Πώς τα απρόβλεπτα προστατεύουν έναν πρώην ιδιοκτήτη σπιτιού

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, υπάρχουν φαινομενικά εκατοντάδες λεπτομέρειες για να παρακολουθήσετε, ειδικά ως πρώτος homebuyer. Αυτές οι λεπτομέρειες μπορούν να κυμαίνονται από το κρίσιμο έως το απλό άβολο, από γραμμές ιδιοκτησίας έως κατοικίδια ζώα. Ένα σημαντικό θέμα που θα συναντήσετε είναι αυτό της έκτακτης ανάγκης.

"Οι ενδεχόμενες υποχρεώσεις είναι η ρήτρα" έξω "," λέει ο Tim Freund, μεσίτης ακινήτων στην περιοχή του Λος Άντζελες. "Επιτρέπουν στον αγοραστή να βγει νόμιμα από μια συμφωνία."

Αλλά θέλετε αγορά ένα σπίτι, όχι βγες έξω μιας συμφωνίας. Τι είναι αυτό;

Κοινά απρόβλεπτα

Τα ενδεχόμενα είναι το ενσωματωμένο σχέδιο προστασίας των αγοραστών σας, θέτοντας προϋποθέσεις για την πώληση που εξασφαλίζουν ότι δεν επωφελούνται. Το πιο συνηθισμένο περιστατικό είναι μια φυσική επιθεώρηση, η οποία επιτρέπει στους αγοραστές να καθορίσουν εάν υπάρχει ένα πρόβλημα με το σπίτι που είναι μεγαλύτερο από ό, τι είναι πρόθυμοι να αντιμετωπίσουν. Αυτό θα μπορούσε να είναι μια διαρροή οροφής, ένα καταρρέον θεμέλιο - ή μια γραμμή μετάδοσης που θάβεται στο κατώφλι σας.

Άλλοι όροι πώλησης μπορούν να περιλαμβάνουν την επιβεβαίωση ότι ο πωλητής έχει σαφή τίτλο - ιδιοκτησία που δεν δεσμεύεται από εμπράγματη ασφάλεια ή ακάλυπτο χρέος.

Αλλά Freund λέει ίσως το πιο σημαντικό ενδεχόμενο είναι η έγκριση δανείου. Εάν αποτύχετε στην υποψηφιότητα για υποθήκη, για οποιοδήποτε λόγο, μπορείτε να ακυρώσετε τη συμφωνία χωρίς ποινή. Το πιο σημαντικό, αυτό μπορεί να σημαίνει την ανάκτηση των αξιόπιστων χρημάτων σας κατάθεσης.

Ακαθάριστες προσδοκίες αξίας - και ζεστές αγορές

Ένα άλλο κοινό περιστατικό, ειδικά σε μια αγορά εκτίμησης, είναι η αξιολόγηση της ιδιοκτησίας.

Σε μια καυτή αγορά, είναι κοινό να αντιμετωπίζετε έναν πόλεμο υποβολής προσφορών για ένα σπίτι, σπάζοντας σας εναντίον άλλων πιθανών αγοραστών. Στην περίπτωση αυτή, είναι πιθανό να προσφέρετε περισσότερα από την τιμή καταλόγου. Αν κερδίσετε την προσφορά, αλλά το σπίτι εκτιμάται για τιμή κάτω από την προσφορά σας, θα πρέπει να αντισταθμίσετε τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και του τι θα καλύψει το στεγαστικό σας δάνειο.

Ο Freund λέει ότι υπάρχουν τέσσερα πιθανά αποτελέσματα σε αυτό το σενάριο:

1. Ο πωλητής συμφωνεί να μειώσει την τιμή στην εκτιμώμενη αξία (μην κρατάτε την αναπνοή σας)
2. Θα χρειαστεί να χτυπήσετε πρόσθετα μετρητά για να κάνετε τη διαφορά
3. Εσείς και ο πωλητής μπορείτε να συμφωνήσετε με μια συμβιβαστική τιμή πώλησης συν πρόσθετα μετρητά
4. Η συμφωνία αγοράς ακυρώνεται

Παρά το γεγονός ότι τα απρόβλεπτα προστατεύουν τον αγοραστή, η τοποθέτηση πάρα πολλών όρων σε μια αγορά μπορεί να σας απαλλάξει από τη λειτουργία ενός σπιτιού, ειδικά σε μια αγορά πωλητή. Σε τέτοιες περιστάσεις, ο Freund λέει ότι ο Realtor σας μπορεί να σας συμβουλεύσει να συντομεύσετε τα χρονικά πλαίσια έκτακτης ανάγκης ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, να παραιτηθείτε από την ενδεχόμενη εκτίμηση.

