποτέλεσμα οποτεδήποτε κατά τη διάρκεια των πρώτων πέντε ετών της ζωής του δανείου, ο δείκτης DTI πρέπει να υπολογιστεί με βάση την πληρωμή των $ 1.900 ανά μήνα και όχι την πληρωμή των 1.500 δολαρίων ανά μήνα. Αυτό περιορίζει τη χρήση του ρυθμιζόμενου υποθηκού επιτοκίου για να βοηθήσει τους περιθωριακούς ιδιοκτήτες σπιτιού να επωφεληθούν από υποθήκες που δεν θα μπορούσαν να αγγίξουν με όρους σταθερού επιτοκίου.

Τα πιστοποιημένα υποθήκες δεν μπορούν να είναι για όρους που υπερβαίνουν τα 30 χρόνια.

Προς το τέλος της έκρηξης των ακινήτων, ήταν τόσο δύσκολο για τους ανθρώπους να πληρούν τις προϋποθέσεις για στεγαστικά δάνεια διάρκειας 30 ετών, τα οποία οι δανειστές προωθούσαν εκτεταμένη χρηματοδότηση - συμπεριλαμβανομένων υποθηκών 40 ετών. Αυτά εξακολουθούν να είναι νόμιμα, αλλά δεν θα πληρούν τις προϋποθέσεις που ισχύουν για τις ασφαλείς διατάξεις. Οι δανειστές δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν αυτό το κόλπο για να παρακάμψουν τους κανόνες DTI.

Τα επιτόκια και τα αρνητικά αποσβεστικά δάνεια δεν πληρούν τις προϋποθέσεις.

Μέχρι το 2005 - το ύψος της φρενίτιδας των ακινήτων, σχεδόν το ένα τέταρτο του συνόλου των στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν ήταν δάνεια "μόνο για τόκους". Δηλαδή, πληρώσατε μόνο τους τόκους, και ολόκληρος ο κύριος οφειλέτης ήρθε λόγω, για παράδειγμα, πέντε ετών. Ο αριθμός των ενυπόθηκων ενυπόθηκων δανείων που κατέχει η Freddie Mac αυξήθηκε πάνω από 500%, από 25 δισεκατομμύρια δολάρια το 2005 σε 159 δισεκατομμύρια δολάρια το 2007. Ένας μεσίτης στεγαστικών δανείων στη Νότια Φλόριντα μου είπε το 2006 ότι πάνω από το ήμισυ των δραστηριοτήτων της τότε -όχι μόνο χαρτί (και οι δύο συμφώνησαν ότι αυτό δεν θα τελείωσε καλά).

Η υπόθεση ήταν, εκείνη την εποχή, ότι θα ήταν εύκολο να αναχρηματοδοτήσετε σε μια πολυτιμότερη ιδιοκτησία μέσα σε πέντε χρόνια, και θα μπορούσατε να πληρώσετε τον κύριο υπό τον ελεύθερο χρόνο σας.

Το "εξαιρετικά εκλεπτυσμένο" τμήμα της εξίσωσης, φυσικά, αποδείχθηκε ότι είναι ένα ντόπιο.

Τα δάνεια μόνο για τόκους δεν θα είναι πια ειδικευμένα στεγαστικά δάνεια. Το ίδιο ισχύει και για τα «αρνητικά-αποσβεστικά» δάνεια. Δηλαδή δάνεια, όπου οι πληρωμές σας είναι στην πραγματικότητα μικρότερες από τους τόκους, έτσι ώστε το οφειλόμενο υπόλοιπο να αυξάνεται πραγματικά κατά τη διάρκεια του δανείου.

Οι νέοι κανονισμοί αποκλείουν επίσης τα δάνεια «πληρωμής με μπαλόνια» - τα οποία αποτελούν μέρος του κόσμου των δανείων μόνο με τόκους και αρνητικών αποσβέσεων - εκτός από περιορισμένες περιπτώσεις σε αγροτικές περιοχές όπου τα εν λόγω δάνεια είναι ήδη συνήθης.

