Οι ιδιοκτήτες σπιτιού για πρώτη φορά: Ώρα να εξετάσουμε το ενοίκιο;

Ένα ενοίκιο με δική του κατοικία, ή μίσθωση-συμφωνία αγοράς, μπορεί να φαίνεται σαν την τέλεια λύση για τον can't-αρκετά-get-there homebuyer. Ίσως η πίστωσή σας να χρειαστεί μερικές προσδοκίες, ή ακόμα δεν έχετε μια προκαταβολή στην τράπεζα. Μια συμφωνία μίσθωσης-αγοράς μπορεί να σας φτάσει σε ένα δικό σας σπίτι, ενώ εσείς τακτοποιείτε τις λεπτομέρειες αγοράς, σωστά;

Ναι - αλλά κανείς δεν λέει ότι θα είναι εύκολο.

Πρώτον, δεν είναι ένα χρηματοοικονομικό σκουπίδια. Πιθανότατα θα πληρώσετε πολύ πιο εκ των προτέρων, και πάνω από το ενοίκιό σας, θα πληρώσετε ένα τέλος προμήθειας μίσθωσης - ένα επιπλέον ποσό που εφαρμόζεται στην πιθανή αγορά.

Θα πρέπει ακόμα να αποθηκεύσετε για μια προκαταβολή, ενώ ταυτόχρονα εξοφλήσετε τους λογαριασμούς και στίλβοντας το πιστωτικό αποτέλεσμά σας για να προκριθείτε για να αγοράσετε το σπίτι πριν τελειώσει η σύμβαση. Ίσως το χειρότερο από όλα, τα τέλη τέλους μίσθωσης που έχετε χτίσει ως σοβαρό χρήμα για την αγορά μπορεί να καταπέσει αν τελικά δεν μπορείτε να καθαρίσετε όλα τα εμπόδια για να αγοράσετε.

"Η μίσθωση-αγορά για ακίνητα δεν είναι τόσο απλή όσο η ενοικίαση της γειτονιάς στο κατάστημα, οπότε μην υποθέστε ότι δουλεύουν το ίδιο", λέει ο Glenn S. Phillips, Διευθύνων Σύμβουλος της Real Estate στο Lake Pelham, Αλαμπάμα. Ο Phillips έχει συνεργαστεί με ιδιοκτήτες κατοικιών καθώς και με την πολυεθνική εταιρία ακίνητης περιουσίας. "Πολλοί άνθρωποι, συμπεριλαμβανομένων ορισμένων εξουσιοδοτημένων αντιπροσώπων, δεν συνειδητοποιούν το νόμιμο 'gotchas' των κακώς σχεδιασμένων συμβάσεων μίσθωσης-αγοράς. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια χρημάτων, χρόνου - και ακόμη και εκτεταμένων νομικών αμοιβών."

Λάβετε συμβουλές από έναν εμπειρογνώμονα υποθηκών

Πώς λειτουργεί μια συμφωνία μίσθωσης-αγοράς ή ενοικίασης-ιδιοκτησίας

Φυσικά, καμία συμφωνία περί ακινήτων - μίσθωση με δική σας ή απλή αγορά - είναι ένα απλό θέμα. Αλλά οι αγορές μίσθωσης μπορεί να είναι ιδιαίτερα δύσκολες στην πλοήγηση.

Ορισμένες συμφωνίες είναι δομημένες ως επιλογές μίσθωσης - νοικιάζετε το σπίτι και έχετε μια μη δεσμευτική επιλογή να το αγοράσετε τελικά. Η συμφωνία ενοικίασης-αγοράς είναι πιο οριστική, με καθορισμένη τιμή αγοράς και περιορισμένο χρονικό πλαίσιο. Με τους δύο, σιγουρευτείτε ότι καταλαβαίνετε:

• Πιθανόν να πληρώσετε μια σημαντική προκαταβολή - εκτός από τα συνηθισμένα έξοδα εκ των προτέρων, όπως μια κατάθεση κατοικίδιων ζώων - και να έχετε μια μηνιαία δόση μίσθωσης (το μίσθωμα) με μια πρόσθετη αμοιβή (το ασφάλιστρο ενοικίου που δημιουργείται ως σοβαρό χρήμα).
• Οι πληρωμές μίσθωσης ενδέχεται να ισχύουν ή όχι για την αγορά.
• Η πληρωμή της πριμοδότησης ενοικίασης δεν μπορεί να επιστραφεί αν δεν καταλήξετε να αγοράσετε. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι συμβάσεις είναι δομημένες έτσι ώστε εάν η αγορά δεν πραγματοποιηθεί, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου κρατά όλες τις πληρωμές.
• Οι νόμοι των κρατών ποικίλλουν, οπότε θα χρειαστείτε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας από την πλευρά σας.