Εκκαθάριση απροβλέπτων

Η απελευθέρωση ή η εκκαθάριση ενός κινδύνου καταργεί μια προϋπόθεση της πώλησης και ωθεί τη διαδικασία αγοράς προς τα εμπρός. Ο Freund λέει ότι όταν ένα γρήγορο κλείσιμο γίνεται σημαντικό. Δίνει ένα παράδειγμα:

Πείτε ότι ο αγοραστής ενός townhome έχει εγκριθεί για ένα δάνειο, με την επιθεώρηση ιδιοκτησίας και όλες τις άλλες due diligence ολοκληρωθεί. Τα ενδεχόμενα έχουν αποδεσμευτεί και έχει στη διάθεσή της μια εγγύηση 30 ή 45 ημερών.

"Έρχονται 30 ημέρες σε αυτό και η χρηματιστηριακή αγορά μειώνεται κατά 10% - και έχασαν την προκαταβολή τους", λέει ο Freund. "Έτσι τώρα ο αγοραστής θέλει να ακυρώσει. Αλλά έχουν σηκώσει τα περιστατικά τους, πράγμα που σημαίνει ότι η κατάθεσή τους υπόκειται τώρα σε απώλεια."

Πριν από την άρση των απρόβλεπτων, οι αγοραστές μπορούν νόμιμα να αποχωρήσουν από μια αγορά και, το 99% των περιπτώσεων, να πάρουν ολόκληρη την κατάθεσή τους πίσω χωρίς ποινή, λέει. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι κτηματομεσίτες προτιμούν τα γρήγορα κλεισίματα, όπως μέσα σε 30 ημέρες - αντί να το τεντώσουν σε 60 ή ακόμα και 90 ημέρες.

Homebuyer προσέξτε

Άλλα ενδεχόμενα περιλαμβάνουν:

• Επιθεώρηση και επισκευές: Ένας εξειδικευμένος ελεγκτής σπιτιού σας ενημερώνει για το τι χρειάζεται να επισκευαστεί ή να αναβαθμιστεί στο σπίτι. Μπορείτε συχνά να διαπραγματευτείτε ορισμένα σημαντικά αντικείμενα που πρέπει να αντιμετωπιστούν από τον πωλητή.
• Η πώληση ενός προηγούμενου σπιτιού: Πρέπει να πουλήσετε το σπίτι σας προτού αγοράσετε άλλο.
• Φυσικοί κίνδυνοι: Αυτά αποκαλύπτονται σε νόμιμα απαιτούμενες αποκαλύψεις πωλητών και μπορεί να περιλαμβάνουν τη διάδοση ότι μια ιδιοκτησία βρίσκεται σε σεισμική ζώνη ή πλημμυρική πεδιάδα.
• Ασφαλίσιμο: Για παράδειγμα, αν διαπιστώσετε ότι η ιδιοκτησία βρίσκεται σε πλημμυρική ζώνη, μπορεί να ασφαλισθεί; Και αν ναι, πόσο θα κοστίσει;

Αποφυγή μεγάλων και μικρών προβλημάτων

Ορισμένες ιδιότητες δεσμεύονται από κανόνες και περιορισμούς που εφαρμόζονται από ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού ή HOA. Αυτές οι οργανώσεις γειτονιάς παρέχουν ανέσεις και προστατεύουν τις αξίες των ακινήτων Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει τη συντήρηση ανελκυστήρων σε πολυώροφα κτίρια ή την κατασκευή και συντήρηση κοινόχρηστων χώρων, όπως λόμπι, clubhouses ή παιδικές χαρές.

"Ίσως ο σύλλογος ιδιοκτητών σπιτιού δεν έχει επαρκή αποθέματα", λέει ο Freund. Αν συμβαίνει αυτό, "κάθε φορά που χρειάζεται να επιδιορθωθεί κάτι, υπάρχει μια ειδική εκτίμηση επειδή δεν έχουν αποθεματικά για να πληρώσουν για τη στέγη ή τη ζωγραφική ή ό, τι μπορεί να είναι".

Αλλά δεν είναι πάντα μεγάλα ζητήματα που σκοτώνουν μια συμφωνία. Η υποστήριξη μιας αγοράς μπορεί να είναι κάτι φυσικό, οικονομικό - ή ακόμα και γούνινο.

"Μόλις πριν από μία εβδομάδα, είχα καταρρεύσει μια συμφωνία, επειδή το έγγραφο της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιών είπε ότι ένας ιδιοκτήτης θα μπορούσε« λογικά να έχει δύο σκυλιά στο ακίνητο »- και ο πελάτης μου είχε τρία σκυλιά», λέει ο Freund. "Ακυρώθηκαν".

Τα ενδεχόμενα μπορούν να είναι ο καλύτερος φίλος του αγοραστή.

Ο Hal Bundrick είναι συγγραφέας προσωπικού στο Investmentmatome, ένας προσωπικός δικτυακός τόπος χρηματοδότησης. Email: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick.

Εικόνα μέσω iStock.