Περιέργως, οι κανονισμοί παρέχουν κίνητρο στους καταναλωτές να λάβουν ένα δάνειο που αφορά μόνο τους τόκους: Δεδομένου ότι αυτά τα δάνεια δεν θα είναι "κατάλληλα στεγαστικά δάνεια", διατηρείται το δικαίωμα του δανειολήπτη να μηνύσει. Αλλά οι δανειστές έχουν ένα αντίστοιχο αντικίνητρο να τους παράσχουν.Ως αποτέλεσμα, το κόστος για αυτά τα είδη δανείων, καθώς και η τώρα σπάνια υποθήκη 40 ετών, πιθανότατα θα αυξηθούν. Μετά από όλα, οι δανειστές θα αναμένουν να αποζημιωθούν για τον αυξημένο κίνδυνο μιας μη ειδικής υποθήκης.

Οι κατάλληλες υποθήκες μπορούν να έχουν σημεία και τέλη που δεν υπερβαίνουν το 3% του δανείου.

Αυτό δεν πρόκειται να αλλάξει το παιχνίδι, αφού τα περισσότερα δάνεια έχουν ήδη σημεία και τέλη κάτω από αυτό το επίπεδο. Τα αποτελέσματά της θα γίνουν αισθητά κυρίως στους μεσίτες υποθηκών και στον κόσμο των υποτιμητικών δανείων, όπου οι δανειολήπτες έχουν λιγότερες επιλογές. Το τρία τοις εκατό υπήρξε ένα κοινό ανώτατο όριο για αρκετό καιρό τώρα, ούτως ή άλλως.

Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια δεν μπορούν να είναι υψηλότερα από 1,5 τοις εκατό έναντι των prime.

Αυτό μπορεί να είναι δύσκολο, διότι μπερδεύει τους ελέγχους των τιμών και οι έλεγχοι των τιμών σχεδόν πάντα αποτυγχάνουν. Σχεδόν εξ ορισμού, αυτός ο κανόνας θα επηρεάσει την αγορά των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου και θα επηρεάσει δυσμενώς τους δανειολήπτες με χαμηλά πιστωτικά αποτελέσματα.

Επιπλέον, το ανώτατο όριο τιμών προκαλεί πρόβλημα αν οι καμπύλες απόδοσης παρουσιάζουν μεγαλύτερη κλίση. Εάν οι αποδόσεις σε συγκρίσιμα μη χρεωστικά δάνεια αυξάνονται και προσφέρουν ένα πιο γλυκό κέρδος στους δανειστές από ό, τι οι αγορές ενυπόθηκων δανείων, το κεφάλαιο θα εγκαταλείψει τις subprime και alt-A υποθήκες. Αυτό μπορεί να είναι ένας τρόπος μακριά, αλλά ο νόμος των ακούσιων συνεπειών είναι μια συνεχής απειλή.

Αυτό που είναι αξιοσημείωτο σχετικά με τον κανονισμό, ωστόσο, είναι ο περιορισμός του. Οι ρυθμιστικές αρχές προσπαθούσαν να επιτύχουν μια ισορροπία μεταξύ της προστασίας των καταναλωτών από την εξευτελιστική δανειοδότηση προς τους αδημοσίευτους, απλούς καταναλωτές και τη διακοπή της ροής πιστώσεων προς τον τομέα της στέγασης.

Ο κανόνας ικανότητας πληρωμής δεν καθορίζει ελάχιστη προκαταβολή ούτε ελάχιστο πιστωτικό αποτέλεσμα. Εξακολουθεί να αφήνεται στους δανειστές να το προσδιορίσουν μόνοι τους.

Ο κανόνας αφήνει επίσης ανοιχτό το παράθυρο για τους δανειστές VA για να δανείσουν τα κατάλληλα στεγαστικά δάνεια και οι δανειστές της FHA να δανείζουν με μόλις 3,5% κάτω χωρίς να τρέχουν afoul των ειδικών κανόνων υποθηκών.

Οι ρυθμιστικές αρχές εξαιρούν επίσης τους δανειστές της VA και τους Fannie και Freddie από τους κανόνες για επτά χρόνια. Επειδή πρόκειται για ένα τόσο μεγάλο κομμάτι της αγοράς ενυπόθηκων δανείων, οι νέοι κανόνες πρόκειται να ληφθούν μόνο σταδιακά. Αυτό συμβαίνει, δεδομένου ότι η CFPB δεν θέλησε να προκαλέσει ξαφνική αναστάτωση στην αγορά ακίνητης περιουσίας που εξακολουθεί να είναι εύθραυστη.