Ορισμός και Παράδειγμα του Pool Jumbo

Τι είναι:

> Πώς λειτουργεί (Παράδειγμα): Για να κατανοήσουμε πώς λειτουργούν τα pool pools, είναι σημαντικό να κατανοήσουμε τον τρόπο με τον οποίο δημιουργούνται. Ας υποθέσουμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι, ώστε να πάρετε υποθήκη από την XYZ Bank. Η XYZ Bank μεταφέρει χρήματα στο λογαριασμό σας και συμφωνείτε να επιστρέψετε τα χρήματα σύμφωνα με ένα καθορισμένο χρονοδιάγραμμα. Η XYZ Bank μπορεί επίσης να επιλέξει να κρατήσει την υποθήκη στο χαρτοφυλάκιό της (δηλαδή απλά να εισπράξει τις πληρωμές τόκων και κεφαλαίου τα επόμενα χρόνια) ή να την πουλήσει

. Εάν η XYZ Bank πωλεί την υποθήκη, παίρνει μετρητά για να κάνει άλλα δάνεια. Ας υποθέσουμε ότι η XYZ Bank πωλεί την υποθήκη σας στην ABC Company, η οποία θα μπορούσε να είναι κυβερνητική, οιονεί κυβερνητική ή ιδιωτική οντότητα. Η εταιρεία ABC ομαδοποιεί την υποθήκη σας με παρόμοια στεγαστικά δάνεια που έχει ήδη αγοράσει (αναφέρεται ως "συγκέντρωση" των ενυπόθηκων δανείων). Οι υποθήκες στην πισίνα έχουν κοινά χαρακτηριστικά (δηλαδή παρόμοια επιτόκια, διάρκειες κ.λπ.). Κανονικά, μπορεί να συγκεντρώνει μόνο υποθήκες που εκδίδονται από την XYZ Bank, αλλά σε μια δεξαμενή jumbo, η ABC Company συγκεντρώνει παρόμοια ενυπόθηκα δάνεια από διάφορους δανειστές. Τα επιτόκια αυτών των στεγαστικών δανείων μπορούν να ποικίλλουν κατά μία εκατοστιαία μονάδα ή λιγότερο.

Η ABC Company στη συνέχεια πωλεί τίτλους που αντιπροσωπεύουν ενδιαφέρον για την υποθήκη υποθηκών, των οποίων η υποθήκη σας είναι ένα μικρό μέρος (που ονομάζεται τιτλοποίηση της πισίνας). Πωλεί αυτούς τους τίτλους που υποστηρίζονται από ακίνητα (MBS) στους επενδυτές στην ανοικτή αγορά. Με τα κεφάλαια από την πώληση, η ABC Company μπορεί να αγοράσει περισσότερα ενυπόθηκα δάνεια και να δημιουργήσει περισσότερα από αυτά τα χρεόγραφα.

Για τους επενδυτές, ένα MBS μοιάζει πολύ με ένα ομολογιακό δάνειο. Οι περισσότεροι προσφέρουν εξαμηνιαία ή μηνιαία έσοδα και αυτή η συχνότητα πληρωμής ενισχύει τα αποτελέσματα σύνθετης επανεπένδυσης. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι πληρωμές που αποτελούν μέρος του μεριδίου και του μεριδίου κεφαλαίου ενδέχεται να είναι δυσμενείς για ορισμένους επενδυτές, επειδή με κάθε μείωση του ανεξόφλητου κεφαλαίου υπάρχει αντίστοιχη μείωση του ποσού των τόκων που συγκεντρώνεται. Για παράδειγμα, εάν ένα χρηματικό ποσό ύψους 50.000 δολαρίων (Ginnie Mae) με κουπόνι 5% θα καταβάλει κάθε μήνα 208,35 δολ. (50.000 δολάρια.05 / 12), μπορεί να πληρώσει επίσης 100 δολάρια. Αυτό σημαίνει ότι μόλις 49,900 δολάρια κερδίζει το ενδιαφέρον τον επόμενο μήνα, και μέχρι το τέλος του έτους μπορεί να είναι μόνο $ 48,800 που κερδίζουν ενδιαφέρον. Η απόδοση του κεφαλαίου μπορεί επίσης να ποικίλει ανάλογα με το πόσο γρήγορα επιστρέφονται τα υποκείμενα δάνεια.