"Μια εναλλακτική προσέγγιση σε μία συμφωνία μίσθωσης-αγοράς είναι η χρήση τριών συμβάσεων", προσθέτει ο Phillips. "Ένα είναι μια τυποποιημένη συμφωνία αγοράς ακινήτων που έχει μια σύντομη ημερομηνία που μπορεί να είναι μήνες ή χρόνια μακριά. Το δεύτερο είναι μια τυποποιημένη σύμβαση μίσθωσης για το χρονικό διάστημα πριν από την αγορά. Και η τρίτη σύμβαση είναι μια συμφωνία προαίρεσης αγοράς που υποδεικνύει υπό ποιες προϋποθέσεις ο αγοραστής έχει λάβει πίστωση για πληρωμές μισθωμάτων κατά τη στιγμή της αγοράς."

Σε αυτό το σενάριο, η επιλογή αγοράς μπορεί να περιλαμβάνει απαίτηση για τον αγοραστή να πληρώσει στον ιδιοκτήτη κάποιο χρηματικό ποσό - μια κατάθεση - που δεν είναι αποζημίωση. Σε αντάλλαγμα, ο ιδιοκτήτης απομακρύνει το σπίτι από την αγορά.

"Αυτό φαίνεται περίπλοκο, αλλά στην πραγματικότητα μπορεί να είναι μια πολύ καθαρότερη νομική προσέγγιση και, όταν κατανοηθεί, να αποφευχθεί σύγχυση για όλα τα μέρη", λέει ο Phillips.

Μπορεί το ενοίκιο να είναι ένα μονοπάτι για την ιδιοκτησία σπιτιού;

Οι συμφωνίες ενοικίασης-ιδιοκτησίας δεν μπορούν να εξαλείψουν όλα τα εμπόδια στην ιδιοκτησία κατοικιών. Για παράδειγμα, εάν ο αγοραστής δεν μπορεί να αντέξει ελάχιστη προκαταβολή - ή εάν οι μηνιαίες πληρωμές ενοικίασης είναι οικονομικό τέντωμα - είναι αμφίβολο ότι αυτός ή αυτή θα φτάσει ποτέ στο τραπέζι κλεισίματος για μια αγορά.

"Μην ξεκινήσετε ένα μονοπάτι που είναι καταδικασμένο από την αρχή", συμβουλεύει ο Phillips.

Η Lola Audu της Comstock, Michigan, είναι ένας μεσίτης ακινήτων για περισσότερα από 20 χρόνια και έχει εμπειρία με μισθώσεις που περιέχουν επιλογές αγοράς. Και από αυτά που είδε, τα αποτελέσματα δεν ήταν καλά.

"Από την εμπειρία μου, ποτέ δεν έχουν φτάσει σε μια αγορά", λέει ο Audu. "Οι αγοραστές που δεν μπορούν να χρηματοδοτήσουν μια αγορά συχνά δεν είναι οι καλύτεροι υποψήφιοι για την ιδιοκτησία σπιτιού. Τα θέματα πίστωσης και προκαταβολής είναι θεμελιώδη, διαρθρωτικά προβλήματα. Πρέπει να διορθωθούν πριν αγοράσουν ένα σπίτι παρά να προσπαθήσουν να αγοράσουν μέσω μίσθωσης και να εργαστούν σε θέματα χρηματοδότησης."

Λέει ότι οι συμφωνίες μίσθωσης-αγοράς συχνά γίνονται "δοξασμένες εμπειρίες ενοικίασης".

"Όταν ο αρχικός ενθουσιασμός της στέρησης του σπιτιού φθαρεί, ο αγοραστής δεν έχει πλέον το κίνητρο να συνεχίσει να κάνει ό, τι είναι απαραίτητο για να κάνει τις απαραίτητες διορθώσεις για να λάβει χρηματοδότηση", λέει ο Audu.

Ο Phillips of Lake Homes συμφωνεί: "Η εμπειρία μας είναι ότι η εκμίσθωση σε δική σπάνια γίνεται αγορά. Αν μοιάζει με μια συντόμευση για την ιδιοκτησία σπιτιού, δεν είναι."

Παρόλο που, λέει, ποτέ δεν λέει ποτέ: "Έχω μια ιδιοκτησία τώρα που έχω έναν πολύ μακροπρόθεσμο ενοικιαστή που πιστεύω ότι θα μετατρέψει σε μια αγορά. Πρόκειται για μια εξαίρεση και δεν ξεκινήσαμε με τίποτα άλλο παρά μια απλή μίσθωση για να ξεκινήσουμε, στη συνέχεια συζητήσαμε πιθανή αγορά αργότερα."

