Πώς να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη

Μια αντίστροφη υποθήκη αξίζει να εξεταστεί αν θέλετε να χρησιμοποιήσετε μερικές από τις μετοχές του σπιτιού σας στη συνταξιοδότηση - και σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι σας για το άμεσο μέλλον. Κάνετε την εργασία σας έτσι ώστε να ξέρετε τι να περιμένετε πριν πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη.

Ακολουθούν μερικές συνήθεις ερωτήσεις (και απαντήσεις) για να σας βοηθήσουν να υποβάλετε αίτηση και να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη.

Πού μπορώ να πάρω μια αντίστροφη υποθήκη;

Οι περισσότερες ανειλημμένες υποθήκες εκδίδονται ως υποθήκες μετατροπής ιδίων κεφαλαίων, ή HECM, οι οποίες είναι ασφαλισμένες από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης. Έτσι, θα θελήσετε να επιλέξετε έναν εγκεκριμένο δανειστή FHA. Οι αντισυμβαλλόμενοι που δεν ανταλλάσσουν δάνεια HECM προσφέρουν δικά τους προϊόντα, αλλά δεν έχουν την ίδια προστασία των καταναλωτών με τους καταναλωτές HECM.

Πώς μπορώ να πληρούν τις προϋποθέσεις για HECM;

Πρέπει να πληρούν τις ακόλουθες απαιτήσεις FHA για να λάβουν HECM:

• Είστε 62 ετών και άνω
• Εσείς και / ή ένας επιλέξιμος σύζυγος - ο οποίος πρέπει να κατονομάζεται στο δάνειο, ακόμη και αν δεν είναι συν-δανειστής - ζείτε στο σπίτι ως κύρια κατοικία σας. Ένας "επιλέξιμος" σύζυγος σημαίνει ότι είστε νομικά παντρεμένοι πριν υποβάλετε αίτηση για αντίστροφη υποθήκη.
• Δεν έχετε παραβατικά ομοσπονδιακά χρέη
• Είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού σας εντελώς ή έχετε ένα υψηλό ποσό μετοχών σε αυτό
• Παρακολουθείτε μια υποχρεωτική σύνοδο παροχής συμβουλών με έναν σύμβουλο HECM που εγκρίνεται από το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης
• Το σπίτι σας πληροί όλα τα πρότυπα ιδιοκτησίας FHA και τις απαιτήσεις πλημμύρας
• Εξακολουθείτε να πληρώνετε όλους τους φόρους ακίνητης περιουσίας, ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού και άλλα έξοδα συντήρησης οικιακής χρήσης, εφόσον κατοικείτε στο σπίτι

Πώς αξιολογεί ένας δανειστής την αίτησή μου;

Ο δανειστής σας θα κάνει μια οικονομική εκτίμηση που περιλαμβάνει την τράβηγμα της πίστωσής σας, την αξιολόγηση του ιστορικού πληρωμών σας και τυχόν εκκρεμών ενυπόθηκων δανείων και την εξασφάλιση ότι δεν έχετε ενεργητικό περιουσιακό δικαίωμα ή ομοσπονδιακά χρέη.

Οι δανειστές απαιτούν επίσης καταστάσεις εισοδήματος - 401 (k), σύνταξη, κοινωνική ασφάλιση, αμοιβές αν εργάζεστε ακόμα κλπ. - που δείχνουν ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να πληρώσετε για συνεχή έξοδα στέγασης.

Τέλος, ο δανειστής θα παραγγείλει μια εκτίμηση περιουσίας για να καθορίσει πόσο αξίζει το σπίτι σας και πόσο μπορείτε να δανειστείτε με αντίστροφη υποθήκη.

Γιατί πρέπει να κάνω συμβουλευτική HECM;

Η υποχρεωτική συμβουλευτική σας βοηθά να κατανοήσετε καλύτερα τα εισερχόμενα και τα ανοικτά στεγαστικά δάνεια από έναν ουδέτερο τρίτο επαγγελματία, λέει η Cara Pierce, ειδικός χρηματοδότησης κατοικιών με την Clearpoint Credit Counseling Solutions, μια εγκεκριμένη από το HUD οργανισμό παροχής συμβουλών HECM.

«Ως σύμβουλοι, δεν παίρνουμε χρεώσεις και, στην πραγματικότητα, δεν μιλάμε με τον δανειστή καθόλου», λέει ο Pierce. "Βάζουμε τα γεγονότα εκεί έξω - κονδυλώματα και όλα - και αφήστε τους καταναλωτές να αποφασίσουν."

Επειδή δανείζεστε έναντι των ιδίων κεφαλαίων σας, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τον βαθμό στον οποίο μια αντίστροφη υποθήκη θα μπορούσε να εξαντλήσει τα ίδια κεφάλαια με την πάροδο του χρόνου, ανάλογα με το ποσό που δανείζετε και την αξία του σπιτιού σας, σημειώνει ο Pierce.

Πόσο μπορώ να δανειστώ;

Το μέγιστο όριο δανεισμού HECM της FHA είναι 679.650 δολάρια. Αλλά το ποσό που μπορείτε να αποχωρήσετε με αντίστροφη υποθήκη θα ποικίλει ανάλογα με την ηλικία του νεότερου δανειολήπτη (ή επιλέξιμου μη συζύγου σύζυγο), τα τρέχοντα επιτόκια και την εκτιμημένη αξία του σπιτιού σας, λέει ο Pierce.