Γιατί αυτό έχει σημασία:

Μια jumbo pool περιέχει ένα πιο ποικίλο σύνολο υποθηκών, επειδή προέρχεται από διαφορετικούς δανειστές. Αυτό σημαίνει ότι τα υποκείμενα υποθήκες είναι γεωγραφικά διαφορετικά και προέρχονται από μια ποικιλία δανειστών με ελαφρώς καλύτερα (ή ενδεχομένως χειρότερα) πρότυπα δανεισμού. Στην επένδυση, η διαφοροποίηση όπως αυτή είναι συνήθως καλή, επειδή μειώνει τον κίνδυνο. Ως εκ τούτου, οι τίτλοι που εξασφαλίζονται με υποθήκη από μετοχικές μετοχές θεωρούνται συχνά ως ασφαλέστεροι από τους παραδοσιακούς τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες.

Μολονότι η διαφοροποίηση που προσφέρεται από την επένδυση σε ένα σύνολο υποθηκών μετριάζει σημαντικά τον κίνδυνο μη εκπλήρωσης εκ μέρους ενός εκδότη MBS, οι τίτλοι έχουν αρκετά πρόσθετα επίπεδα προστασίας από προεπιλογή. Για παράδειγμα, εξετάστε ένα GNMA MBS. Η πρώτη προστασία έναντι της αθέτησης είναι η φερεγγυότητα του αρχικού δανειολήπτη (δηλαδή η ικανότητα του δανειολήπτη να αποπληρώσει την τράπεζα XYZ). Δεύτερον, είναι η ασφάλεια υποθηκών ή η εγγύηση που παρέχεται από μια επιχείρηση που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση (για παράδειγμα, εάν ο δανειολήπτης έχει λάβει τα δάνεια VA, σύμφωνα με την οποία η Διοίκηση των Βετεράνων υπόσχεται να επιστρέψει στην XYZ Bank εάν ο δανειολήπτης δεν μπορεί). Τρίτον η φερεγγυότητα του εκδότη MBS (στο παράδειγμα μας, η ικανότητα της ABC Company να μεταβιβάσει τους τόκους και τις πληρωμές κεφαλαίου στους επενδυτές της MBS). Η τέταρτη είναι η οικονομική δύναμη του GNMA (δηλαδή η ικανότητα του GNMA να πληρώσει τους επενδυτές του MBS εάν η ABC Company δεν το κάνει). Πέμπτη είναι η πλήρης πίστη και πίστη της αμερικανικής κυβέρνησης (δηλαδή η ικανότητα της κυβέρνησης να εκτυπώνει νόμισμα για να καταβάλει τόκους και βασικά ποσά για τίτλους εγγυημένους με εγγύηση από το GNMA, αν το GNMA δεν μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του)

Ο κίνδυνος προπληρωμής αποτελεί μεγάλη ανησυχία για όλους τους επενδυτές της MBS. Όταν οι άνθρωποι μετακινούνται, για παράδειγμα, πωλούν τα σπίτια τους, πληρώνουν τα στεγαστικά δάνεια με τα έσοδα και αγοράζουν νέα σπίτια με νέες υποθήκες. Όταν μειώνονται τα επιτόκια, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών αναχρηματοδοτούν τα στεγαστικά δάνεια τους, δηλαδή αποκτούν νέα στεγαστικά δάνεια χαμηλότερου επιτοκίου και πληρώνουν τα στεγαστικά δάνεια υψηλότερου επιτοκίου με τα έσοδα. Όπως και τα ομόλογα, οι μεταβολές των επιτοκίων επηρεάζουν τις τιμές MBS, αλλά η αλλαγή επιδεινώνεται από το γεγονός ότι οι επενδυτές του MBS είναι πιο πιθανό να πάρουν το αρχικό τους κεφάλαιο νωρίτερα. Ίσως χρειαστεί να επανεπενδύσουν αυτό το κεφάλαιο σε επιτόκια χαμηλότερα από αυτά που αποκόμισαν τα MBS τους.

Τελικά, η βιομηχανία MBS παρέχει στους δανειστές περισσότερα μετρητά για να κάνουν περισσότερα στεγαστικά δάνεια. Αυτή η σταθερή προσφορά υποθηκών διατηρεί τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ανταγωνιστικά και οι υποθήκες είναι άμεσα διαθέσιμες. Επίσης, οι τράπεζες που είναι αντίθετες στο στεγαστικό δάνειο ή ανησυχούν για την απώλεια χρημάτων εάν οι δανειολήπτες προκαταβάλουν τα στεγαστικά δάνεια τους, μπορούν να μετριάσουν αυτούς τους κινδύνους με την πώληση των υποθηκών τους και με αυτόν τον τρόπο τη μεταφορά αυτών των κινδύνων στους εκδότες της MBS. Fannie Mae, Freddie Mac και Ginnie Mae αγοράζουν ενυπόθηκα δάνεια και εκδίδουν ή / και εγγυώνται MBS ως μέρος των προσπαθειών τους να υποστηρίξουν τη βιομηχανία MBS και να καταστήσουν δυνατή την κατοχή κατοικίας για περισσότερους ανθρώπους.