Ορισμένες εταιρείες θέλουν να επανεξετάσουν το ενοίκιο-ιδιοκτησία ιδιοκτησίας

Έτσι, η διαδρομή ενοικίασης-προς-δική φαίνεται να είναι ένας δρόμος γεμάτος από πόρτες.Φαίνεται σαν να είναι σχεδόν αδύνατο να φτάσετε εδώ (ενοικίαση) εκεί (που κατέχει). Αλλά τουλάχιστον μερικές εταιρείες επιθυμούν να αλλάξουν το τοπίο αγοράς-μίσθωσης.

Φανταστείτε την εύρεση ενός σπιτιού που είναι εισηγμένο προς πώληση στην αγορά σας - ένα που αγαπάτε πραγματικά - και κάνοντας κάποιον να το αγοράσει και να το μισθώσει πίσω σε σας με μια επιλογή αγοράς. Αυτό το κάνουν οι Εταίροι της Αμερικής.

Η διαδικασία ξεκινάει με μια αρχική αίτηση και μια αμοιβή $ 75. Εάν η αίτησή σας για την προεπιλογή εγκριθεί, υποβάλλετε μια πλήρη αίτηση, η οποία περιλαμβάνει τη λήψη μιας αναφοράς πίστωσης. Στη συνέχεια, οι Συνεργάτες της Home σας ενημερώνουν για το μέγιστο μηνιαίο μίσθωμα που δικαιούστε.

Από εκεί μπορείτε να επικοινωνήσετε με έναν κτηματομεσίτη και να βρείτε ένα σπίτι που σας ενδιαφέρει και η Home Partners διαπραγματεύεται μια αγορά. Η εταιρεία πληρώνει μετρητά, η οποία συνήθως διευκολύνει τη γρήγορη μεταβίβαση της κυριότητας. Στη συνέχεια, υπογράφετε μια ετήσια σύμβαση μίσθωσης με την Home Partners, καθώς και μια συμφωνία αγοράς προς πώληση, η οποία αναφέρει λεπτομερώς την τιμή που θα πληρώσετε για το σπίτι εάν ασκήσετε την επιλογή σας να αγοράσετε. Θα καταβάλλετε επίσης μια κατάθεση, η οποία συνήθως ανέρχεται σε δύο μήνες ενοικίου.

Έχετε την επιλογή να αγοράσετε το σπίτι σε προκαθορισμένη τιμή οποιαδήποτε στιγμή μέσα στα επόμενα τρία έως πέντε χρόνια, αλλά δεσμεύεστε μόνο να μισθώσετε το σπίτι για ένα έτος.

Η εταιρεία εξυπηρετεί επί του παρόντος κατοίκους σε 34 πόλεις σε 18 πολιτείες, όπως η Καλιφόρνια, το Τέξας, το Κολοράντο και η Φλόριντα. Ισχυρίζεται ότι έχει αγοράσει 1 δισεκατομμύριο δολάρια ακινήτων για να βάλει περισσότερους από 9.000 ανθρώπους (και 2.500 κατοικίδια ζώα!) Σε "μίσθωση με δικαίωμα αγοράς" σπιτιών.

Το HomeLPC είναι μια άλλη εκκίνηση ενοικίασης-διάθεσης, αν και αυτή τη στιγμή προσφέρει το πρόγραμμά της μόνο στην Καλιφόρνια και το Τέξας. Ωστόσο, η επιχείρηση σκοπεύει να εξυπηρετήσει 20 κράτη έως το τέλος του 2016.

Βρείτε έναν δανειστή για να πάρει προ-εγκριθεί

Κάντε μια κίνηση με μια συμφωνία αγοράς-επιλογή

Ίσως μια συμφωνία αγοράς-επιλογής μπορεί να εξαλείψει μερικά φορτία κινούμενων φορτηγών στο δρόμο προς την ιδιοκτήτρια κατοικίας. Είναι μια ελκυστική προοπτική: Μετακίνηση σε ένα σπίτι τώρα, επεξεργαστείτε τις ρυτίδες για να μπορέσετε να αγοράσετε και τελικά να κλείσετε τη συμφωνία χωρίς να συσκευάσετε άλλο κιβώτιο.

Ίσως να μην είναι εύκολο, αλλά η εύρεση ενός τρόπου για να σπάσει το κέλυφος του ιδιοκτήτη σπιτιού μπορεί να το κάνει να αξίζει όλη την προσπάθεια.

Περισσότερα από το Investmentmatome: Πόσο σπίτι μπορώ πραγματικά να αντέξω; Συγκρίνετε τα ποσοστά υποθηκών Βρείτε έναν μεσίτη υποθηκών

Ο Hal Bundrick είναι συγγραφέας προσωπικού στο Investmentmatome, ένας προσωπικός δικτυακός τόπος χρηματοδότησης. Email: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick

Εικόνα μέσω iStock.