Το συνολικό ποσό που μπορείτε να πάρετε σε αντίστροφη υποθήκη ονομάζεται "αρχικό όριο του κύριου κεφαλαίου". Κατά το πρώτο έτος, θα έχετε ένα ανώτατο όριο 60% του αρχικού βασικού ορίου (όπως καθορίζεται από τον δανειστή σας). Η μόνη εξαίρεση: Εάν έχετε ένα υπάρχον ποσό υποθήκης που υπερβαίνει το 60% του αρχικού σας βασικού ορίου, ένα HECM σας επιτρέπει να πάρετε περισσότερο από το 60% για να πληρώσετε ολόκληρο το δάνειο συν 10% του αρχικού κεφαλαίου σας σε μετρητά, σύμφωνα με το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών.

Πόσο καιρό χρειάζεται για να κλείσει;

Αυτό θα ποικίλλει από δανειστή σε δανειστή, αλλά συνήθως μπορείτε να περιμένετε να κλείσετε μια αντίστροφη υποθήκη μέσα σε 30 ημέρες, λέει ο Rob O'Dell, οικονομικός προγραμματιστής στο Coyle Financial Counsel στη Νάπολη της Φλώριδας. Η αξιολόγηση μπορεί να είναι το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας, επειδή ορισμένες αγορές έχουν έλλειψη εκτιμητών ακινήτων και υψηλή ζήτηση, σημειώνει O'Dell.

Πώς και πότε θα διανεμηθούν τα κεφάλαια μου;

Έχετε μερικές επιλογές για τις εκταμιεύσεις σας (αυτό είναι που ο FHA καλεί τις πληρωμές που θα λάβετε), και εδώ μπαίνει στο προσκήνιο κάποιο πρόσθετο οικονομικό σχεδιασμό. Η αξιολόγηση των άλλων ροών εισοδημάτων συνταξιοδότησης και των μακροπρόθεσμων δαπανών για την υγειονομική περίθαλψη, για παράδειγμα, θα επηρεάσει το πώς επιλέγετε να λάβετε τα αντίστροφα ενυπόθηκα κεφάλαια. Το FHA προσφέρει δύο τύπους αντιστρεπτέων δανείων: μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου και μια υποθήκη πάγιου επιτοκίου.

Με ένα ARM, μπορείτε να επιλέξετε από αυτές τις επιλογές πληρωμής:

• Κατοχή: Ορίστε μηνιαίες πληρωμές για όσο διάστημα εσείς (ή ο επιλέξιμος σύζυγός σας) παραμείνετε στο σπίτι
• Ορος: Ορίστε μηνιαίες πληρωμές για καθορισμένο χρονικό διάστημα
• Γραμμή πίστωσης: Απροσδιόριστες πληρωμές όταν τις χρειάζεστε, μέχρι να εξαντλήσετε τα χρήματά σας
• Τροποποιημένη θητεία: Μια σειρά πιστώσεων και να ορίσετε μηνιαίες πληρωμές για όσο διάστημα εσείς ή ο επιλέξιμος σύζυγός σας ζείτε στο σπίτι
• Τροποποιημένος όρος: Γραμμή πίστωσης και ορίστε μηνιαίες πληρωμές για μια καθορισμένη χρονική περίοδο της επιλογής σας

Με μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο, θα λάβετε ένα κατ 'αποκοπή ποσό αφού κλείσετε το δάνειό σας. Θα θελήσετε να έχετε ένα σταθερό σχέδιο για το πώς να χρησιμοποιήσετε τα έσοδα, είτε πρόκειται για την εξόφληση χρέους, έξοδα διαμονής ή ιατρικούς λογαριασμούς, για παράδειγμα.

Τι επόμενα βήματα πρέπει να πάρω;

Πολλοί άνθρωποι υποφέρουν από αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια, λέει ο O'Dell, επειδή έχουν ακούσει για τα υψηλά εισοδήματα προέλευσης και τις ιστορίες τρόμου των συζύγων που εκδιώχθηκαν μετά το θάνατο του δανειολήπτη. Αλλά αυτό ήταν πριν από την εφαρμογή των πρόσφατων κανόνων FHA που προστατεύουν τους καταναλωτές ευρύτερα, λέει.

Ορισμένοι από αυτούς τους κανόνες περιλαμβάνουν το ανώτατο όριο του ποσού που επιτρέπεται να αφαιρεθεί κατά το πρώτο έτος, περιορίζοντας τα τέλη προέλευσης των δανείων σε 6.000 δολάρια και επιτρέποντας στους επιλέξιμους μη συζύγους συζύγους να παραμείνουν στο σπίτι αφού ο οφειλέτης πεθάνει ή μετακινηθεί σε εγκατάσταση μακροχρόνιας περίθαλψης.

Υπάρχουν κίνδυνοι για την αναστροφή των υποθηκών, επομένως πρέπει να κάνετε την έρευνά σας, να επικοινωνήσετε με έναν σύμβουλο που έχει εγκριθεί από το HUD και να επιλέξετε έναν εγκεκριμένο πιστωτικό φορέα HECM που είναι εγκεκριμένος από την FHA.

Το FHA δεν ασφαλίζει τα δάνεια από μη εγκεκριμένους δανειστές, οπότε δεν υπάρχει εγγύηση ότι θα έχετε τις ίδιες προφυλάξεις - όπως το να αφήσετε έναν επιλέξιμο μη συγγενή σύζυγο να μείνει στο σπίτι μετά το θάνατό σας - εάν χρησιμοποιήσετε ένα.

Η Deborah Kearns είναι συγγραφέας του προσωπικού στο Investmentmatome, ένας προσωπικός δικτυακός τόπος χρηματοδότησης. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.